קסם המזרח

נראה כי בפני משקיעי הנדל"ן עומדות בימים אלו שלוש אלטרנטיבות מרכזיות, כאלה שרק בשנים האחרונות הפכו למאוד רלוונטיות: השקעה בשווקים של סין, רוסיה והודו. אבל בעוד השווקים בסין וברוסיה מרתיעים לא מעט יזמים, במיוחד על רקע שיטות הממשל באותן מדינות, בולטת הודו - שחונכה על ברכי שלטון העם ומציגה את הדמוקרטיה הגדולה בעולם.

למרות זאת, עדיין לא קל להשתקע בהודו, שסובלת בעיקר מקשיי רגולציה ובקושי חמור באיתור הבעלים האמיתיים של הקרקעות. במקביל, בעלי הקרקע, מי שלא יהיו, מתקשים לפתח אמפתיה ובטחון במשקיע הזר, שמתקשה מצידו לקבל את אמונם של המקומיים.

השתלבותם של הזרים בכלכלה ההודית בכלל ובנדל"ן המקומי בפרט השתכללה בשנים האחרונות, בשל הכרה בממשל המקומי בחשיבות ההשקעות מבחוץ. לפני כשלוש שנים הותר לקרנות ההון סיכון להשקיע בתחום הנדל"ן ובפברואר 2005 הותר גם למשקיעים הזרים ממוצא הודי להשקיע ישירות במגזרים מסוימים, בכפוף למגבלת מינימום של 10 מיליון דולר, או לחילופין 5 מיליון דולר בשותפות עם מקומי. עו"ד מנחם גורמן, ממשרד סאמט, שטיינמץ, הרינג ושות', מסביר כי גם מגבלה זו הוסרה ב-2006, כשלזרים ניתנה הלגיטימציה להשקיע את מלוא הסכום ולהיות הבעלים הבלעדיים. בד בבד, הסכים הממשל להפחית את מינימום הגבלת היקף השטחים הראשוני לקניה מ-1,000 דונם ל-100 דונם בלבד. ועדיין, קיימות הגבלות שונות בעיקר בתחום המסחרי וכן בנושא המיסוי. כך לדוגמה, מס הבולים עומד על 8%-10% מערך הקרקע (יותר מפי שניים מהמקובל בעולם) וכן ישנן מגבלות על היחס שבין ההון העצמי להלוואות ועוד.

צעירים נוטלים הלוואה

הנכונות ההודית שכנעה משקיעים רבים, ביניהם כמובן הישראלים, כי הגיע שעת הכושר להתחיל ולהשקיע בנדל"ן המקומי שרובו בוסרי לחלוטין. בכנס נדל"ן שערכה לאחרונה חברת רו"ח ארנסט אנד יאנג ישראל (קוסט פורר את קסירר), טרחו נציגים הודים ומומחים נוספים לשכנע את הישראלים, שהגיעו בהמוניהם לכנס, להזרים כספים גדולים לנדל"ן ההודי.

גורב קרניק, מארנסט אנד יאנג הודו, סיפר לנוכחים, כי "יש ביקוש עצום לכל תחומי הנדל"ן במדינה ובמקביל ישנו רצון מצידה של הממשלה לעודד יזמים לבוא ולהשקיע. הריביות עדיין נורמליות וניתן לקבל די בקלות הלוואות מבנקים מקומיים וזרים. האוכלוסיה הצעירה דוחפת את הכלכלה קדימה והדבר הופך ליותר ויותר מוחשי". עם זאת, קרניק הודה כי קיימים עדיין לא מעט קשיים, בהם הסדרת נושא הרגולציה. "ברגע שזה ישתנה", הוא אמר, "ואני מאמין שדי בקרוב, זרים יכנסו יותר למשחק, הספקולציה תרד ומכאן שהמחירים יהיו יותר יציבים. כמו כן צפוי שקרנות הריט תגענה. במקביל, הממשלה ממשיכה לעודד מגה פרויקטים ומחוקקת חוקי נדל"ן, כך שהרגולציה תהיה יותר ברורה וידידותית".

קרניק השיב גם על הטענות כי המחירים עולים בקצב מהיר גבוה מדי. לדבריו, "המחירים אכן קפצו מהר ואולי אף מהר מדי, אך לדעתי מדובר בדבר טבעי, שכן ההכנסות גדלו והדור הצעיר שואף ליותר ולכן לוקח הלוואות נוחות. הדיירים יכולים אפילו למחזר משכנתאות גם בתחום המסחרי, ולכן כל השחקנים המרכזיים מתרחבים לכיוונה של הודו".

"תעשיית ה-IT מבקשת להתמקם קרוב לכוח העבודה ולכן ישנם ביקושים עזים למשרדים בהודו, בעיקר לקלאס A. מאחר ובדלהי ההיצעים אינם עומדים בפני הביקוש הבלתי נגמר, הרי שפונים גם לערים אחרות, ולאחרונה העיר פונה הופכת ללהיט וגם במומביי הביקושים כבדים ביותר".

ביקוש למלונות יוקרה

במקביל, בתחום המסחרי, חנויות רבות נפתחות ונדרשת התמחות של משקיעים זרים, שיודעים להקים קניון. גם ענף התיירות ממתין לזרים, שצפויים לתקן אנומליה שנוצרה בשל הביקושים הגואים, עלייה ברמת החיים וגידול משמעותי בתיירות החוץ והפנים. קרניק: "בתחום התיירות, נכנסו אשתקד 4.5 מיליארד דולר, עלייה של 16%, ובשנה הנוכחית הצפי לעלייה נוספת של 8%. חלק לא מבוטל מהסכומים הם כתוצאה מטיולי עסקים ומכאן שהביקושים למלונות יוקרה מרקיע שחקים. מי שניסה למצוא חדר במלון שכזה יודע שלמעשה מדובר במשימה כמעט בלתי אפשרית. לצורך הדוגמה, בהודו כולה ישנם אך ורק 100 אלף חדרים ואילו בבייג'ין לבדה יש 90 אלף חדרים, מה שמכתיב מחיר ממוצע לחדר שאינו הגיוני לחלוטין. רשתות מובילות בעולם זיהו זאת, ורשת הילטון לבדה אמורה לבנות 75 מלונות".

הליברליזציה היחסית בשוק הנדל"ן ההודי מביאה לאיטה גם גיוסים והנפקות ציבוריות. "שוק ההון צפוי להכיר בקרוב עוד חברות המשקיעות בהודו. הבורסה בלונדון וזו שביורונקסט אוהבות במיוחד חברות שכאלו. לראיה, חברת DLF, חברת הבנייה הגדולה במדינה, צפויה לגייס השנה".

רג'יב סינהי, שותף במשרד ארנסט אנד יאנג הודו, ציין את שינוי הכיוון ביחס של המקומיים. לדבריו, "החששות שהיזמים המקומיים אינם מוכנים לשיתוף פעולה אינו מדויק. זה בדיוק מה שהם צריכים, כי חסר להם את הניסיון שיש לכם על מנת לגדול. כמו כן האווירה בהודו נוחה, נאגר הרבה מאוד מידע אמין בסוכנויות הבינלאומיות ועל כן ההחלטות נעשות יותר ויותר קלות. היזם ההודי נהיה גמיש יותר והוא כבר מוכן להכניס משקיעים, אסטרטגיים ופיננסיים כאחד, בצורה של הון וחוב. השחקנים המרכזיים בעולם מגייסים סכומים עצומים על מנת להשקיע בהודו: מורגן סטנלי, סיטי בנק כבר בפנים, קרנות גידור ענקיות מאוסטרליה, ממשלת סינגפור ובעצם מי לא. כולם קולטים את הפוטנציאל. כל אלו מתכננים כניסה להודו לצורך השקעה לטווח ארוך, מאחר והם רואים כי הסקטור גדל ב-25% כל שנה ויש פוטנציאל אדיר, שכן 30 ערים מכילות למעלה ממיליון תושבים".

מהן העצות שמחלק סאני למשקיעים? "הדבר הכי חשוב בתור יזם זר זה לבצע בדיקות נאותות על הקרקעות ולבחור את הקבלן המקומי הנכון כשותף, שכן הוא למעשה זה שמגן עליכם במדינה. אם אתה יוצר את הקשר עם הקבלן הנכון וקונה את הקרקע הנכונה, התשואות יכולות להגיע גם מעבר לרף ה-25% בשנה. הדור החדש רוצה להשתקע במדינה. מדובר במשכילים אשר מרוויחים יפה. לכן, ליזמים זו הזדמנות ליצור קשרים עם האנשים המתאימים לטווח ארוך. הכי קריטי לבחון את איכות הקרקע - לא מבחינת איכות פיזית כי עם מבחינת איכות רגולטורית. הבעלות בהודו היא נושא סבוך ביותר, יש משקיעים שלא בודקים מי עומד באמת מאחורי הקרקע וחותמים על עסקה עם משפחה מסוימת, מתחילים להקים את הפרויקט ופתאום באמצע מופיעה משפחה נוספת וטוענת שיש גם לה זכויות על הקרקע. נכון, העניינים די משתפרים אבל ישנם אזורים רבים שהנושא הוא בעייתי מאוד ומרתיע. כמו כן, בהודו - וזה קריטי יותר ממקומות אחרים - חשוב להגיע מראש עם תוכנית עסקית, המכילה ציפיות לתשואה ולו"ז ברור, וכל זאת עוד בטרם שמים כסף על השולחן. במקביל, חייבים לדרוש מהיזם המקומי את התוכניות שלו כדי להחליט איך להזרים את הכסף באופן האופטימאלי".

פול מילר, שותף במשרד ברוו'ין לייטון פייסנר, מדגיש את ניהול הסיכונים. "המשקיעים הזרים צריכים לקחת בחשבון מראש את הסיבוכים הכרוכים בכניסה להודו, והחוקים הבעייתיים צריכים להיות מעין התרעה. אין לשכוח שמדובר עדיין במדינה מתפתחת. להמחשה, כדאי לבדוק את כמות האזרחים על כל שופט, שהיא פשוט אסטרונומית. לכן, תארו לעצמכם כמה זמן לוקח לבצע כל דבר. במקביל, מערכת תיעוד המסמכים היא מסורבלת והרוב עדיין אינו ממוחשב, דבר שמעיב עוד יותר על הרגולציה שהינה קשה ביותר גם כך".

"בנוסף, המדיניות המוניטארית מאוד דינאמית, כך שהפעולות של הממשל למעשה חושפות את המשקיע מול סיכוני מטבע. בשל כל הסיכונים הללו, לדעתי חובה לעבוד עם מערכת יועצים מקומית ומקצועית צמודה, שיודעת למשוך בחוטים הנכונים. נכון, הסיכון לא יעלם בקרוב, אבל למרות מורכבות הדברים, עדיין מדובר במדינה עם דמוקרטיה יציבה ביותר ועניין השפה מהווה יתרון. הפוטנציאל בנדל"ן עצום, יש המון עבודה להרבה יזמים למשך שנים רבות וניתן לקצור את הפירות, תוך כדי ניהול סיכונים נכון". "