דרקון הנדל"ן הסיני מקשה על זרים

בינואר-אוקטובר ההשקעות בבנייה עלו ב-31.4% לעומת אשתקד ל-253 מיליארד דולר - גורם עיקרי לצמיחה של 11% בסין. החשש שבשוק הנדל"ן מתפתחת בועה נובע גם מביצועי הבורסה הסינית - מדד המניות שלה עלה בשנתיים האחרונות ביותר מ-400%.

אחת הסיבות לדהירה היא הריבית הריאלית, שמצויה בטריטוריה שלילית (האינפלציה בנובמבר: 6.9%), מה שגורם לחוסכים הסינים להעביר חלק מהפיקדונות שלהם, 2 טריליון דולר, לשוק המניות. כעת, כשהשוק הזה נראה יקר, כמה אנליסטים צופים שמשקיעים יזרימו סכומים גדולים לנדל"ן - שיהפוך לשוק ספקולטיבי.

אך לפי כלכלנים, למעט כמה ערים, אין הרבה סימנים לעליית מחירים מופרזת בשוקי הדיור בסין. "על בסיס ארצי, אין ראיות לבועת נכסים, ואין סיכוי אמיתי לבועה כזו בעתיד הקרוב", אומר ג'ונתן אנדרסן, כלכלן ב-UBS בהונג קונג.

הנכסים התייקרו ב-10% בשנה, אך ההכנסות גדלו מהר יותר - הכנסות משקי הבית העירוניים עלו ב-17% בשנה האחרונה. "כך, דיור ונכסים נוספים הופכים לנגישים יותר לסינים במרוצת הזמן", אומר אנדרסן.

שוק הנדל"ן המסחרי עבר חשש מהיצע יתר. זה בא לביטוי בעיקר בשנחאי, בה התרחש גל השקעות גדול. לפני שנתיים, השוק למשרדים מפוארים צמח בקצב לא בר קיימא, ונוצרה ירידת מחירים; אך בחודשים האחרונים, הוא חזר לעלות.

בפודונג, הרובע הפיננסי בשנחאי, ייחנכו בשלוש השנים הבאות בנייני משרדים גדולים, כולל "בניין מורי" של המרכז הפיננסי היפני העולמי, שיהיה המגדל הכי גבוה בסין. גם בשנזן, מעבר לגבול עם הונג קונג, מורגשת פעילות ספקולטיבית. בבייג'ין מתחוללת תנופת בנייה וכמה משקיפים חוששים שהשוק יסבול, בייחוד אחרי שהמשחקים האולימפיים של קיץ 2008 יסתיימו. אך עד כה, לא היתה ירידה בדמי השכירות בשוק הנדל"ן המשרדי בגלל תופעה של עודפי היצע.

לדברי מייקל הארט, לשעבר מנהל המחקר בסוכנות הנדל"ן הבינלאומית ג'ונס לנג לסאל, וכיום מנהל נציגות החברה בטיינג'ין: "פשוט הופתענו מגודל הביקוש שהתעורר בשוק". הביקוש אינו רק תוצאה של נהירת חברות רב לאומיות לסין, כדי להפוך אותה למרכז לפעילותן באסיה, אלא גם תוצאת התרחבות מהירה של עסקים קיימים. חברות ראיית החשבון המובילות בעולם, למשל, גייסו אלפי עובדים בסין בשנתיים האחרונות.

אך בעוד שוק הבתים והשוק המסחרי מפגינים יציבות שעולה על הציפיות, לזרים קשה יותר להיכנס לשוק הנדל"ן הסיני. ב-18 החודשים האחרונים, הממשלה השיקה הגבלות על השקעה בנדל"ן, שחלקן משפיעות על זרים - אף שהם אחראים לכ-5% בלבד מהפעילות בשוק.

אכיפת התקנות היתה רופפת בתחילה, אך התהדקה באחרונה. הנה דוגמה: השלטונות החלו לדרוש שתושבי חוץ שרוצים לרכוש דירה בבייג'ין, יוכיחו שהם גרים בה יותר משנה. הגבלות דומות חלות על תושבי הונג קונג ומקאו, שמנסים לקנות נכסים בשנזן.

ב-2006 החליטה הממשלה שעל חברות שרוצות להשקיע בשוק הנדל"ן הסיני להוכיח נוכחות בסין - עוד צעד המכוון נגד קרנות ההשקעה האסייתיות שרוצות להשקיע לשם רווח קל. גם כמות ההון לצורך קבלת אישור השקעות הועלתה.

"הזרים אומרים שההגבלות מפריעות להם", אומר הארט. "יש תחושה שתהליך ההשקעות הואט".