ישראלים בכיכר האדומה

אם קראתם ידיעה על עסקת נדל"ן "ישראלית" גדולה ברוסיה, סביר להניח שיופיעו בה השמות לב לבייב או אליעזר פישמן. השניים הם הנציגים הבולטים של ישראל בתחום הנדל"ן במדינה, ואליהם ניתן להוסיף את היהודי-רוסי בוריס קוזינץ ואת RGI שבשליטתו.

אחד מרגעי השיא של החשיפה הישראלית לנדל"ן במדינה הקומוניסטית לשעבר אירע ב-2 במאי, אז הנפיק לב לבייב בלונדון את עסקי הנדל"ן של קבוצת אפריקה ישראל ברוסיה - אפי פיתוח. לבייב והחתמים החליטו, סמוך מאוד למועד ההנפקה, להעלות את טווח המחירים, ובסוף גייסו 1.4 מיליארד דולר לפי שווי מסחרר של 7.3 מיליארד דולר.

בבנק ההשקעות המתמחה ברוסיה בהחלט מתרשמים מהפוטנציאל המרשים שמגלמים הנכסים של אפי פיתוח, אך עוד לפני כן מבליטים שם של פרויקט אחד במוסקבה שלא זוכה לאהדת האנליסטים ויכול לספר דבר מה על הדרך בה אפי פועלת - לטוב ולרע. השם הוא קונצבו (Kuntsevo) - מגה-פרויקט "על הנייר" שיציע עם השלמתו 1.5 מיליון מ"ר של שטח להשכרה או חכירה. קונצבו היווה כ-14% משווי תיק הנכסים ערב ההנפקה, וכשיושלם הוא יהווה, לפי JLL, לא פחות מ-38% משווי תיק הנכסים. אז מה הבעיה? בעיקר העובדה שהפרויקט טרם זכה לאישורי הבנייה המתאימים מהרשויות במוסקבה, אך מהווה חלק כה מרכזי בתיק הנכסים.

אפי, היוזמת כאמור פרויקטים בסדר גודל גדול מאוד חשופה בשיעור של 58% לסגמנט המשרדים, 25% למגורים ו-16% לשטחי מסחר. יותר מזה, המשקיע השמרן פחות, כותבים באלפא בנק, ייהנה בתרחיש של ירידת תשואות חדה בסקטור המשרדים והמסחר מהצפת ערך חדה בזכות פרויקטים כמו ברחוב טברסקיה וכמו ב-Moscow City.

כמה חודשים לפני הנפקת הענק של אפי פיתוח, הנפיק פישמן את מירלנד שבשליטת כלכלית ירושלים והיא נסחרת עתה בלונדון לפי שווי של יותר ממיליארד דולר. באלפא בנק החלו לסקר את המניה בהמלצת "קנייה" עם מחיר יעד של 14.5 דולר.

מירלנד היא שחקנית בסדר גודל בינוני בשוק הרוסי והמאפיין הבולט שלה הוא תיק הנכסים המאוזן. למעשה, כותבים באלפא, היא החשופה ביותר, יחסית לגודלה, ל"בום" הנדל"ני הפוקד את האזורים שמחוץ למוסקבה וסנט פטרבורג, שתי ערי ענק שמתאפיינות בתשואות יורדות זה כמה שנים.

המספרים מראים כי מקור השווי של כ-50% מתיק הנכסים מגיע מאותם אזורים עירוניים שאינם מוסקבה או סנט פטרבורג, ובמונחי שטח להשכרה או חכירה החשיפה גבוהה עוד יותר, כמעט 70%. התיק מאוזן גם בין מגורים (53%) לבין משרדים ומסחר, עם הטיה לכיוון משרדים בגלל הפרויקטים "הכבדים" - Hydro ו-Skyscraper.

בשורה התחתונה, באלפא מציינים לחיוב את הנזילות ואת השמרנות ולשלילה את הסחירות. לגבי הנזילות נזכיר שלחברה 300 מיליון דולר במזומן לטובת השקעות חדשות, סכום לא מבוטל בימי ה"סאב-פריים" ולגבי השמרנות, באלפא בנק משבחים את העובדה שהחברה אינה כוללת בפורטפוליו פרויקטים, אלא אם התקבלו בגינם האישורים הנחוצים.

באשר לסחירות, הרי שבאלפא טוענים שהעובדה שהמניה נסחרת ב-AIM מכבידה על משקיעים גדולים להיכנס לפוזיציה, ומקטין את העניין במניה, ואולם בהנהלה מבטיחים מעבר לבורסה הראשית בלונדון ה-LSE באפריל.

אליעזר פישמן הוא בעל השליטה ב"גלובס".