חורף חם ברוסיה

ב נייני מגורים מלבניים צבועים באפור, שבהם חנויות זעירות בקומה הראשונה, עדיין עומדים על תילם בחלקים נרחבים של העיר מוסקבה. אבל עורקי תנועה עמוסים במכוניות פאר בעלות חלונות כהים ומנופי ענק שניבטים מכל עבר משמשים עדות טובה מאלף מילים לכסף הרב שמתגלגל בימים אלה ברוסיה בזכות זינוק מחיר הנפט. כך נמחקת, לכל הפחות בפן הנדל"ני, המורשת הקומוניסטית.

נתוני CBREיCB Richard Ellis)) מעניקים תוקף מספרי לקדחת הבנייה - אם ב-2005 הושקעו בסקטור הנדל"ן ברוסיה כ-235 מיליון דולר, הרי שבשנה שעברה הושקעו בסקטור יותר מ-3 מיליארד דולר, שהיוו 5% מסך ההשקעות הזרות הישירות. למעשה, בשנה שעברה זרמו לרוסיה 28% מכלל ההשקעות בנדל"ן במרכז ובמזרח אירופה, זאת לאחר שב-2005, כשרק בום הנדל"ן בפולין נשמע חזק יותר לאחר שמשכה 37% מסך ההשקעות - רק 4% מזרם ההשקעות הגיעו לרוסיה.

נתוני חברת מומחי נדל"ן אחרת, Jones Lang LaSalle) JLL), מראים שהון רוסי מממן 44% מכלל השקעות הנדל"ן, האוסטרים תורמים 21% ואת המקומות השלישי והרביעי תופסות ארה"ב ובריטניה עם 8% ו-6%, בהתאמה.

לאן זורם הכסף? ענף הקמעונאות והמסחר וענף המשרדים מובילים ללא עוררין, לפי נתוני 2006, את טבלת ההשקעות בתחום עם 40% ו-37%, בהתאמה. למקום השלישי המרוחק עם 11% מגיע ענף הבנייה למגורים.

לצד נתוני העבר מעניין לציין את סקר PwC מ-2007 בקרב מקצועני הענף, המגלה שמוסקבה היא העיר האטרקטיבית ביותר באירופה להשקעה בנדל"ן למסחר, תוך שהיא עוקפת בקלילות את לונדון, פריז ורומא, ואולי רלוונטי יותר לציין שהיא מותירה הרחק מאחור את ורשה, פראג ובודפשט.

בענף המשרדים מסתפקת בירת הפדרציה הרוסית במקום השישי, ואילו בבנייה לתעשייה היא שנייה רק לאיסטנבול.

סקירה מקיפה של האנליסט ברדי מרטין מאלפא בנק מנסה לעזור להתרשם מעוצמת שוק הנדל"ן הרוסי, ובעיקר להבין בפני איזה שלב של מחזור העסקים הסקטוריאלי אנו ניצבים.

אוהבים את מוסקבה

שוק המשרדים ברוסיה בכלל ובמוסקבה בפרט לא מצליח, זה כבר כמה שנים, לענות על הביקוש הגואה למשרדים איכותיים. בשלב זה, ישראלים לא מעטים עשויים להיזכר בדיווחים על עוד פרויקט ענק של לב לבייב או של אליעזר פישמן (ראו מסגרת), אבל לפי ההערכות, גם לאחר השלמת כל בנייני המשרדים שנמצאים בהליכי בנייה בשטח כולל של 3.5 מיליון מ"ר, יהיו במוסקבה כ-900 מ"ר משרדים בלבד ל-1,000 תושבים, כ-28% בלבד מהממוצע החזוי ל-2008 לשוקי EMEA (אירופה, מזה"ת ואפריקה) שיגיע ל-3,200 מ"ר.

לשם ההשוואה, נציין שבעוד ש-10.4 מיליון תושבי מוסקבה מסתפקים ב-5.9 מיליון מ"ר של משרדים, הרי שלשימושם של 11.4 מיליון הפריזאים עומדים לא פחות מ-48.8 מיליון מ"ר של משרדים. את המקום הראשון מבחינת שטח המשרדים שבבנייה תופסת דווקא דובאי.

מוסקבה וסנט פטרבורג מחדשות את פניהן, וזו לא קלישאה, היות ששטח המשרדים שיוסיפו הפרויקטים שבבנייה בבירה שווה לא פחות מ-60% משטח המשרדים היום, ואילו בסנט פטרבורג הנתון המקביל עומד על 131%.

בינתיים, השוכרים מסתפקים במה שיש, כך ששיעור השטחים הפנויים במוסקבה ירד ל-1.3% בלבד מ-1.7% בסוף המחצית הראשונה. עם זאת, חלה ירידה קלה בשיעור השוכרים מראש.

הנתונים האלה מראים שאחד הכללים הבסיסיים בכלכלה לא פוסח על רוסיה - ביקוש גואה והיעדר היצע מביאים להמשך מגמת עליית מחירי השכירות. לפי נתוני Colliers מחירי משרדים באיכות גבוהה (Class A) טיפסו ב-19% בממוצע בשנה שעברה.

לפי נתוני CBRE, במחצית השנייה של השנה הגיעו המחירים ברוסיה ל-1,137 דולר למ"ר, פי 2 מאלה שברומא והרבה מעל המחירים בז'נבה היוקרתית.

גם אם מגלמים את ההשפעה של שפע המשרדים שנבנים בימים אלה, שבעזרתם השטח הכולל של משרדים מגיע ל-8.25 מיליון מ"ר, הרי שדמי השכירות צפויים להתייצב רק ב-2009-2010. גם התשואות במוסקבה נותרו גבוהות מאוד, כ-9.5%, בייחוד בהשוואה ל"מקבילות" בודפשט, ורשה ופראג ועל רקע סביבה של ירידת תשואות מסביב לגלובוס.

המונומנט המזוהה עם מוסקבה יותר מכל, יעיד כל תייר, הוא מתחם הקרמלין בלב העיר, אבל תקנות רגולטוריות נוקשות דוחקות את רגלי היזמים החוצה אל מעבר לכביש הטבעת החיצוני הסובב את העיר (MKAD) ומעבר לו. כפועל יוצא, הערים רוסטוב, יקטרינבורג ונובוסיבירסק נהנות מפריחה נדל"נית. היזמים שכבר בונים בתוך "התחום האסור" נהנים מעליית מחירי ערך הנכסים, בה בשעה שהיציאה לאזורים תסייע בידי אותן חברות שיש להן פרויקטים מחוץ לבירה.

קניון לכל פועל

רוסיה חווה כבר שנה תשיעית ברציפות צמיחה כלכלית ועמה עלייה בצריכה הפרטית של המוסקבאי הממוצע. מעמד הביניים - 20% מאוכלוסיית המדינה - חזה בשטחי מרכזי הקניות בבירה גדלים ליותר מ-1.5 מיליון מ"ר בשנה שעברה, לעומת 350 אלף מ"ר בלבד ב-2002. למרות זאת, הדרך להגיע להיקף שטחי המסחר במערב אירופה נראית ארוכה מאוד.

גם בתחום הקניונים כדאי להפריד בין מוסקבה, עם 149 מ"ר של מרכזי קניות ל-1,000 נפשות לפי נתוני JLL, לבין שאר שטחה של אמא רוסיה, עם ממוצע של 23 מ"ר לנפש בלבד. האם הפוטנציאל במוסקבה מוצה? לא ממש, שכן הממוצע המערב אירופי עומד על 176 מ"ר לנפש.

דמי שכירות של 7,500 דולר בשנה עבור מ"ר באזורים המסחריים המרכזיים והיוקרתיים ביותר במוסקבה מייצבים את העיר כסגנית ראשונה לפריז כעיר היקרה ביותר מבין בירות אירופה, תוך שהיא עוקפת את לונדון עם ממוצע של 5,600 דולר למ"ר ואת אמסטרדם עם 3,200 דולר למ"ר.

היקר מכולם הוא הרחוב הראשי - טברסקיה (Tverskaya) לא רחוק מהקרמלין - ובו הגיעו במחצית הראשונה מחירי השכירות לפי CBRE לכ-8,000 דולר לשנה. עם זאת, הכל תלוי, באופן טבעי, במיקום הנכס, ובשוק ניכרים הבדלי מחירים משמעותיים. שוכר חזק - חנות עוגן למשל - עשוי לשלם 100 דולר בלבד עבור מ"ר של סופרמרקט. בסנט פטרבורג דמי השכירות נמוכים הרבה.

ואולם, את הנתון שציינו קודם בדבר הדיפרנציאציה הפנים-רוסית - 23 מ"ר בלבד של מרכזי מסחר מחוץ למוסקבה - גילו הזריזים מבין יזמי הנדל"ן ופנו גם אל מחוץ למוסקבה וסנט פטרבורג לאזורים עם נקודות כניסה אטרקטיביות יותר. ואכן, לפי CBRE נבנים עתה 5.6 מיליון מ"ר של שטחי מסחר ב-12 הערים הגדולות של רוסיה להוציא את מוסקבה.

גרים בעיר

בעידן הקומוניסטי האזרח קיבל את הדירה מהמדינה, ומנהיגי המפלגה כנראה לא חשבו שגודל הדירה הוא פרמטר קריטי במיוחד - לכן, תושב רוסיה צריך להסתפק ב-21 מ"ר בלבד של מגורים. לשם השוואה, בדנמרק העשירה הנתון הוא 46 מ"ר, אבל גם באסטוניה, פולין וצ'כיה נהנים האזרחים ממרחב דיור ממוצע גדול יותר.

הרוסים , אם כן, זקוקים לפתרונות דיור והיזמים הזדרזו להוסיף 267 מיליון מ"ר של דירות לשוק מתחילת המילניום. אבל גם לאחר השלמת עוד 270 מיליון מ"ר של דירות עד תום העשור, יעמוד שטח הדיור הממוצע לאדם על 22 מ"ר.

אמצעי התיווך בין קונה למוצר הוא כסף - והרוסים, מסתבר, לא ממש אוהבים לקחת משכנתאות. רק 9% מכל הדירות הנרכשות ממומנות באמצעות משכנתאות, בעוד שבמרכז-מזרח אירופה עומד הנתון על 30%-40%. על רקע נקודת הפתיחה הנמוכה, לא מפתיע ששוק המשכנתאות הרוסי רשם גידול של כ-210% בשנה, כשרק אוקראינה השכנה הציגה שיעורי גידול חדים יותר.

הסלידה הזו ממינוף עלולה להישמע הזויה בעידן הסאב-פריים, שבו המוני אמריקנים מיהרו להגשים את חלום הווילה בפלורידה בלי לחשוב אם יוכלו בכלל להחזיר את הכסף או אפילו רק את מחירו.

היצע דירות מוגבל, עלייה בהכנסה הפנויה, זינוק ברמת הבעלות על בתים שהגיעה ל-65% לאחרונה ומספקת גרעין הון ראשוני למשק בית רוסי, פעילות ספקולנטית וחוסר רצון לממש נכסים בשוק עולה, כל אלה חברו יחד ליצירת עלייה מטאורית במחירי הדיור במוסקבה. אם ב-2002 מחיר מ"ר עוד עמד על כ-760 דולר, הרי שבסוף השנה שעברה עמד המחיר למ"ר על 3,364 דולר - תשואה לא רעה של 340%. סנט פטרבורג ייצרה תשואה של 230% באותן חמש שנים.

מה צופן העתיד? באלפא בנק מעריכים שמנוע הצפת הערך המרכזי בענף המסחר בתקופה הקרובה יהיה התהליך הנמשך של ירידת התשואות על רקע ירידת מה בתפיסת הסיכון, כסף רב המתגלגל בשוק ומחפש עסקאות ומינוף שפירושו פחות הון עצמי "מהבית". עם זאת, כמעט ודאי להניח שרוסיה לא תזכה בטווח הקצר בסטטוס "השקעה חסרת סיכון" ובצירוף התמחור מחדש של סיכונים לאחר קריסת שוק הסאב-פריים בארה"ב, הרי שתחת הנחת השמרנות באלפא בנק מעריכים שענף המשרדים וענף המסחר יניבו תשואה של 7% בערך.

שוק כה חם כמו מוסקבה הצוננת מייצר מיד את השאלה באיזה שלב של "מחזור העסקים" אנו נמצאים. באלפא בנק קובעים כי מוקדם מדי לדון ב"מחזור עסקים" בשוק הסובל ממחסור מבני במשרדים, דירות ושטחי מסחר. "