השיפית וגם השבחת?

אך בעוד שהחוק עצמו מאזן בתיאוריה בין אינטרס הפרט לבין צרכי הפיתוח של הכלל, הרי שבפרקטיקה הופר האיזון התיאורטי בחוק וכיום הגנה משינוי בתוכנית היא גורפת, כוללנית ופוגעת בפיתוח הכלכלי.

התביעות שמוגשות בגין סעיף 197 גורמות לעיכובים ואף לביטולים של תוכניות פיתוח, תוך גרימת נזק בל ישוער ליזמים. נראה, כי בשנים האחרונות נוצרה העדפה מוחלטת של אינטרס הפרט על פני האינטרס הציבורי בכל הקשור לפיצויים.

כיום מוגשות דרישות לפיצויים גם בגין מרכיב הציפיות, כלומר, באם היתה ציפייה שקרקע חקלאית תוסב לקרקע לבנייה, ותוכנית הפכה את הקרקע לשטח ירוק - הרי שמוגשת תביעה בגין הפוטנציאל האבוד. כמו כן מוגשות תביעות גם במקרים בהם אין פגיעה בשימוש קיים במקרקעין או על שינויים במקרקעין גובלים. התוצאה היא למעשה הענקת "ביטוח" חינם לרוכשי הקרקע, תוך גידול בעלות הפיתוח הכלכלי לטובת הציבור.

ממחקר השוואתי שהוכן על-ידי פרופ' רחל אלטרמן עולה, כי מנגנון פיצוי על פגיעה על-ידי תוכנית על-פי החוק בארץ הינו מהגורפים וממרחיקי לכת בעולם המערבי. כיום מתבררות בוועדות המקומיות ובוועדות הערר ברחבי הארץ תביעות פיצויים בהיקפים של עשרות מיליארדי שקלים. בשל חוסר יכולתן של הרשויות המקומיות לעמוד בגובה הפיצויים, התפתחה בשנים האחרונות פרקטיקה בוועדות התכנון המתנה את מתן התוקף לתוכנית במתן שיפוי של 100% מפני תביעות לפי סעיף 197 לחוק לטובת ועדות מקומיות לתכנון ובנייה. כלומר, באם יזם לא מתחייב לקחת על עצמו את תשלום הפיצויים לתובעים, התוכנית לא מאושרת.

חשוב לציין, כי יזמי התוכנית נושאים גם בתשלום היטל השבחה האמור לממן, בין היתר, גם פיצוי לפי סעיף 197, וכך יכול להיווצר מצב שבו היזם משלם פעמיים בגין אותן תוכניות.

מדינת ישראל זקוקה לתנופת פיתוח בתחומי הבנייה והתשתיות על מנת להדביק את הפערים מול מדינות המערב ועל מנת שלא ייווצר כאן מצב של מחסור בדירות, מחסור בכבישים ומחלפים וכיוצ"ב. סעיף 197 הפך לחסם עיקרי באישור וקידום תוכניות, ולכן יש להחזיר את האיזון בין האינטרס ל הפרט לאינטרס של הכלל.

התאחדות הקבלנים מתנגדת להמלצות משרד הפנים, על פיהן יבוטלו תוכניות אם לא החלה הבנייה תוך מספר שנים. מכיוון שכל עוד אין תוכנית חדשה יתכן ויהיו נקודות זמן שהתוכנית תהיה כדאית ואף תבוצע, ולכן אין טעם לחייב את היזם בביצוע כל תהליך הפקדת התוכניות מחדש.

לכן, השינוי הנדרש הינו בראש ובראשונה העלאת הרף לפגיעה סבירה שלא מזכה בפיצוי ל-20%, במקום 5% כיום. בנוסף, יש לקבוע כללים לאיזון בין שיפוי להיטל השבחה.

הכותב הוא מנכ"ל התאחדות הקבלנים, לשעבר סגן הממונה על התקציבים באוצר.