מדברים על שירות, מתחרים על המחיר

ש נת 2006 היתה שנה קשה בפעילות המשכנתאות בבנקים. הרווחיות בתחום ירדה כמעט בכל הבנקים, והתשואה על ההון של רוב הבנקים העצמאיים למשכנתאות היתה חד ספרתית. המרווח הפיננסי המשיך לרדת, ובמקביל המשיכו להצטמצם ההכנסות מביטוח. היחיד שהציג עלייה נאה ברווחים לצד צמיחה היה מזרחי טפחות. כך עולה מנתוני הדו"חות הכספיים של הבנקים לסיכום 2006.

כל מנכ"ל בנק בתורו מאשים את עמיתיו באסטרטגיה של מחיר שמורידה את השוק לרמה לא כדאית, בעוד הוא מתמקד רק בשירות ללקוח ובערך מוסף. הנה דברים שאמר מנכ"ל לאומי למשכנתאות, יובל גביש: "תחרות על מחיר לא משקפת את צורכי הלקוח. נציע שירות טוב יותר ושירות שווה כסף. ריבית תחרותית ללקוח היא תנאי הכרחי, אך לא מספק. הציבור מצפה לקבל שירות, ורק במקום השני בא המחיר".

גם עמיתיו מתבטאים ברוח דומה. "תחרות מטורפת ומחירים לא הגיוניים", הגדיר עם פרסום הדו"חות הכספיים מנכ"ל בנק ירושלים, דוד ברוך, את המחירים בשוק. "מישהו מחליט לתת משכנתא במרווח נמוך מדי, ואנחנו לא משתתפים בחגיגה הזו. מי שרוצה לתת הלוואות במרווחים של 0.3%, שיעבוד, אני לא שם".

"המחירים היום קרובים למחירי העלות, אי אפשר למכור במחירי הפסד ולתת שירות טוב. אני פונה ללקוח שיודע להעריך שירות ומאמין שהזמן יעשה את שלו", מסביר מנכ"ל בנק אדנים, רמי ששון. נשאלת כמובן השאלה, אם אף בנק לא מתמקד במחיר וכולם חושבים שהמחיר נמוך מדי, איך קורה שהתחרות בשוק היא עדיין רק על מחיר?

בהלוואות משכנתא מכספי בנק, פעילות הליבה של הבנקים למשכנתאות, חלה ירידה בשנת 2006. היקף הלוואות המשכנתא מכספי בנק ירד ב-3.25%, ועמד על 20.5 מיליארד שקל. ההלוואות לזכאי משרד השיכון (כספי אוצר) ממשיכות לרדת, והופכות לאיטן ללא רלוונטיות למרבית השוק. היקף ההלוואות מכספי אוצר עמד בשנת 2006 על 2.25 מיליארד שקל, ירידה של 9.8% בהשוואה ל-2005 וירידה של 28% בהשוואה להיקף ההלוואות בשנת 2004. חלק מהירידה נובע משינוי שיטת הניקוד: מינואר 2006 לא ניתן לבצע משכנתאות לזכאים בעלי ניקוד הנמוך מ-1,000 נקודות.

פחות ממחזרים

בהיקף מיחזורי המשכנתאות נמשכת הירידה הדרסטית. תופעת מיחזורי המשכנתאות, אשר הגיעה לשיאה במחצית הראשונה של 2005 ונאמדה אז ביותר משליש ההלוואות החדשות, דעכה כמעט לחלוטין. מנתוני הבנקים עולה כי היקף המחזורים ירד בשנת 2006 ב-77% והגיע ל-2.4 מיליארד שקל, בהשוואה ל-10.6 מיליארד שקל ב-2005. שיעור המיחזורים מההלוואות החדשות ירד בהתאמה ל-10%.

הירידה במיחזורים נבעה משילוב בין שני תהליכים: הקטנת כדאיות המיחזור לאור עליית ריבית בנק ישראל במהלך 2005, ומיצוי הפוטנציאל של אוכלוסיית נוטלי משכנתאות שמעוניינים וכדאי להם למחזר. עם זאת, מקורות בשוק המשכנתאות מעריכים כי אם תמשך ירידת ריבית בנק ישראל, יש סבירות כי במחצית השנייה של 2007 נראה גאות נוספת במיחזורים.

ברווחיות הכוללת בפעילות המשכנתאות של הבנקים נרשמה ירידה של 1.6%. הרווח הכולל (בנקאים עצמאים ופעילות מגזרית בבנק מסחריים) הגיע ל-564 מיליון שקל, כמחציתו במזרחי טפחות. אחת הסיבות לפגיעה ברווחיות היתה הפרשה חד פעמית גדולה לחובות מסופקים שביצעו הבנקים ברבעון הראשון של 2006, לאור שינוי באופן חישוב ההפרשות לחובות מסופקים לאשראי לדיור, ובהתאם להנחיות המפקח על הבנקים.

ניקוי שולחן בלאומי

עיקר הפגיעה היתה בבנק לאומי למשכנתאות, שעבר שנה קשה מאוד והציג ירידה של 60% ברווח הנקי. ברבעון הראשון ערך כאמור הבנק הפרשה חד פעמית של 64 מיליון שקל. ביולי סיים מנכ"ל הבנק ראובן צבאג את תפקידו, לאחר תשע שנים, והוחלף על-ידי יובל גביש, שטלטל את הבנק וערך ניקוי שולחן אגרסיבי. התוצאה: קפיצה של 80% בהפרשה לחובות המסופקים. בסך הכל הסתכמו רווחי בנק לאומי בתחום המשכנתאות ב-71 מיליון שקל, ירידה של 49%.

במזרחי טפחות החלו לקצור את פירות ההתייעלות בעקבות המיזוג עם טפחות. הבנק דיווח כי הרווח בתחום המשכנתאות (כולל אדנים) קפץ ב-32% ועמד על 286 מיליון שקל. מיזוג נוסף שנערך בשנת 2006 היה בבינלאומי, שמיזג לתוך הבנק את בנק עצמאות ואת בינלאומי למשכנתאות. לאחר המיזוג ירד הרווח בתחום המשכנתאות ב-15.7%, והגיע ל-43 מיליון שקל.

הבנק הגדול ביותר בפעילות ההלוואות מכספי בנק הוא מזרחי טפחות (כולל נתוני בנק אדנים). היקף ההלוואות של מזרחי טפחות עלה בשנת 2006 ב-8.26%, והגיע ל-6.3 מיליארד שקל, הישג מרשים לאור הקיטון בשוק. חלקה של קבוצת מזרחי טפחות בשוק הוא 30.7%, בהשוואה ל-27.4% בשנה קודמת. מזרחי טפחות הוא גם הבנק הגדול ביותר באשראי לזכאים, עם נתח שוק של 49.6%.

הצמיחה במזרחי טפחות מתחלקת בין שני הבנקים בקבוצה. מזרחי טפחות עצמו הוא לבדו הבנק הגדול בתחום, עם היקף הלוואות של 5.16 מיליארד שקל. אדנים רשם בשנת 2006 צמיחה של 7.8%, והעניק הלוואות בסך 1.13 מיליארד שקל, יותר מבנק ירושלים ואגוד, ורק 10% פחות מדיסקונט למשכנתאות.

במקום השני נמצא בנק הפועלים, שהפגין השנה יציבות. היקף ההלוואות מכספי בנק של הפועלים עמד על 5.1 מיליארד שקל, עליה של 1.7%. הפועלים רשם רווח של 104 מיליון שקל מפעילותו בתחום, בדומה לשנה קודמת. בינואר 2007 הודיע הפועלים על רה ארגון, ביטל את אגף משכן (לשעבר בנק משכן), בו רוכזה עד עכשיו פעילות המשכנתאות, והקים אגף חדש בתוך החטיבה הבנקאית, האגף לאשראי קמעונאי ומשכנתאות, שבראשו יעמוד אבי בזורה. בכך הסתיים תהליך בו הוטמעה במלואה פעילות המשכנתאות של הפועלים בתוך הבנק, ומעבר ממבנה של בנק נפרד לפני חמש שנים למבנה של חלק מאגף אשראי קמעונאי.

היקף ההלוואות מכספי בנק של דיסקונט ושל הבינלאומי ירד בחדות ב-2006. בבינלאומי נרשמה ירידה של 34%, והיקף ההלוואות עמד על 1.6 מיליארד שקל. בדיסקונט נרשמה ירידה של 33%, והיקף ההלוואות מכספי בנק צנח ל-1.26 מיליארד שקל. "

eran-p@globes.co.il