למה אין יזמות ישראלית בדרום קוריאה

דרום קוריאה, הכלכלה ה-11 בגודלה בעולם, מדינה דמוקרטית קפיטליסטית בעלת שוק פתוח - אמורה להיות קרקע פורייה ויעד טבעי להשקעות ישראלים. שיעורי הצמיחה המרשימים, חברות ב-OECD, אזורי סחר חופשי ומיקום נוח למרכז אזורי בצפון-מזרח אסיה - כל אלו לא הועילו, והישראלים נעצרו לפי שעה בסין. מדוע?

הסיבות לכך מגוונות. בראש ובראשונה אלו הם קשיי התרבות והשפה. דרך ניהול המשא ומתן בקוריאה שונה מאוד, ולא מתאימה למרבית אנשי העסקים הישראלים. המו"מ קשוח, וגם כשלכאורה הושגה הסכמה בין הצדדים, אפילו בכתב, הקוריאנים לא יהססו לפתוח אותה למו"מ נוסף מסיבה כלשהי. בדר"כ ההחלטות הסופיות מתקבלות בדרג הבכיר ביותר, ובתום משא ומתן נמרץ ומוצלח עם דרג הביניים - יגלה הצד שכנגד כי ההכרעה עברה לדרג הבכיר יותר בארגון. המצב מתסכל עוד יותר משום שמרבית הקוריאנים, בוודאי המבוגרים שבהם, אינם דוברים אנגלית או אינם מסתכנים בלהשתמש בה, מה שהופך את התקשורת לקשה במיוחד ומחייבת מתורגמן.

סיבה נוספת לקושי של יזמים מערביים בכלל וישראלים בפרט להיכנס לשוק הנדל"ן הדרום קוריאני היא השוני הגדול שבבסיס השוק ועולם המושגים השונה. לזרים חסרי ידע מוקדם קשה לתפוס את הדברים, שנראים כאילו מעולם אחר. דוגמאות:

שיטת שכירות מטורפת. אתה המשקיע הקטן, רוצה לרכוש דירה או בניין ולהשכירם. כדאיות העיסקה תימדד בשיעורי התשואה - כמה דמי שכירות ניתן לקבל בחודש. נכון? לא נכון. בקוריאה עדיין שלטת שיטת שכירות אחרת, המכונה בקוריאנית "ג'ונסה" (Jonsae). לפי שיטה זו, השוכר אינו משלם לבעל הבית דמי שכירות תקופתיים (שיטת Wollsae), אלא מפקיד בידיו סכום כסף גדול, לרוב 60%-70% משווי הדירה, ואף למע'לה מכך באזורים המבוקשים. סכום זה יוחזר לבעליו, בערכים נומינליים, בתום תקופת השכירות. למשכיר נתונה הזכות לעשות שימוש בכסף, וכך התפתחה תופעה שבכסף זה המשכיר רוכש דירה נוספת, משכיר גם אותה, רוכש עוד דירה (בכל פעם דירה זולה יותר) וכך הלאה. אין פלא שהתמוטטויות ופשיטות רגל אינם מחזה נדיר.

אין רחובות בקוריאה. ההתמצאות קשה עד בלתי אפשרית הודות לשיטת המיקוד שהובאה מיפן. כתובת של בניין מסוים בקוריאה לא תורכב משם רחוב ומספר בית, אלא משם רובע, שם אזור, שם תת-אזור ושם תת-תת-אזור, ולבסוף מספר בית שהוא כמעט חסר משמעות משום שהרחובות אינם ממוספרים בסדר עולה. הכתובת נועדה בעצם רק לצרכי דואר, ולכן אין פלא שבצד האחורי של כרטיסי ביקור רבים מצוירת מפה, שבלעדיה זר לא ידע למצוא את הכתובת.

עולם מושגים שונה. מה זה וילה ומה זה אפרטמנט? אז זהו, שבקוריאה זה לא מה שחשבתם. "וילה" (Bila בקוריאנית) היא כינוי לדירה בבית משותף שאיננו חלק משכונה, ולכן מדובר בנכסים הזולים ביותר. "אפרטמנט" (Apat בקוריאנית) היא דירה בבית משותף בתוך שכונה שלמה שנבנתה ע"י חברה קבלנית מסוימת. אלו הנכסים המועדפים על הקוריאנים, משום שעל החברה הקבלנית מוטלת אחריות לתשתיות מתקדמות כגון אינטרנט במהירות של 100 מגהבייט לשנייה, מתקני ציבור, גינון ושיפוצים במידת הצורך. ומה לגבי צמודי קרקע? אין כמעט דבר כזה, ואלו שישנם שייכים ברובם למי שטרם הצליח לחלץ עצמו מהם, ולחלוטין לא נחשבים לשאיפת העשירונים העליונים. מסובך.

שוק ספקולטיבי. בקוריאה כמו במקומות רבים אחרים, מסתובב כסף פנוי רב, ואין דבר שהקוריאנים אוהבים יותר מאשר נדל"ן. מתחם ישן בשולי העיר התייקר לפתע במאות אחוזים? לרוב הסיבה לכך היא שמועה על פרויקט פינוי-בינוי, חביבם של הקוריאנים, שיזדרזו לרכוש שם דירה שתשודרג תוך זמן קצר. לפעמים הרווחים הם עצומים, ולפעמים נתקעים שנים. לך תנתח את השוק, ממקום מושבך בהרצליה. בעלת המכולת תעשה לך בית ספר.