פעם פיתחנו, עכשיו תשלם

מי שמצוי בתחום המיסוי העירוני כבר נתקל באופן תדיר במקרים בהם רשויות מקומיות, מגולן ועד אילת, מטילות חיובי ארנונה באופן רטרואקטיבי. בדרך כלל, החיוב מגיע לאחר שהרשות המקומית בודקת את שטחי הנכסים בתחומה. במידה שהתגלו טעויות שטח או סיווג, היא שולחת דרישות חיוב חדשות, גם כמובן רטרואקטיבית. במסגרת דרישות אלו נדרש הנישום לשלם, מלבד הפרשי הארנונה, גם ריבית והצמדה בשיעור של כ-9.3% לשנה (0.75% לחודש בריבית דריבית חודשית).

תופעה זו בתחום הארנונה הכללית תפסה תאוצה בשנים האחרונות. רבים הנישומים, מתחומי הבנקאות, התשתית, המסחר, הדלק, הביטוח וכיו"ב, מצויים בהליך כזה או אחר מול הרשויות לעניין חיובי הארנונה הרטרואקטיביים שלהם. אולם, בעת האחרונה ניתן לזהות מגמה חדשה. משראו הרשויות המקומיות כי טוב, החלו לחפש דרכים חדשות לחיובים רטרואקטיביים. המקור החדש נמצא בדמות חיובים רטרואקטיביים יזומים בגין אגרות והיטלי פיתוח.

"חיוב יזום"

כידוע, היטלי הפיתוח הם תשלומי חובה המוטלים על ידי הרשויות המקומיות מכוח חוקי עזר המאושרים במועצת העירייה. היטלי הפיתוח נוגעים לתשתיות המים, הביוב, התיעול והסלילה. הכסף נועד לשמש רשויות למימון פיתוח התשתיות העירוניות.

החיוב בגין אגרות והיטלי פיתוח מוטל בדרך כלל בשני אירועי מס עיקריים: במועד הנחת התשתית הרלוונטית, אז נשלח חיוב לנכסים הגובלים בתשתית וכן במועד הוצאת היתר בניה, אז נדרש מבקש ההיתר לשלם אגרות והיטלים בשטחים המוזכרים בתוכנית ההגשה. כאן המקום לציין כי, ככלל, מוטל החיוב בהיטלי פיתוח על בעלי הנכסים (בשונה מארנונה המוטלת על המחזיקים).

מאחר ובתקופה האחרונה חלה תמורה ונוצרה מודעות רבה לעניין פיתוח התשתיות וגביית כספי הפיתוח, החלו רשויות מקומיות, בעידוד משרד הפנים, לאשר חוקי עזר ותחשיבים חדשים. חוקי העזר שאושרו רחבים ומקיפים וכוללים הסדרים שונים, שמאפשרים לרשויות לכלול גם אירועי מס נוספים בהם מוטל ונגבה החיוב.

חוקי העזר הללו כוללים הסדרים הנוגעים ל"חיוב יזום" בגין היטלי פיתוח. משמעות המונח "חיוב יזום" הוא חיוב המוטל ע"י הרשות המקומית מיוזמתה ומבלי שאירעו אירועי המס שנזכרו לעיל. החיוב היזום מוטל על ידי הרשות בגין "שטחים שלא חויבו בעבר", בדרך כלל לאחר מדידה בשטח או עיון בתיקי הבניין. כמו כן, ייתכן ויוטל החיוב גם במקרים בהם שילם הנישום כספים בהתאם לשיטות מיסוי ישנות שחלפו מהעולם (כדוגמת דמי ההשתתפות). לאחר שהרשות הגיעה ל"מסקנה" כי הנישום חויב בעבר בחסר, היא שולחת לו חשבון לתשלום ההפרשים.

מעסקים למגורים

אבל לבד משאלת החוקיות, הנתונה בספק, הטלת חיובים ממין זה באופן רטרואקטיבי יוצרת להערכתנו בעיה ראייתית חמורה בכלל, בייחוד כשמדובר בנכסים וותיקים העומדים על כנם עשרות שנים. במקרים אלו מתקשה הנישום לאתר עדויות לתשלומי עבר שבוצעו על ידו או על ידי בעל הנכס הקודם. עוד מתקשה הנישום להוכיח כי כל המבנים נבנו בהיתרי בניה שהוצאו כדין. כך קורה שהנישום עומד חסר אונים אל מול הרשות המקומית הנהנית מחזקת תקינות המעשה המנהלי, המקנה לה הגנה ראייתית מסוימת.

בעיה נוספת עימה צריך להתמודד הנישום נוגעת לפרוצדורה המשפטית בה צריך לנקוט כדי להתמודד עם החיוב. בהתאם לפסיקה שניתנה לא מזמן, נקבע כי במידה שהנישום אינו משלם את התשלום - מחובתו להגיש עתירה מנהלית בתוך 45 ימים לבית המשפט המנהלי. למותר לציין, כי עתירה מנהלית זו צריכה להיות מקיפה דיה בכדי לסייע להתמודד עם דרישה מורכבת שבה משולבות בעיות משפטיות ועובדתיות כאחד.

אך לא די בעתירה המנהלית. ביחס להיטל הביוב נדרש הנישום להגיש בנפרד, בתוך 30 ימים, ערר ביוב לאחת מוועדות הערר לענייני ביוב, שבראשותה עומד שופט.

לסיכום, הצפי הוא שבתקופה הקרובה בעלי נכסים רבים, בעיקר עתירי שטח, ימצאו עצמם מחויבים בהיטלי פיתוח בלתי צפויים. רק קול זעקה ציבורית יכול אולי למנוע את התופעה, שתחילתה תהיה בעסקים הגדולים והמשכה, כך נראה לנו, בבתי המגורים.

יצחק מיוחס ומוטי איצקוביץ

הכותבים הם ממשרד עו"ד יצחק מיוחס ושות', המתמחה במיסוי מוניציפאלי