גם הבנקים מכוונים לחו"ל

היקף האשראי המצרפי (מאזני וחוץ מאזני) לענף הנדל"ן עלה ב-6%, והגיע ל-159 מיליארד שקל. באשראי בגין פעילות לווים בחו"ל נרשמה קפיצה של 19%. היקף האשראי לחו"ל עמד בתום 2006 על 19.7 מיליארד שקל, בהשוואה ל-16.6 מיליארד שקל בשנת 2005. באופן מפתיע, הקבוצה הבנקאית עם הפעילות הגבוהה ביותר בחו"ל היא דיסקונט, עם אשראי בסך 6.56 מיליארד שקל. דיסקונט עקף בכך את לאומי (5.96 מיליארד שקל) ואת פעילות חו"ל של בנק הפועלים, למרות שזו קפצה ב-55% והגיעה ל-6.2 מיליארד שקל.

יציבות במערכת

רווחי הבנקים במגזר הבנייה והנדל"ן עלו בשנת 2006 ב-55% ועמדו על 643 מיליון שקל. עם זאת, בהכנסות המצרפיות של הבנקים ממגזר הנדל"ן לא חל שינוי ניכר: ההכנסות עמדו על 2.07 מיליארד שקל, עלייה של 4% בהשוואה לאשתקד.

העלייה החדה ברווחיות הגיעה בעיקר מירידה של 32% בהפרשה לחובות מסופקים, שעמדה בשנת 2006 על 606 מיליון שקל. מנתונים לא רשמיים עולה, כי חלק ניכר מהירידה בהפרשה לחובות מסופקים נבע מהקטנת הפרשות שבוצעו בעבר (רקוברי), כתוצאה משיפור במצב הביטחונות ובמצב הלווים וממימוש נכסים שנתפסו בעבר בידי הבנקים. תיק האשראי השתפר ב-2006, היקף החובות הבעייתיים בנדל"ן עמד בכל המערכת הבנקאית על 18.6 מיליארד שקל, בהשוואה ל-19.5 מיליארד שקל בשנת 2005.

בבנק לאומי היתה 2006 שנת קיפאון. הבנק רשם הכנסות בסך 627 מיליון שקל, ירידה של 9% בהשוואה לשנה קודמת. במקביל ירדה ההפרשה לחובות המסופקים ב-1.3% ועמדה על 155 מיליון שקל. שיעור ההפרשה עמד על 0.7% מתיק האשראי, בהשוואה ל-0.6% אשתקד. הרווח הנקי של הבנק בתחום הנדל"ן ירד ב-10.4% ועמד על 225 מיליון שקל.

ראש מערך בנייה ונדל"ן בבנק לאומי הוא עוזי לוי, ונדל"ן הוא אחד מהסקטורים המרכזיים בבנק. האשראי לנדל"ן (כולל אשראי חוץ מאזני) עמד בתום 2006 על 48.4 מיליארד שקל, עליה של 1.3% בהשוואה לשנת 2005, ושיעור של 21% מהאשראי בישראל של הבנק. לכן נאלץ בנק לאומי להפריש לחובות מסופקים כהפרשה נוספת (הפרשה שאינה ספציפית אלא בגין סיכונים שאינם מזוהים בתיק) 47 מיליון שקל.

בנק הפועלים, תחת ראש חטיבת הנדל"ן קלרה צברגל, רשם בשנת 2006 רווח של 130 מיליון שקל בהשוואה לרווח של 15 מיליון שקל בשנה קודמת. השיפור נובע מירידה של 41.6% בהפרשה לחובות מסופקים שעמדה על 201 מיליון שקל. הכנסות הבנק עלו ב-8% והסתכמו ב-441 מיליון שקל. האשראי לנדל"ן של בנק הפועלים (כולל אשראי חוץ מאזני) עמד בתום השנה על 49.8 מיליארד שקל.

השנה של דיסקונט

לדיסקונט היתה זו שנה מצוינת. הרווח הנקי של הקבוצה במגזר הנדל"ן עלה ב-150% והגיע ל-171 מיליון שקל. ההכנסות עמדו על 454 מיליון שקל, עלייה של 20%. ההפרשה לחובות מסופקים בדיסקונט עמדה על 94 מיליון שקל, ירידה חדה של 51% בהשוואה לתקופה המקבילה. היקף האשראי לנדל"ן בקבוצה עלה מ-24.2 מיליארד שקל בתום 2005 ל-28 מיליארד שקל תוך שנה.

תמר סלמניק, ראש מערך הנדל"ן בבנק דיסקונט, מפגינה אופטימיות לעתיד. "לא מיצינו את הרקוברי, יש לנו עוד נכסים שאנחנו מממשים ובתקופה הנוכחית השוק עובד לטובתנו. מחיר הנכסים עולה ויכול להיות מצב בו מחירי המימוש אפילו יהיו גבוהים מסכומי החוב". עם זאת, סלמניק מודאגת מהקלות של גיוס אג"ח. "זה הביא להתייקרות מחירי הקרקעות ולעלייה ברמת הסיכון. כשאפשר לגייס כסף בקלות, נעשות עסקאות במחירים גבוהים".

במזרחי-טפחות ממשיך שיפור עקבי. הרווח הנקי במגזר הנדל"ן עמד על 79 מיליון שקל, בהשוואה ל-52 מיליון שקל אשתקד. ההכנסות עלו ב-10% והגיעו ל-252 מיליון שקל. ההפרשה לחובות מסופקים ירדה ב-19% והגיעה ל-56 מיליון שקל. יצוין, כי מזרחי טפחות הוא המממן העיקרי של קבוצת בוימלגרין, בה עדיין רב הנסתר על הגלוי.

הבנק הגדול היחיד שרשם השנה הרעה חד משמעית מפעילותו בנדל"ן היה הבנק הבינלאומי. הרווח בתחום עמד על 3 מיליון שקל בלבד, בהשוואה לרווח של 16 מיליון שקל בתקופה המקבילה. ההכנסות ירדו ב-2.5% ועמדו על 201 מיליון שקל. ההפרשה לחובות המסופקים הסתכמה ב-83 מיליון שקל, בדומה לשנה הקודמת. "

"תחרות האשראי בין שוק ההון לבנקים בריאה" ץפת בשיחה עם "גלובס" נשמעת ראש חטיבת הנדל"ן בבנק הפועלים, קלרה צברגל, אופטימית לגבי ענף הנדל"ן בשנת 2007. "אין גידול במלאים, והמצב הכלכלי משתפר", היא אומרת. היא סבורה כי הירידה בשער הדולר לא תפגע בפעילות הענף. להערכתה, "הירידה בדולר משפיעה בעיקר על שוק הדירות מיד שנייה, ואלו מקבלים פיצוי דרך הירידה בריבית המשכנתאות".

גלובס: מניות הנדל"ן טסות למעלה, בשוק האג"ח יש תחושה של כסף קל כשניתן לגייס בשוק ההון ללא מגבלות כמעט, האם זה לא מסוכן?

צברגל: "הבורסה נותנת זריקת מרץ לענף הנדל"ן, החברות יכולות בקלות לגייס הון שמשמש אותן לפעילות מואצת. בבנקים לעומת זאת המימון שמרני יותר, ולכן זה שילוב חיובי. בעניין הסיכון, האשראי שנותנים בבנקים, לפחות בבנק הפועלים, ניתן להערכתי בסיכון סביר. לגבי הסיכון בשוק ההון אני לא מעוניינת להתייחס".

- יש חברות שמנפיקות אג"ח ומשתמשות בו כהון עצמי שעל בסיסו הן לוקחות מימון בנקאי. איך את רואה את התופעה?

"מאוד תלוי בביטחונות. אם הפרויקט עצמו הוא הביטחון שניתן לשוק ההון, זה יקשה על מימון בנקאי. אם החברה עצמה היא הביטחון למחזיקי האג"ח, ניקח בחשבון את מינוף החברה בזמן קבלת ההחלטה על אשראי".

- את רואה באשראי שניתן בשוק ההון תחרות לאשראי בנקאי?

"במקרים מסוימים כן, בעיקר במימון נכסים מניבים. אבל בעיני זו תחרות בריאה, ככל שיש יותר תחרות הכלים נהיים משוכללים יותר".

- שוק הקניונים לוהט מאוד, עסקאות נסגרות בתשואה של 7%-8%.

"אם זה המחיר שקבע השוק, אז זהו המחיר. בכל מקרה יש תהליך חיובי בקניונים. היצע שטחי המכירה לא גדל, והמצב הכלכלי השתפר. כח הקנייה גדל, ולכן פידיון החנויות עולה. יש ציפיות לעליית דמי שכירות, וזה דוחף להעלאת מחירי הנכסים ולירידה בתשואות. אם הריבית תרד, התשואות עשויות לרדת עוד".