עוגן בים סוער

אם נגדיר את שוק הנדל"ן בסינגפור כשוק חם זה יהיה עלבון, כי השוק פשוט רותח. באי הקטנטן במזרח הרחוק המחירים עולים בקצב שלא יבייש אף מדינה ובשנתיים האחרונות מחיריהם של מרבית נכסי הנדל"ן הוכפלו ואף למעלה מזה והם לעיתים אף עולים מעל אלו שבמנהטן למשל. באחרונה רבים משווים בין שני האיים הללו, המייצגים עבור חלק גדול מהמשקיעים את "הטופ". אם בעבר סינגפור הייתה זו שהרגישה מוחמאת מעצם ההשוואה למנהטן, כעת, נראה כי אין לה כל רגשי נחיתות מול האי הניו יורקי.

גורם מאזן

כאמור, מדובר במדינה קטנטנה (692 קמ"ר), שגודלה מעט יותר מגודלו של גוש דן, אך היא ממשיכה למשוך אליה משקיעים רבים אשר בשל ההיצע המוגבל ממשיכים להעלות את מחירי הנדל"ן.

מדוע, אם כן, אותם משקיעים נוהרים לעבר סינגפור? ישנן מספר סיבות ואנו נתחיל באלמנט הסיכון. סינגפור מייצגת סוג של השקעת עוגן לתיק ההשקעות הנדל"ני של משקיע ספציפי במזרח אסיה. שלא כמו רוב המדינות במזרח הרחוק, המוגדרות כשוק מתפתח ולכן מעצם ההגדרה מתאפיינות כשוק מסוכן, הרי שסינגפור הינה שוק מפותח, שיכול להיות גורם מאזן בתיק המזרח אסייתי.

כמובן, הפוטנציאל בהודו ובסין גדול פי אלף מונים מזה שבסינגפור, ולו בשל סיבת הגודל והמרחב הגיאוגרפי, אך עדיין, משוואת הסיכון של כל משקיע מחייבת סוג של יציבות. אם מדברים על יציבות, במיוחד במזרח הרחוק, מדברים על מדינות כמו סינגפור והונג קונג.

איך החל ה"בוסט הגדול"? הכל למעשה מתחיל בממשל, אשר הבין לפני כשנתיים כי כדי לצאת מהמיתון ולשוב להיות אטרקטיבי יותר עליו לעשות מספר רפורמות. באמצעות צעדים הכרחיים בתחומי המיסוי, הבירוקרטיה והיתר הפעלת הקזינו, לפתע החלו בעולם להבין את הפוטנציאל הטמון במדינה והחלו לנהור אליה.

אם נסתכל על התל"ג המקומי ברבעונים האחרונים ניווכח כי קצב הגידול הרבעוני (במונחים שנתיים) עומד בממוצע על 7.5%, וברבעון השני של 2007 הרמות אף עברו את רף ה-8%. למעשה, כל האינדיקטורים המעידים על טיב הכלכלה הראו חיצים כלפי מעלה ועימם כמובן גם מחירי הנדל"ן, שצפוי כי ימשיכו לעלות, כל עוד לא יגיעו רוחות משבר האשראי גם אל עבר האי הקסום.

לראיה, על פי מחקר של בית ההשקעות המתמחה בנדל"ן - קוליירס, שוק הנדל"ן להשקעה המשיך לדהור ברבעון השלישי השנה, עם היקף עסקאות של 13.4 מיליארד דולר, שהם 22.4% יותר מהיקף הרבעון הקודם. זאת למרות האווירה השלילית יחסית ששררה באזור בעקבות מספר אירועים כגון משבר המשכנתאות אשר זעזע את שוק ההשקעות הגלובלי, העלאה דרמטית בהיטל הפיתוח מטעם הממשלה (בשיעור של 128%) ושינויי חקיקה שנכנסו לתוקף באוקטובר 2007.

הגורם שהוביל את התנופה החזקה שהשוק חווה ברבעון השלישי היה ריבוי רכישות קרקע על ידי יזמים בסקטור הציבורי, בשילוב עם ייזום אתרי פיתוח על ידי גופים ממשלתיים לשנה זו. משקלו של הסקטור הציבורי היה 39% מסך הרכישות להשקעה - 5.2 מיליארד דולר, המבטאים עלייה של 10.4% מהרבעון הקודם. היקף הפעילות בסקטור הפרטי ירד ל-8.1 מיליארד דולר והוא מהווה 61% מכלל הפעילות ברבעון שהסתיים בספטמבר.

ניתוח על פי סקטורים מראה שהנדל"ן המניב כיכב והיקף ההשקעה בתחום גדל מ-1.2 מיליארד דולר ברבעון השני ל-6 מיליארד ברבעון בשלישי. המחסור בשטחי משרד בכל רחבי האי יצר עלייה מסחררת במחירי השכירות ובמקביל הסיט יותר השקעות מצד קרנות ריט וקרנות בכלל לכיוון הנדל"ן למשרדים. ואכן, משקיעים מוסדיים שלטו בפעילות בתחום המשרדים ברבעון האחרון עם 49% מתוך 6 מיליארד דולר.

עלייה מסחררת

על מנת לקבל מעט מושג לגבי רמות המחירים באי ועל הגידול המדהים במחירים, ניתן דוגמה ממספר אזורים שונים ברחבי האי הזעיר. באזור המשרדים RAFFLES PLACE למשל, שנחשב ליקר במיוחד, מחיר השכירות החודשי של נכס ברמה A עמד על לא פחות מ-160 דולר למ"ר לחודש - פי שישה ומעלה מהמחירים של הנכסים בתל אביב. לעומת הרבעון הקודם מדובר על זינוק של כ-20% והזינוק הופך למטאורי עוד יותר כאשר בוחנים זאת בפער של שנה, שכן במהלכה המחירים בחלק זה של סינגפור זינקו ב-99%.

באשר לנכסים באותו האזור, אך ברמת גימור B, הרי שהמחיר נמוך בממוצע בכ-33% ואף יותר. פער המחירים מעיד על נוכחותם של משקיעים זרים באזור, שמוכנים לשלם יותר עבור מטה ראוי לשכן בו את פעילותם. אם נעבור לאזורים הזולים יותר (כמובן שהכול בהתייחס למחירים באי) הרי שבאזור BEACH ROAD המחיר הממוצע לרגל רבועה לשכירות לחודש עומד על 8.07 דולר לעומת 6.63 דולר ברבעון הקודם ולעומת 4.77 דולר ברבעון הקודם.

להבדיל מהשוכר, בעל הנכס צוחק כל הדרך אל הבנק, שכן הוא רשם תשואה ממוצעת (על הנייר) של 21.7% במהלך שלושת החודשים ושל 69.2% במהלך 12 החודשים - הרבה יותר טוב מסטארט-אפ.

מבט על שיעורי תפוסת הנכסים מסביר יפה מאוד מדוע המחירים עולים בקצב מסחרר. התכווצותו המתמשכת של היצע משרדים להשכרה המוגבל ממילא הביא את אחוזי התפוסה לשיאים חדשים ברחבי האי. באתרים המובחרים, רמת התפוסה של מרבית המשרדים בדרגה A נעו בין 99.8% ל-100%, זה הרבעון השלישי ברציפות.

האתגר ההולך וגדל שבמציאת משרדים בעלי דמי שכירות סבירים יחסית ובמיקומים מועדפים, גרם לעסקים רבים לעבור לאתרים מדרגה B ולמתחמי עסקים בעלות נמוכה יותר. הדבר מצא ביטוי בעליית רמת תפוסת משרדים מדרגה B ל-97% לסוף ספטמבר 2007, לעומת 96.3% בסוף הרבעון הקודם.

באזור מתחם העסקים, שיעור התפוסה הממוצע של שתי הקטגוריות (A ו-B) היה זהה: 98.2% לסוף ספטמבר.

במבט קדימה, כך על פי קוליירס, הביקוש לנדל"ן למשרדים צפוי להיוותר איתן, למרות הסיכונים הנובעים מחוסר הוודאות בשווקים הפיננסים הגלובליים. אינדיקטור חיובי לביקוש למשרדים הוא הגידול המתמשך במספר קרנות הגידור, מנהלי נכסים, מנהלי השקעות, חברות ביטוח וכד' ברפובליקה. נכון לספטמבר 2007 היו בסינגפור 406 מנהלי קרנות, 164 חברות ביטוח ו-116 בנקים מסחריים.

בנוסף, סינגפור הופכת ליותר אטרקטיבית כבסיס למטות של גופים עסקיים, עובדה המחזקת את הביקושים. יותר חברות בינלאומיות מהשורה הראשונה קבעו את מטה ההנהלה או הרחיבו את עסקיהן בסינגפור. עם יסודות בריאים, המשך טיפוס מחירי השכירות עשוי להתמתן, לטווח שבין 12%-15%, מכיוון שבעלי העסקים לוקחים בחשבון אופציות נוספות ובכך ממתנים את הלחצים להעלאת מחירים.

החלטות הממשלה האחרונות באשר לשחרור נכסים ישנים והסבתם למטרות משרדים, בנוסף למכירת אתרים לבניית משרדים, עשויות לעזור מעט למחפשים ולייצר מגוון רחב של פתרונות והיצע של שטחי משרדים בשנתיים-שלוש הבאות. בחודשים הקרובים, כך על פי קוליירס, היזמים ימצאו יותר עניין באתרים שהממשלה מציעה למכירה על פני הפרטיים, מכיוון שאלה נמכרים "נקיים", עם כל ההיתרים החוקיים וללא צורך בתשלום היטלי פיתוח. בנוסף, יש בצנרת של הממשלה אתרים במיקומים מועדפים, שצפויים לעניין יזמים רבים.

המגורים מעט מאחור

להבדיל מהנדל"ן המניב שהתגבר על תהפוכות השוק, שוק הנדל"ן למגורים ספג מכה מסוימת. לראשונה מזה כשנתיים, סקטור המגורים לא עמד בראש רשימת היקף העסקאות ברבעון השלישי, עם היקף שצלל ב-68.3% עם 2.9 מיליארד דולר. לשם השוואה, ברבעון הקודם ההיקף היה 9 מיליארד, שהיוו 82.7% מכלל העסקאות.

חוסר הוודאות שאופף לאחרונה את שוק המשכנתאות בארה"ב, אשר הביא לאי יציבות בשווקים הפיננסים הגלובליים, העלאתו הדרמטית של היטל הפיתוח והפעלתה של החקיקה על מכירת נדל"ן העיבה על שוק הנדל"ן למגורים. כל אלה בשילוב עם חודש ה"שד הסיני הרעב" החל מה-13 באוגוסט ועד ה-10 בספטמבר, חודש בו רוכשי הדירות הסיניים נמנעים מלבצע עסקאות הקשורות למגורים, כולל עצירת מיזמים הקשורים בפיתוח למגורים, הובילו לכך שפעילות השוק הייתה חלשה ברבעון השלישי. עם זאת, למרות ההאטה בפעילות ברבעון השלישי, ביצועיו של השוק הראשוני נותרו ברמה טובה בהשוואה לרבעון המקביל ב-2006.

המחיר הממוצע לרגל רבועה של דירת יוקרה ברבעון הראשון של השנה עמד על 2,400 דולר - כ-27 אלף דולר למטר רבוע בודד. על מנת לשכור את אותו שטח לחודש חובה היה לשלם לבעל הנכס כ-6 דולר לרגל רבועה, כך שמדובר על תשואה שנתית נמוכה במיוחד של כ-3% בשנה - בדומה לתשואות הממוצעות בשווקים המערביים ביותר כדוגמת לונדון.

לעומת שוק המשרדים, המחירים בענף המגורים עלו במתינות, אך עדיין מדובר על זינוק של 20% לעומת הרבעון הראשון של 2006 - כך שעדיין מדובר על תשואה (על הנייר) של סטארט-אפ.

בחודשים הבאים, כך טוענים בקוליירס, צפויים להסתיים מספר פרויקטים בכל הסגמנטים של הנדל"ן למגורים. יחד עם זאת, מספר גורמים עדיין מאיימים על השוק, וביניהם השפעת שוק הדיור האמריקאי והאטה אפשרית בכלכלת ארה"ב כתוצאה ממשבר המשכנתאות המשני שעשוי להשפיע לשלילה על הסחר העולמי.

אולם האיתנות הכלכלית ויציבות הביקוש בשוק של סינגפור יחד עם מחויבותה המתמשכת של הממשלה ליציבות השוק, אמורים לשמש משענת לשוק למגורים. במקביל, הממשלה הבטיחה שתמשיך לפקח על השוק על מנת למנוע העלאת מחירים מואצת כתוצאה מהיצע מוגבל, על ידי כך שתדאג לאספקת אתרים אם הביקוש יישאר חזק. בהתחשב בכל הגורמים הנ"ל, מחירי השכירות לדירות יוקרה צפויים לעלות בכ-10% ברבעון השלישי.

קופצים לביקור

גם מספר המבקרים בסינגפור גדל בהתמדה. המדינה אירחה מעל ל-950 אלף תיירים בחודש יולי בלבד (4% יותר מיולי 2006) וזהו מספר המבקרים הגבוה ביותר שנרשם עד כה. מתחילת השנה ועד סוף אוגוסט ביקרו בסינגפור 6.8 מיליון זרים ועד סוף השנה התחזיות צופות יעד של 10.2 מיליון מבקרים.

מהמחקר של קוליירס עולה, כי ענף הקמעונאות בסינגפור עובר תהליך של שינויים על מנת לענות לצרכי העולם המתפתח ולשמור על תואר "גן עדן לקניות". המגזר הפרטי, כמו גם המגזר הציבורי, היו מאוד מעורבים בשינויים המקיפים את התשתיות והתכנים. לדוגמה, שיפוץ ושדרוג מרכזי קניות, שיתופי פעולה בין קמעונאים וספקי שירותי בידור והסעדה, הפעלת אזורי הקניות עד שעות מאוחרות וכד'.

על מנת לענות לביקוש הגובר מצד המבקרים, קיימה התאחדות הקמעונאים של סינגפור ועידה שבה השתתפו גופים מהסקטור הפרטי והציבורי, אשר למדו מפי מומחים על מגמות חדשות, מודלים עסקיים וטכנולוגיים, על שינויים בהרגלי הקנייה ונושאי תעסוקה הנוגעים למגזר הקמעונאי.

ככל שהקמעונאות ממשיכה לצמוח, סינגפור הופכת לזירה מעניינת ביותר עבור רשתות בינלאומיות. ברבעון השלישי של השנה מספר מותגים אירופאים פתחו חנויות או הרחיבו את נוכחותם, בעיקר בתחומי ריהוט ועיצוב, תיירות ואופנה.

בזמן שהיזמים והקמעונאים בודקים בהתמדה רעיונות חדשים, מיעוט מתוכם מתמודד מול אתגרים כגון תחרות גוברת, התייקרות, הוצאות תפעול ועוד.

מחירי השכירות של שטחי מסחר נותרו יציבים ברבעון השלישי השנה, אחרי שהתייקרו בסוף 2006 עד תחילת 2007. אם ננסה למצוא מחירים מייצגים הרי שנכס בשדרות Orchard המרכזית ברמת גימור A הושכר במחיר של 420 דולר למטר רבוע לחודש (37 דולר לרגל רבועה - עלייה של 3.1% לעומת הרבעון הקודם).

נכסים במרכז העסקים המשני נותרו ללא שינוי - עם מחיר של 325 דולר למ"ר לחודש. נכסים במרכזים האזוריים נותרו אף הם ללא שינוי: 310 דולר למ"ר לחודש בממוצע. "