הבנקים יזהרו הרבה יותר

עקבות קריסת קבוצת חפציבה, הועלו טענות שונות כנגד התנהגות הבנקים על האשראי הרחב שהעניקו במהלך השנים לקבוצת חפציבה, אשר מהפרסומים בתקשורת עולה כי התנהלותה העסקית לוותה באי סדרים חמורים. ככלל, תנאי המימון לחברות הנדל"ן בישראל מצד הבנקים הנם נוקשים וקפדניים, ודאי ביחס לתנאי המימון בשווקים מתעוררים אחרים כדוגמת מזרח אירופה.

המסגרת למתן מימון והלוואות לפרויקטי נדל"ן חדשים למגורים הנה הסכם הליווי הנחתם בין הבנק לחברת הנדל"ן. בטרם מעניק הבנק את ההלוואה המבוקשת, הבנק מוודא ובודק את חוסנה הפיננסי של החברה וכן את הרקורד של החברה ביחס לפרויקטים אחרים בתחום הנדל"ן של החברה בארץ ובחו"ל. בנוסף, עורך הבנק בדיקה מקיפה לגבי הפרויקט המיועד לליווי במסגרת הדו"ח, באמצעות שמאי וכלכלן - בדיקה של כלל הוצאות הפרויקט והכנסותיו הצפויות. בעקבות רמת החשיפה הצפויה של הבנק, מחליט הבנק האם לממן את הפרויקט הנדון, ובמידה שכן, אילו תנאים יידרשו מחברת הנדל"ן להציג בפניו טרם העמדת המימון.

ככלל, הבנקים בישראל דורשים מחברת הנדל"ן להציג הון עצמי בשיעור של 25%-30% משווי הקרקע, והבנק רושם שעבוד ראשון קבוע וספציפי לטובתו על קרקע הפרויקט. לעיתים אף מועלית דרישה להעמדת ערבות אישית מצד הבעלים. במקרים רבים, הבנק מעמיד תנאי נוסף, לפיו התחלת המימון תתבצע רק לאחר הוכחת אחוז מכירות מסוים (מכירות 'פרי סייל'). במדינות מזרח אירופה למשל, הבנקים מסתפקים בהון עצמי נמוך בהרבה (15%-20%) ואינם דורשים ערבות בעלים.

בתמורה לעמידת החברה בתנאים הנדרשים, מממן הבנק את בניית הפרויקט המדובר ומוציא לרוכשי הדירות בטוחות, כאשר ערבויות חוק מכר נחשבות לבטוחה הפופולארית ביותר. מימוש הערבות מותר רק במידה ובחשבון הליווי הופקדו כל הכספים אשר היה על רוכש הדירה להפקיד בגין רכישת הדירה. במידה והחברה קורסת טרם השלמת הפרויקט, הבנק המלווה מחליט האם להשלים הבנייה באמצעות בעל תפקיד, או להסתפק בתשלום כספי הערבויות לרוכשים מבלי להשלים את הפרויקט. בישראל, לרוב בוחרים הבנקים (גם) משיקולים ציבוריים ותקשורתיים, להשלים את הבנייה.

בעקבות קריסת חפציבה, ניתן לשער כי הבנקים יבדקו כעת בדיקות נוספות ומקיפות יותר גם את אותן חברות אשר נחשבו עד היום לבטוחות ויציבות. חברות אלו יידרשו להוכיח את איתנותן הפיננסית. הבנקים ייחסו משקל רב יותר לבדיקת יציבותה הפיננסית של החברה, מעבר לבדיקה הספציפית של הפרויקט המיועד לליווי.

יש להדגיש, כי בניגוד לבנקים בארה"ב ובאירופה, אשר חלקם חשופים למשבר הסאב-פריים ולשוק המשכנתאות בסיכון גבוה, הבנקים בישראל הידועים במדיניותם השמרנית אינם חשופים ככל הנראה (ודאי לא ברמות גבוהות) לחברות או קרנות אשר נפגעו מהמשבר, ועל כן אינם צפויים להיפגע בעקבות זאת.

בעקבות פרשת חפציבה מומלץ לבנקים מעתה ואילך להבטיח באמצעות מנגנון אפקטיבי כי כספים בגין רכישת הדירות בפרויקט מופקדים אך ורק לחשבון הליווי, ולא מועברים לצדדים שלישיים. על רוכשי הדירות להבין כי הבנקים יהיו הראשונים לקבל כל סכום במידה והקבלן יקרוס.

הכותב הוא ראש מחלקת המקרקעין במשרד עו"ד שדות ושות'.