משהו זז בעפולה

ה שנים הראשונות של המילניום היו קשות לעיר עפולה. המצב הביטחוני ואירועי הטרור הרבים גרמו לפגיעה קשה בכלכלת העיר, וכמובן לא תרמה לשוק הנדל"ן, שסבל מירידות מחירים ומשוק אנמי במיוחד. חברות הבנייה הגדולות, שגם כך לא ממהרות להתחיל פרויקטים מחוץ לאזורי הביקוש, לא חשבו אפילו על אפשרות לפעול בעפולה, עיר בת 43 אלף תושבים.

חברה אחת שהעיזה, אפריקה ישראל מגורים, חתמה בסוף 2003 על הסכם בחלקים שווים עם חברת מג הצפון, ורכשה מקיבוץ מרחביה קרקע לבניית 596 יח"ד כשכונה חדשה של עפולה. בסוף 2005 השיקו החברות את פרויקט סביוני העמק, אולם מאז נמכרו רק 17 יח"ד בשלב א' ו-ב' של מתחם הקוטג'ים שהתחיל בהילוך ראשון.

אולם, דומה כי בחודשים האחרונים שינוי גדול ורוח אופטימית חזקה הגיעה לעמק. בתחילת החודש זכתה חברת חפציבה במכרז של המינהל בשני מגרשים לבניית 192 יח"ד תמורת 3.8 מיליון שקל עבור הקרקע, ועוד 3.1 מיליון שקל עבור הפיתוח (9,000 דולר עלות כוללת ליח"ד). עם זאת, גם הפעם המחיר היה קרוב מאוד למינימום וחפציבה היתה המציעה היחידה.

אולם, בעוד שבשנים האחרונות מרבית תיבות מכרזי המינהל נמצאו ריקות מהצעות, בחודשים האחרונים זוכים המכרזים להיענות. הקרקע שרכשה חפציבה מצויה בסמוך לשטח של אפריקה ישראל ברובע יזרעאל, הממוקם דרומית למרכז הרפואי העמק - בין עפולה עילית וגבעת המורה מחד, והעיר התחתית הסמוכה מאידך. באותו רובע מתחילה גם מבני גזית לבנות בשבוע הבא (בנייה רוויה, אכלוס עוד שנה וחצי), וליד בית החולים נמצא הפאואר סנטר הגדול של האזור, עמק סנטר (ששינה שמו ל-G סנטר), הנמצא בבעלות גזית גלוב וגבי אדרי. בחפציבה אומרים, כי הבדיקות שערכו הצביעו על התאוששו נדל"נית צפויה בעיר.

140 אלף ד' ל-5 חדרים

בעוד אפריקה ישראל מתמקדת בקוטג'ים, חפציבה תבנה בנייה רוויה כאשר מחירי הדירות ינועו בין 125-130 אלף דולר לדירת 4 חדרים ומ-140 אלף דולר לדירת 5 חדרים. שוק הנדל"ן העפולאי חיכה לתחילת הפעילות של החברות הגדולות, וכנראה כעת הוא בשל לשינוי ולהתעוררות הביקושים.

2006 היתה אמורה להיות השנה בה הביקושים יתחילו להמריא, אולם מנהל השיווק והמכירות באפריקה ישראל מגורים, ירון צוברי, אומר כי השנה לא היתה קלה. "תחילה היו קשיי שיווק, כי אנשים לא קלטו את הפוטנציאל של המקום. להיות הראשון במקום זה לפעמים יתרון אך לפעמים גם חסרון. אז הגיעה המלחמה, אך הרבעון האחרון של 2006 היה טוב מאוד, בין השאר כי כבר רואים את הטרקטורים של העירייה".

לפי ההסכם בין היזמים, המינהל והעירייה, אחראית האחרונה על עבודות הפיתוח באזור, ואלו מתבצעות כעת במרץ. עד כה מכרה אפריקה 17 קוטג'ים, וכעת היא מתחילה בשלב ב' בו ישווקו כמעט 600 יח"ד, 350 קוטג'ים והשאר בבנייה רוויה.

זכיין רימקס בעיר, יעקב רוטמן, זהיר יותר. "יש שינוי, אבל קטן. ההיפודרום המתוכנן, שבנייתו הולכת ונשלמת (בסמוך לצומת הסרגל), הרכבת תגיע בעוד שלוש שנים והנגישות מביאה להרבה התחלות בנייה יחסית בחצי השנה האחרונה".

צפון-מערב העיר, אומר רוטמן, נחשב לאזור הטוב של עפולה, ושם הבנייה היא צמודת קרקע והביקוש לקרקעות גדול יותר. רוטמן מציין, כי רמות המחירים בשכונות החדשות, דירות 4 חדרים באזור המערבי יעלו 128 אלף דולר, ו-5 חדרים יעלו 150-175 אלף דולר. דירות 4 חדרים במרכז העיר בנות 5-7 שנים מחירן נע בין 110-115 אלף דולר, ודירות ישנות יותר 80-85 אלף דולר. 5 חדרים במרכז העיר עולות באזורים הטובים 137-140 אלף דולר, ובאזורים הפחות מבוקשים ניתן להשיג דירות שכאלה אפילו ב-110 אלף דולר.

רוטמן אומר שההיפודרום והרכבת כבר תרמו לעליית מחירים במשקים בתענכים באחוזים רבים. לדבריו, אם ראש העיר ישכיל להביא קבוצות איכותיות מרחבי הארץ, כמו עולים מצרפת, או הבאת מפעלי היי-טק, הדבר יתרום למצב הדמוגראפי. "הכיוון הוא נכון, אבל לא ברור מתי תהיה הפריצה. המכירות יפרחו כשיראו את הבניין עולה לקרקע, את המפעלים מגיעים ואת הרכבת. השינוי יהיה גדול יותר".

פעילי הנדל"ן בעיר אומרים, כי מלבד משפרי הדיור מגיעה לעפולה אוכלוסיה מנצרת עילית, מטבריה ומצפת, אך הרוב הם משפרי דיור וזוגות צעירים מהעיר ומהסביבה. צוברי אומר, כי עפולה זו לא תל אביב וקשה למכור דירות על הנייר, וכולם מסכימים כי עצם התקדמות הבנייה וכניסתן של חברות הבנייה הגדולות יעוררו את הביקושים. לדברי צוברי, העיר טובה ומרכזית, אך היא עדיין לא ממותגת נכון. "אנשים רואים פעולות בשטח, ואת החברות שנכנסות לצידנו. כשנפתח מגרשים לבנה ביתך, זה יאיץ המכירות. כרגע המחירים אטרקטיביים: הקוטג'ים של אפריקה נעים בין 780 אלף שקל ועד 1.1 מיליון שקל".

רבים מהתושבים עובדים במרכזי ההיי-טק ביקנעם ובמגדל העמק, ואחרים נוסעים כ-50 דקות לחיפה. מבחינת הנגישות התחבורתית, עפולה מרוחקת מרחק של שעה ורבע נסיעה מהמרכז וחצי שעה מאזור השרון הצפוני, כאשר כביש 6 תרם לעניין. גם המרכז הרפואי העמק הולך ומתרחב ומביא אוכלוסיה איכותית לעיר ולאזור, כמו גם מחלבת אלון תבור של תנובה ועובדי מפעלים קיבוציים בסביבה.

אולם, ראש העיר אבי אלקבץ משקיע את כל מרצו בהבאת מפעלים ובפיתוח שירותים אטרקטיביים שימשכו אוכלוסיה איכותית מהאזור. אלקבץ שירת כמנכ"ל העירייה משך 7 שנים, ולאחר מכן כבש אותה מידי הליכוד כמועמד עצמאי. היזמים משבחים אותו על המהפך שחל בעיר ביוזמתו. התוכניות שאושרו לבניית 4,000 יח"ד ברובע יזרעאל הן רק חלק מהתוכניות הגרנדיוזיות שהוא מכין לעיר.

אלקבץ מבטיח שכבר בחודשים הקרובים תורגש הקפיצה של עפולה. "כבר בטווח הקרוב יש התחלות בנייה של קרוב ל-1,000 יח"ד. העוגנים של העיר הם המרכז הרפואי, שמעסיק 2,000 עובדים ומשרת 350 אלף איש, והפאואר סנטר הענק של גזית גלוב ואדרי, בשטח 20 אלף מ"ר (עם פוטנציאל גידול ל-40 אלף מ"ר). הסנטר העלה אותנו על מפת המסחר", אומר אלקבץ.

אולם, גולת הכותרת היא הפארק החדש עליו עובדים בימים אלה. הפארק ימוקם במרכז רובע יזרעאל, בצמוד לכל הפרויקטים בשכונה. אלקבץ מתלהב: "זהו פארק עירוני בשטח של 120 דונם בשלב ראשון, מתוך 250 דונם. אנחנו משקיעים כרגע 20 מיליון שקל. יהיה שם אגם מלאכותי, אמפיתיאטרון עם 2,500 מושבים קבועים ועד 20 אלף איש באירועים. פינות לתינוקות, מגרשי ספורט ופעילות אתגרית. הפארק נגיש לנכים, ויכול לשים אותנו על מפת התיירות".

אלקבץ מספר, כי העבודות החלו רק לפני 5 חודשים ויסתיימו כבר בעוד 4 חודשים, וכי העירייה היא אשר מבצעת את הפיתוח בשכונה. ב-2005 עמד גירעון העירייה על 16 מיליון שקל, וכיום תקציבה מאוזן. "את הכל עשינו לא תוך צמצום הוצאות, אלא תוך הגדלת הכנסות. הוספנו 15% לתקציב, שהם 30 מיליון שקל", אומר אלקבץ. תוכניות הבינוי של העיר מתוכננות כך שיחברו את ה"עפולות" - העיר התחתית וגבעת המורה עם עפולה עילית. אלקבץ אומר, כי גדר ההפרדה תרמה לביטחון העיר, והעיר התפנתה להשקיע בתרבות ובנוער כמו בקונסרבטוריון, קאנטרי קלאב והיכל תרבות משודרג.

אלקבץ אומר שדלתו פתוחה לכל יזם. "כל עוגן יכול לתרום לאזור, כמו ההיפודרום או שדה תעופה בינלאומי במגידו, שימשכו אנשים מהאזור הרחב יותר. אחוז האבטלה נמוך מהממוצע, המפעלים שמגיעים לפה מקבלים את כל המענקים של אזור עדיפות א'".

כיום בונה העירייה 1,000 מ"ר, והשטחים יושכרו במחירים נמוכים ליזמים צעירים, שמתחייבים תמורת כך להישאר בעיר. הכנסה נוספת, בלתי צפויה, מייחס אלקבץ לאולמות החתונות. "נפתח אולמות מפוארים, שמכניסים הרבה ארנונה. כולם באים ומתחתנים כאן, וזה טוב לעפולה", מחייך אלקבץ. "השינוי כבר כאן". "

ariel-r@globes.co.il