דירות נופש - לשימוש הציבור

סוגיית שימוש ב"דירות נופש" או "אכסון מלונאי" מעסיקה מזה עשור את בתי המשפט בערכאות שונות. המדובר בסוגיה שיש לה השלכות תכנוניות וקנייניות כאחת, הקשורה לאינטרסים כלכליים גדולים של יזמים, בעלי קרקעות. מנגד קיים רצון של רשויות התכנון להגשים את מטרות התב"ע הנוגעות לדבר, תוך מתן הקלות בפרשנות של תוכניות. לאחרונה בית המשפט המחוזי בתל אביב נדרש לסוגיה בעניין עת"מ (ת"א) 2206/06 דב צור נ' הוועדה המקומית ראשל"צ, שנדון בפני השופט ניסים ישעיה.

בעניין הנ"ל, העתירה הינה בעניין השימוש המותר במבנה שהיזם בפרויקט התכוון לבנות. על-פי תוכנית העיר שבתוקף, האזור מיועד ל"אמצעי אכסון ורווחה", ומותר לבנות בתי מלון לסוגיהם, מלון דירות, בתי הבראה, דירות נופש, בתי אבות, שירותי תיירות ונופש, שירותים נלווים מסחר בקומות וכו'.

הוועדה המקומית ראשל"צ התנתה את היתר הבנייה בכך ש-20% מהיחידות ישמשו לפול המלונאי. על החלטה זו ערערו העותרת (אדם טבע ודין) בטענה שיש להכניס תנאי זה לכל היחידות, והיזם ערער בטענה שאין להכניס תנאי כזה לאף יחידה.

ועדת ערר קיבלה את הערר של היזם וקבעה שדי בהגבלות באופן וצורת הבנייה בכדי לשמור על הוראות התב"ע, וכי דירת הנופש אין פירושה שהציבור הרחב חייב להשתמש בה אלא די שבעלי הדירות ישתמשו בהן כדירות נופש.

בהסתמכו על פסק הדין של אי התכלת (עע"מ 2273/03) בבית המשפט העליון, השופט ישעיה ביטל את החלטת ועדת ערר בקובעו כי את תנאי של "פול מלונאי" לטובת הציבור יש להיכנס לכל היחידות.

השופט ישעיה מצטט את פסק הדין חוף הכרמל (ע"א 1054/98) שקבע:

"התרת בניית בתי אבות באזור האכסון והרווחה שתוחם בתוכנית מצביעה ואף מחזקת את כוונת מתכנן התוכנית להעניק לציבור הרחב, ולא למשתמשים פרטיים, את זכויות השימוש במבנים שייבנו באזור זה, אם כנופשים או תיירים מזדמנים שישכרו חדרים בבתי המלון, או דירות נופש, לפרקי זמן קצרים ואם כמשתכנים בני גיל הזהב המבקשים להתגורר סמוך לחוף הים. גם אלה וגם אלה הם שימושים בעלי צביון ציבורי מובהק, שנועדו לשימוש הציבור הרחב ולא רק לצרכי נופש או רווחה לבעלי הזכויות הקנייניות במבנים או דירות הנופש שיוקמו".

על מגמה זו השופט ישעיה לומד גם מהוראות תמ"א 13, שנועדו לשמר את חופי הים לשימוש ציבורי. השופט ישעיה קובע: "אופן השימוש היחיד המותר בדירות הנופש על-פי התוכניות הוא, כאמור, שימוש ע"י כלל הציבור, היינו בהעמדת כל דירות הנופש שייבנו, כמו גם כל חדרי המלון או חדרי בתי ההארחה, לרשות הציבור במשך כל או מרבית ימות השנה, בדרך של השכרתן לפרקי זמן קצרים, באופן שתתקיים תחלופה מירבית בשימוש בהן ע"י הציבור".

ולעניין כמות הזמן שהפול המלונאי חייב לשמש את כלל הציבור, השופט ישעיה מסתפק בתקופה של לפחות למעלה מחצי שנה במצטבר, כפי שנקבע בפרשת חוף התכלת.

מהפרקטיקה היומיומית אנו נתקלים בהרבה תוכניות בניין עיר שמנסחיהן לא השכילו להביע את כוונתן באופן ברור בתקנון של התב"ע, והפסיקה למעשה מגבשת סוג של "מילון מונחים" לפרשנות של ייעודים שהמתכנן של התב"ע לא השכיל לעשות.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.