כתב שיפוי: שיפור או דיכוי?

כוכב חדש נולד בשמי היזמות הנדל"נית: "כתב השיפוי" שמו. משמעותו - הרשות מטילה על יזם התוכנית לשלם במקומה את הפיצויים לכל מי שנפגע כתוצאה מהתוכנית. לעיתים מקוזזים פיצויים אלה מההשבחה (וכך קטן תשלום היטל ההשבחה שהיזמים חייבים בו כלפי הרשות), לעיתים מוגבלת חובת השיפוי בתקרה, ולעיתים החובה מתווספת לחובת תשלום היטל ההשבחה, והיזם פשוט מממן לציבור את תשלום הפיצויים.

לאחרונה עלה הנושא לכותרות בעקבות תביעה של תושבי סביון את אפריקה ישראל על ירידת ערך בתיהם בעקבות פרויקט חדש שבונה החברה ביישוב (תושבי סביון דורשים פיצויים מלבייב, דליה טל, 7.3.07). אולם סיפור הולדתו של כתב השיפוי החל לאור העלייה במספר התביעות שמקבלות הרשויות, במיוחד באזור המרכז, בעקבות סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, המאפשר לבעלי קרקעות לתבוע פיצויים בעקבות תוכניות פוגעות המורידות את ערך הקרקע שברשותם. למעשה, מאות תביעות במאות מיליונים תלויות ועומדות נגד הרשויות וממתינות להכרעות.

מנין יבוא המימון? לכאורה נותן לכך החוק פיתרון - מתשלום היטל ההשבחה המוטל על בעלי הקרקעות שערכן עלה כתוצאה מאותה תוכנית. לכאורה, המימון יעבור מהנהנה, דרך הכיס של הרשות, היישר לנפגע.

אך אליה ומספר קוצים בה: היטל ההשבחה הוא בשיעור מחצית בלבד מעליית הערך של הקרקע; הרשות רשאית לגבות אותו רק במועד מימוש הזכויות; היטל ההשבחה ניתן לגבות רק עקב אישורן של תוכניות מתאר מקומיות; היקף בעלי המקרקעין הזכאים לתבוע פיצויים גדול מהיקף הגבייה של היטל ההשבחה.

וכך, ממקום של מצוקה ותושייה, נולד "כתב השיפוי" וכנגדו יצא קצפם של יזמים, משפטנים ובעלי דעה שונים. הכיצד מעיזה הרשות להעביר את הנטל, המוטל עליה כנציגת הציבור, מכוח חוק מפורש, לכתפי היזם, שממילא חייב בהיטל השבחה ובתשלומים אחרים לציבור המסתכמים בסכומים נכבדים של היטלי פיתוח, ארנונה ולעיתים אף מטלות ציבוריות נוספות?

הציניקנים ודאי יטענו כי מדובר בדיכוי של היוזמה הנדל"נית והטלת מעמסה כספית מוגזמת ובלתי צודקת על כתפי השוק הפרטי. אך המציאות מוכיחה שיזמים רבים, גדולים וחזקים, מוכנים לקחת על עצמם מטלה זו. מאחר שכוחות השוק חזקים מכל כללי "ההיגיון", נראה כי זו גזירה שהציבור עומד בה.

דהיינו, הרשות מטילה על יזם התוכנית לשלם במקומה את הפיצויים לכל מי שנפגע כתוצאה מהתוכנית. ניתן להתבונן על כך מזווית אחרת - לא עוד יזם נגד הציבור. יזמים החתומים על כתבי שיפוי יעשו מאמץ, יחד עם הרשות, לאשר תוכניות שמצד אחד משביחות את הקרקעות שלהם, אך מצד שני יפגעו כמה שפחות בבעלי הקרקעות האחרים. לא עוד יזם שכל מעייניו מושקעים בהגדלת רווחיו, אלא יזם המשתף פעולה עם הרשות ועם הסביבה ומחפש פתרונות יצירתיים ומאוזנים על מנת להקטין את הוצאותיו.

לתוכניות כאלה יש גם סיכוי להתאשר בתקופה קצרה יותר - פחות התנגדויות של ציבור בעלי הקרקע, ופחות חשדנות של רשויות התכנון (המקומית והמחוזית). בבחינת "דברים שרואים מכאן לא רואים משם".

הכותבת הינה עו"ד, שותפה במשרד הררי טויסטר ושות', מומחה בדיני תכנון ובנייה.