מאמינים בבולגריה

מקובל לחשוב שהמטוסים העושים דרכם מנמל התעופה בן גוריון אל עבר מזרחה ומרכזה של אירופה, עמוסים ביזמי נדל"ן מקומיים, ינחתו בוורשה, בבוקרשט או בבודפשט, ולא בבולגריה, הקרובה יותר לארץ הקודש. עם זאת, בשנים האחרונות המגמה משתנה. לא מעט חברות נדל"ן, בהן גם כמובן חברות ישראליות, מושקעות במדינה. מיעוטן אף רשמו "אקזיט" נאה שחתם השקעה מוצלחת.

הסיפור הכלכלי של נסיכת הבלקן דומה לסיפורן של שכנותיה הקומוניסטיות לשעבר, שסבלו תחת משטרים שצייתו לתכתיבים ממוסקבה. אך נקודת הפתיחה הבולגרית נמוכה במיוחד, משום שהמדינה עברה באיחור של עשור לכלכלת שוק מודרנית.

בשנים האחרונות רושמת בולגריה שיעורי צמיחה נאים - במחצית הראשונה של השנה גדל התמ"ג הריאלי בקצב שנתי של 6.4%. אבל זה לא סייע למדינה, החוגגת בימים אלה שנה לכניסתה לאיחוד האירופי, לחמוק מהתואר המפוקפק של המדינה הענייה באיחוד, ואחת העניות במזרח-מרכז אירופה (ECC).

בימים אלו, ימי סערה בשוקי ההון בעולם ותמחור מחדש של הסיכונים, UBS מזהיר שבולגריה חשופה במיוחד לזעזועים חיצוניים בגלל רמת השיא של הגירעון בחשבון השוטף - 19% במונחי תוצר. בהקשר זה, כדאי לשים לב ל"מרווח הסיכון" שנפתח בין הריבית הבין בנקאית (EURIBOR) לבין הריבית קצרת-הטווח בבולגריה.

עם זאת, אמון המשקיעים הזרים בכלכלה הבולגרית משפר במקצת את התמונה. למעשה, 2006 היתה שנת שיא שבה משכה בולגריה 10% מכלל ההשקעות הזרות הישירות (FDI) במזרח-מרכז אירופה שעמדו על 4.1 מיליארד אירו. בכך למעשה, תופסת בולגריה את המקום הראשון בשיעור ה-FDI מהתמ"ג - כ-9%, לעומת שיעור של כ-6% ברומניה וכ-3% בהונגריה. זרם ההשקעות הזרות הגיע בעיקר מארצות האיחוד האירופי, ובפרט מאוסטריה, הולנד, יוון, בריטניה וגרמניה.

ואם בדמוקרטיות אנו עוסקים, הרי שבדומה למדינה מזרח תיכונית מסוימת בעלת משטר דמוקרטי, גם מעל שמי בולגריה מרחפות פרשיות שחיתות חמורות ונוכחות של פשע מאורגן - תופעות שאותן האיחוד האירופי שב ודורש למגר.

לשם השוואה, נציין שבולגריה זוכה לדירוג 4 מתוך 10 (1 מציין רמת שחיתות מקסימלית) במדד השחיתות של Transparency International, נמוך מהדירוג שלו זוכות הונגריה - 5.2, צ'כיה - 4.8, אבל גבוה מהדירוג של פולין - 3.7 ורומניה - 3.1.

עם 7.7 מיליון תושבים, בולגריה היא אחת המדינות המאוכלסות בחבל הבלקן, ובירתה סופיה, על 1.2 תושביה, היא נותנת הטון הלאומית. צמיחה כלכלית מואצת המלווה במשמעת פיסקלית נוקשה סייעו אולי לסיפור ההצלחה הכלכלי, אבל גבו מחיר מתשתיות התחבורה והתברואה העירוניות הסובלות מתת-פיתוח.

בנייה מואצת למגורים בפרברים לצד זינוק ברמת המינוע - 520 רכבים ל-1,000 נפשות - הפכו את סופיה לדחוסה ופקוקה, ומפגרת מאוד בתחום זה יחסית לבירות אחרות ב-ECC.

האיחוד האירופי צפוי להשקיע בבולגריה בשנים 2007-2013 סכום של כ-6 מיליארד אירו, שיהווה את מקור ההון המרכזי בבולגריה. הרשויות בסופיה, כך כותבים ב-JLL (Jones Lang Lasalle), ישקיעו כ-800 מיליון אירו מתוך הסכום הכולל בשיפור התשתיות. גולת הכותרת של ההשקעות האחרונות היה סך של 135 מיליון אירו שהוקצב לבניית טרמינל חדש בשדה התעופה הבינלאומי של סופיה. פרויקט גדול אחר הוא שדרוג מסילת הברזל בין סופיה לבין וידין (Vidin) השוכנת על הגדה הדרומית של הדנובה סמוך להונגריה וסרביה.

גם הבולגרים רוצים קניונים

התשואות בבולגריה ובכל הענפים של הנדל"ן נמצאות במגמה של ירידה, אבל הכניסה לאיחוד האירופי, כותבים ב-JLL, תזין ביקושים נוספים לכל מגזרי הנדל"ן, ובראש ובראשונה למגזר הנדל"ן המסחרי.

בולגריה היא אולי האחות הענייה במשפחת האיחוד האירופי, אבל היא לפחות חלק ממשפחה עשירה. השיוך שלה לאיחוד מביא יותר ויותר רשתות קמעונאות אירופיות להיכנס למדינה, ולהביא לפיתוח סקטור הנדל"ן המסחרי.

לפי נתוני Colliers השטח להשכרה (ברוטו) בקניונים ובמרכזי הקניות בסופיה עומד על כ-100 אלף מ"ר בלבד, ועוד כ-200 אלף מ"ר נמצאים בשלבי בנייה. לשם השוואה, נציין ששטחי המסחר בפרויקט "Moscow City" שבונה אפריקה ישראל בבירה הרוסית יהיה 180 אלף מ"ר. הפיגור בתחום מרכזי המסחר בסופיה, מסבירים ב-JLL, נעוץ באטרקטיביות יוצאת הדופן של איזור המסחר המרכזי של עיר הבירה ושל בולגריה כולה - שדרות ויטושה (Vitosha) על שם הרכס הסמוך - שם עמדו באוקטובר דמי השכירות בחנויות המפוארות על כ-180 אירו למ"ר לחודש (כ-2,100 אירו בשנה), הרבה יותר מבאזורים יוקרתיים מקבילים בוורשה, בבוקרשט או בבודפשט.

עם זאת, גם הבולגרים רוצים קניונים. אם בתחילת המילניום השלישי היה ה-TZUM הוותיק אך המשופץ הפרויקט המסחרי הגדול היחיד בעיר, הרי שמאז נוספו עוד שישה מרכזים גדולים. ביוני אשתקד פתח את שעריו ה"קניון של סופיה" הצבעוני, עם יותר מ-20 אלף מ"ר של שטחי מסחר שבנו עבור הבולגרים החברות אביב-אוסיף ותיאטראות ישראל. דמי השכירות, לפי נתוני JLL, נעים בין 30 ל-35 אירו למ"ר עם תחזית להמשך לחץ המחירים כלפי מעלה.

היזמים מגיבים לביקושים, וב-2009 צפוי להיפתח הקניון הגדול ביותר שבבנייה כיום - "קניון קרפור" אותו יוזמת ענקית הקמעונאות הצרפתית - אשר יוסיף כ-66 אלף מ"ר של שטחי מסחר.

אוהבים את בבולגריה

בתחום חנויות ה-BIG-BOX פעילה במיוחד רשת Kaufland הגרמנית, והמצטרפת הבולטת של השנה היא רשת ה"עשה זאת בעצמך" האוסטרית Baumax, שבונה את החנות הראשונה שלה בפלובדיב, העיר השנייה בגודלה לאחר סופיה, ראשונה מבין 15 חנויות שבכוונתה לפתוח במדינה.

ב-Colliers מציינים שהתשואות הולכות ויורדות עם כל עסקת מכירה ונעות כעת סביב 7%-7.5%.

למרות בריחת המוחות שהפכה עבור הבולגרי המשכיל קלה יותר עם דרכון אירופי ביד, בולגריה עדיין ניצבת, לפי נתוני הבנק העולמי, במקום החמישי והמכובד מקרב מדינות העולם בהשכלה המדעית של תושביה.

ההשכלה המדעית לצד שכר נמוך יחסית למדינות שכנות משך למדינה חברות היי-טק רבות וידועות. לרשות החברות הבינלאומיות והפירמות המקומיות עמדו באמצע השנה כ-600 אלף מ"ר של משרדים מודרניים, לפי נתוני Colliers, לאחר שלא פחות מ-120 אלף מ"ר נוספו רק בשנה שעברה. ב-2008-2010 יזכה השוק לעוד כ-450 אלף מ"ר של משרדים באיכות גבוהה (Class A) הנמצאים עתה בהליכי בנייה.

מעניין לציין כי כ-75% מסך המשרדים במונחי שטח נבנים בפרברי סופיה, ולא במרכזה הפקוק. 12 דקות נסיעה ממרכז העיר על כביש הטבעת המקיף אותה, ממוקם "פארק העסקים של סופיה" עם שטח בנוי של כ-300 אלף מ"ר ב-35 בניינים. שם מדווחים על תפוסה של 100%.

באופן כללי, שיעור שטחי המשרדים הפנויים ירד ל-5% השנה מ-10% בשנה שעברה ולא פחות מ-27% ב-2002. המחיר המבוקש למ"ר של משרדים נע סביב 15 אירו לחודש, ובאזורי האיכות הוא אף מגיע ל-22 אירו לחודש. דמי השכירות מציגים עלייה רב-שנתית מתונה מאוד.

ב-JLL מעריכים שהביקוש הגואה יביא לבנייה של 500-600 אלף מ"ר של משרדים עד סוף העשור. ב-Colliers מעריכים שלא צפויה עלייה משמעותית בדמי השכירות בעתיד הקרוב, אך עם זאת בפרברים המצב מעט טוב יותר לטובת היזמים, ודמי השכירות שם צפויים לרשום עלייה.

מיקומה הגיאוגרפי האסטרטגי של בולגריה הפך את ענף הנדל"ן לצרכי תעשייה ולוגיסטיקה ליעד החביב על היזמים. באזור סופיה, ובמיוחד בדרומה, יש כ-700 אלף מ"ר של מבני תעשיה מודרניים. דמי השכירות למבני תעשיה בערים סופיה, פלובדיב ו-ורנה נעים סביב 5 אירו למ"ר לחודש. ב-Colliers מעריכים, על סמך מספר מצומצם מאוד של עסקאות, שהענף מניב תשואה גבוהה של כ-10%.

הישראלים שנוסעים אל הקזינו של עיר הנופש ורנה השוכנת לחופי הים השחור לא לבד. בולגריה צוברת תאוצה כאחד היעדים התיירותיים המובילים באירופה, וכ-5 מיליון תיירים שפקדו את המדינה ב-2005 יעידו על כך. עם זאת, האמידים שבהם נאלצים להסתפק במבחר מצומצם של שישה מלונות חמישה כוכבים. ענף דירות הנופש בבולגריה ממשיך לצמוח בקצב מהיר, ובמחצית הראשונה של השנה בלבד נוספו 23 אלף דירות נופש באתרי הנופש ההרריים ובאלה שלחוף הים השחור. יחד איתן המלאי המצרפי הגיע ל-76 אלף דירות. זרים, בעיקר בריטים ואירים, ממשיכים לייצר את רוב הביקוש ואליהם מצטרפים לאחרונה גם רוכשים מרוסיה ומרומניה.

המחירים כמעט לא השתנו על רקע עודף ההיצע. היזמים הבינלאומיים מציעים, בעיקר מחוץ לגבולות המדינה, דירות בסטנדרט בנייה גבוה ב-1,700-2,000 אירו למ"ר, ואולם מרביתן נמכרות בטווח של 800-1,700 אירו למ"ר.

אם אין לכם כסף לנפוש, תיאלצו להיפרד מ-200 אירו בחודש לשכירת דירה עם חדר שינה אחד בסופיה. הביקוש המקומי והבינלאומי העלה את מחירי הדירות בסופיה ב-15%-20% בשנה שעברה. המחוזות הדרומיים של הבירה הם עדיין האזורים הפופולריים ביותר בקרב רוכשי הדירות. לפי סוכנויות תיווך מקומיות, יזמי נדל"ן למגורים יכולים לצפות לתשואה שנתית של 6.5%. אחד הפרויקטים המדוברים בעיר הוא פרויקט המגורים היוקרתי "מאונט ויו סופיה" בדרום העיר. עם מחיר של 111 אלף אירו לדירת סטודיו ו-125 אלף אירו לדירה עם חדר שינה אחד - כבר נמצאו 34 רוכשים ל-128 הדירות בפרויקט.

השיא כבר מאחור?

כמעט שליש מההון הזר שנכנס לבולגריה בשנה שעברה תועל לתחום הנדל"ן, אבל ב-JLL מציינים שהשוק הבולגרי, המוכר בעיקר בזכות ההשקעות בנדל"ן למגורים, מציע תשואת יתר על פני קבוצת הייחוס המזרח-מרכז אירופית, בעיקר בתחום הנדל"ן המסחרי.

כמעט שנה עברה מאז נכנסה לאיחוד האירופי, ובולגריה ממשיכה להציג תשואות גבוהות, הגם שנמוכות מבעבר בהשוואה לבירות מרכז ומזרח אירופיות אחרות, דבר שמעיד על הבוסריות יחסית של השוק הבולגרי. המומחים סבורים שהביקוש יוסיף להיות גבוה לאורך ורוחב הענפים השונים של עולם הנדל"ן, וכי טרם התגלה הפוטנציאל האדיר בכניסה לאיחוד האירופי. מצד שני, כדאי לזכור שמאזן התשלומים של בולגריה, ובפרט הגירעון הגדול מאוד בחשבון השוטף, מככב באופן תדיר בסקירות גופי המחקר הבינלאומיים כעדות לבעיה חמורה. ניתן להגיד שאפשרות להאטה משמעותית בצריכה הפרטית, מנוע הביקוש המרכזי, אינה בלתי סבירה.

על דבר אחד אין ויכוח - היזמים שהשכילו לזהות את הפוטנציאל והחליטו להמר על הסוס הבולגרי טרם הכניסה לאיחוד האירופי רשמו תשואה נאה מאוד על השקעתם. "

gil-s@globes.co.il