הרכבת הקלה כמנוף לעליית מחירים

לאחרונה צוטט בתקשורת שר התחבורה, שאול מופז, כמי שמתנגד להקמת רכבת קלה בתל אביב וכמי שאומר שאילו הדבר היה תלוי בו, לא היה מטרו בתל אביב. מדבריו אלו לא ברור אם השר מסתמך על חוות דעת מומחים. בנוסף למטרות התחבורתיות, לרכבת הקלה מספר מטרות חשובות נוספות, כלכליות וסביבתיות כאחד, כמו גם שיפור הנגישות בתוך המטרופולין, הפחתת הגודש בכבישים, הפחתת תאונות הדרכים והפחתה בזיהום האוויר.

כיצד אם כן משפיעה הרכבת על מחירי הנדל"ן? על-פי תיאוריות הכלכלה העירונית, שיפור הנגישות מביא לביקוש לנדל"ן - מגורים ומסחר, הרוצים להתמקם בקרבת תחנות הרכבת. ביקוש זה מביא לעלייה במחירי הנדל"ן ולפיתוח מואץ.

מי הם אלה הנהנים העיקריים מעליית ערכי הנדל"ן? ההשפעה של הרכבת מתבטאת בעיקר בבתי המגורים והעסקים הממוקמים בטווח רדיוס של עד 500 מטר מתחנות הרכבת, כאשר מעבר למרחק זה ההשפעה יורדת. 500 מטר נחשב מרחק הליכה שאנשים מוכנים ללכת עד לתחנות, ובמיוחד לתחנות רכבת.

עם זאת נמצא, כי במקרים מסוימים בלבד מחירי הבתים הסמוכים לתחנות הרכבת ירדו, כאשר ירידות מחירים אלה נבעו בדרך כלל מגורמים נוספים בעלי השפעה משמעותית, כגון הרמה הסוציו אקונומית של השכונה, הפיתוח סביב התחנות, מיקום נתיב הרכבת, רעשים וכו'.

כאשר הפיתוח הוא תומך תחבורה ציבורית, דהיינו כולל שבילי אופניים, שבילים להולכי רגל, קווי תחבורה ציבורית מזינים לרכבת, אזורי חניה ועסקי ממכר ומסחר, תהיה לכך השפעה חיובית על כמות הנוסעים ברכבת, וככל שאלה יגדלו כך תגדל ההשפעה החיובית על מחירי הנדל"ן.

כאשר הרכבת הקלה עוברת בעורק תחבורה ראשי, ההשפעה החיובית על מחירי דירות היא מינורית ומתקזזת עם ההשפעה השלילית של מטרדי הרעש וזיהום האוויר מהכביש.

מתי אם כן צפוי לחול השינוי במחירי הנדל"ן? מחקרים שנעשו בעולם מראים שלעתים ההשפעה החיובית באה לידי ביטוי עוד לפני בניית הרכבת, כבר במועד האישור או ההכרזה על התוכנית. במקרים מסוימים ההשפעה באה לידי ביטוי רק לאחר הפעלת הרכבת. ההשפעה קשורה בדרך כלל בציפיות שיש לאנשים לגבי השפעתה של הרכבת.

לדוגמה, ברכבת הקלה בוושינגטון נבדקו מחירי קרקע לא מפותחת, באזורים בהם הרכבת אמורה לעבור בעתיד. נמצא כי שנה לאחר ההכרזה על הקמת הרכבת מחירי הקרקעות עלו ב-70% לעומת המחירים לפני אותה הכרזה. אולם בטווח הרחוק העלייה התמתנה, ושנתיים לאחר ההכרזה המחירים עלו רק ב-40% מהמחירים לפני ההכרזה. נתונים אלה מראים שכאשר מדובר בקרקעות פנויות לא מפותחות, השחקנים העיקריים בשוק הם היזמים והספקולנטים שמצפים לפיתוח ולעליית מחירי הנדל"ן באופן משמעותי. כאשר מדובר באזור מפותח ומיושב, עליית המחירים מתונה יותר.

כיצד תשפיע תוכנית הרכבת הקלה בת"א? בימים אלה מתבצע בטכניון מחקר הבודק שאלה זו. המחקר נערך על-ידי כותבת המאמר ובהנחייתה של ד"ר פנינה פלאוט בפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון. מחקר זה בודק את ההשפעה של אישור תוכנית הקו האדום על מחירי הדירות בתקופת התכנון, עוד לפני בנייתה של הרכבת, בנכסים הנמצאים בסמיכות לתחנות עתידיות.

הכותבת הינה שמאית מקרקעין.