רכישת דיירות מוגנת לא תותר בניכוי

שאלה זו, ושאלות נוספות, נדונו לאחרונה במקרה מעניין שהובא בפני ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בת"א (ו"ע 1188/02 סחכפי).

במקרה שנדון בפסק הדין, רכשו העוררים, בשנת 1982, זכויות דיירות מוגנת בדירה ביפו (להלן: "הנכס"). בשנת 1987 חתמו העוררים על חוזה, לפיו הם רוכשים את זכויות הבעלות של המשכיר בנכס. זכויות המשכיר לא נרשמו על שם העוררים.

לאחר מכן, נתברר לעוררים כי למשכיר היו רק מחצית מזכויות הבעלות בנכס, ואילו המחצית האחרת היתה שייכת לגרושתו אשר העבירה אותה לבתה. העוררים נאלצו לשלם 100 אלף דולר נוספים לרכישת זכויות הבת. בנוסף, התברר לעוררים כי את מחצית זכויות הבעלות שרכשו מן המשכיר, ולא רשמו על שמם, הוריש המשכיר בצוואתו לארגון נכי צה"ל.

העוררים פנו לבית המשפט לקבל פסק דין הצהרתי שזכויות אלו מצויות בבעלותם, ובסופו של דבר נקבע בפסק הדין, שהבעלות תירשם על שם העוררים בתמורה ל-30 אלף דולר, ומס השבח שיחול על תשלום זה ישולם חציו על-ידי העוררים וחציו על-ידי ארגון נכה צה"ל.

בשנת 2000 מכרו העוררים 2/3 מזכויותיהם בנכס. בין היתר, דנה ועדת הערר בקביעת "שווי הרכישה" של זכויות העוררים בנכס והניכויים המותרים.

ועדת הערר קבעה (בדעת כל חבריה), כי יותר בניכוי מחצית מסכום מס השבח ששולם בגין רכישת הזכויות מארגון נכי צה"ל, מכיוון שרכישה זו היתה הכרחית לצורך השלמת זכויות הבעלות שרכשו העוררים מן המשכיר. כמו כן נקבע, כי יותר בניכוי שכר הטרחה ששולם בהתדיינות עם ארגון נכי צה"ל, וכן מסי הרכישה ששולמו ברכישת הזכויות מארגון נכי צה"ל ומיורשתו של המשכיר.

עוד קבעה ועדת הערר, בדעת רוב, כי הסכום ששילמו העוררים עבור רכישת זכות הדיירות המוגנת לא ייחשב חלק מ"שווי הרכישה" של המקרקעין ולא יותר בניכוי במכירתם. דעת הרוב נימקה עמדתה זו בכך, שסכומים אלו שולמו לפני רכישת הבעלות. דעת המיעוט סברה, כי בעקבות רכישת זכות הדיירות המוגנת - יכול היה העורר לרכוש את זכות הבעלות המוחלטת במחיר מופחת. דעת המיעוט קבעה, כי מאחר והנכס שימש למגורים, ולאור עקרון המהות הכלכלית, יש לראות ברכישת זכות הדיירות המוגנת כרכישת הבעלות על השימוש המרכזי של המבנה מאחר ואין לעשות הבחנה בין בעלות בגופו של הנכס לבין בעלות בשימוש המרכזי שלו.

לדעתנו, למרות שהגישה שצוינה בדעת המיעוט מושכת את הלב, שכן היא מאפשרת לעוררים לנכות את כל הסכומים שהוציאו ברכישת המקרקעין, לשון החוק תומכת דווקא בדעת הרוב. סעיף 21 לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי שווי הרכישה של זכות במקרקעין הוא שוויה ביום רכישתה. את זכות הבעלות במקרקעין רכשו העוררים רק בשנת 1987. שוויה של זכות זו הוא הסכום אותו שילמו העוררים עבור רכישת הבעלות (הגדרת "שווי" בסעיף 1 לחוק), ביום הרכישה. עם זאת, תיתכן פרשנות ליברלית הרואה ברכישת הדיירות המוגנת כרכישת "נתח" מזכות הבעלות, ולפיה ניתן יהיה לצרף את הסכום ששולם עבור זכות הדיירות המוגנת לשווי הרכישה של זכות הבעלות. זאת, לאור עמדת המיעוט, לפיה רכישת זכות הדיירות המוגנת משפיעה על מחירה של זכות הבעלות, ולאור הכלל שאת חוק מיסוי מקרקעין יש לפרש על פי המהות הכלכלית של העסקאות.