אנליסטים מזהירים: בועת הנדל"ן בארה"ב פקעה - עכשיו מתחיל החלק הכואב

אחרי שנים מבשרות רעה - חלקן מחוץ למגזר הנדל"ן, לרוע המזל בועת הדיור בארה"ב פקעה לבסוף ב-2007. יחד עם הקפיצה בפיגורים בתשלומים ובחדלות פירעון של משכנתאות סאב-פריים - הנזילות שסייעה ללבות את השגשוג במגזר הדיור התייבשה במהירות, והותירה משבר עולמי בשוקי ההון, שנראה שימשיך גם ב-2008.

ג'ק מלוויי, אסטרטג האג"ח העולמי של ליהמן ברדרס, אומר: "בסופו של דבר, הסיפור של 2008, 2009 ואולי גם 2010 יהיה קשור להשלכות של מה שנראה כמו התיקון החריף ביותר בשוק הדיור האמריקני מאז השפל הכלכלי הגדול בשנות ה-30".

ההשלכות הללו החלו בספקי משכנתאות סאב-פריים שרשמו הפסדים או קרסו, והסתיימו במשקיעים ובנקים שמבצעים מחיקות גדולות של מוצרי משכנתאות מאוגחים. בעקבות כך, נכפה על הבנקים המרכזיים לבצע התערבויות מתואמות כדי להזרים נזילות למערכת הפיננסית העולמית.

תנאים רופפים להענקת משכנתאות, שזכו לכינוי "הלוואות נינג'ה" (באנגלית, ראשי תיבות של: בלי הכנסה, בלי עבודה, בלי נכסים), תרמו לביצועים גרועים ביותר בהיסטוריה הקצרה של הלוואות הסאב-פריים. הלווים אינם פורעים את המשכנתאות בשיעור שיא מאז 1986, לפי התאחדות בנקאי המשכנתאות, ואחוז ההלוואות שהסתיימו בעיקולי הנכסים הוא הגבוה ביותר מאז ומעולם.

ובעוד שבעבר ההפסדים על משכנתאות הסאב-פריים הגיעו לשיאם שנתיים אחרי מתן המשכנתאות, המשכנתאות שניתנו ב-2005 קוראות תגר על הכלל הזה. התשלומים המאוחרים וחדלות הפירעון על המשכנתאות הללו עדיין בעלייה. אנליסט במורגן סטנלי אומר: "לגבי השנים 2006 ו-2007, זהו תרחיש קודר, כי בעוד המשכנתאות הללו כבר חלשות, הן עלולות להיות חלשות גם בהמשך".

ההפסדים מהמשכנתאות עלולים להצטבר ל-25-30 מיליארד דולר כאשר משכנתאות הסאב-פריים יעודכנו לריביות גבוהות בהרבה בשנה הבאה, מה שיותיר את בעלי הבתים עם החזרים גבוהים בהרבה על בתים שערכם הולך ויורד.

בארה"ב, שוק חוזי הדיור העתידיים מגלם ציפייה לירידה נוספת של 15%-19% במחירי הבתים בעשרים הערים הגדולות בשלוש השנים הבאות. ההפסדים החזויים הללו משתווים לירידות ערכי הבתים הגדולות ביותר בחמישים השנים האחרונות, או עולים עליהן.

כתוצאה מכך, העיקולים ברמה הארצית עלולים לפגוע ב-2008 בכ-850 אלף בעלי בתים, ובמיליון בעלי בתים ב-2009, לפי אומדנים של ליהמן ברדרס.

ההפסדים הישירים על המשכנתאות ימשיכו לחלחל אל הבנקים והמשקיעים שחשופים לאיגוח שנעשה למשכנתאות הללו, וללבות עוד הפחתות דירוג - והשנה כבר הופחת הדירוג של 19 אלף ניירות ערך משכנתאיים כאלו.

אנליסטים אומרים שההפסדים יוגדלו פי כמה על ידי חיסול פוזיציות ממונפות, כמו התחייבויות חוב עם ביטחונות, CDOs, וקרנות חוץ-מאזניות שעומדות בפני בעיות מימון, כמו קרנות השקעה מובנות, SIVs.

גיאן סינהא, ראש יחידת מחקר מוצרי האשראי המובנים בבר סטרנס, אומר: "הירידה מהמינוף של האיגוח עדיין לא התבצעה. מחירי הנכסים יישארו לא ברורים בחלקים רחבים של השוק. כתוצאה מכך, מוסדות רבים ימשיכו לספוג מחיקות הון במאזנים שלהם".

ליהמן ברדרס מעריך שההפסדים ממשכנתאות לדיור יוכלו להסתכם ב-250-300 מיליארד דולר לאורך חיי האג"ח שלהן. עד כה הוכרו הפסדים של 80 מיליארד דולר בלבד.

התוצאה היא שהניסיונות לצמצם את ההפסדים יעמדו בשנה הבאה במוקד ההתרחשויות, בייחוד מאחר שהגישה למשכנתאות חדשות נחסמה במידה רבה עבור לווי סאב-פריים שניצבים בפני עדכון ריבית על ההלוואות שלהם.

ויקאס שילפידנדולה, אסטרטג משכנתאות בליהמן ברדרס, אומר: "עם 60% מהמשכנתאות שיתעדכנו ב-2008-2009 ללא אופציות פריסת חובות (החלפת משכנתאות) ומול תשלומים מוגדלים, הסיפור הגדול של 2008 יכול להיות ניסיונות לשנות את תנאי המשכנתאות".

פחות מ-4% מהמשכנתאות שהריבית עליהם מתעדכנת שונו השנה, מאחר שחברות המשכנתאות נאבקו במספרי שיא של לווים שלא יכלו לפרוע את המשכנתאות המקוריות.

מאחר שארה"ב נכנסת לשנת בחירות, הנושא של סיוע לנוטלי משכנתאות צפוי להיות במקום גבוה בסדר היום הלאומי. בשנה הבאה מתוכננת האצה של שינוי תנאי המשכנתאות, על פי תוכניתו של שר האוצר, הנרי פולסון.

התוכנית אמורה לסייע לנוטלי משכנתאות שאינם יכולים לקחת משכנתאות חלופיות בנקודת עדכון הריבית, ולהקים מסגרת שלפיה יוכלו חברות המשכנתאות לסווג לווים לפי קריטריונים של תנאי הלוואה והיסטוריה של אשראי.

האומדנים לגבי כמות הזכאים לסיוע זה רחבים מאוד, ולא ברור אם הלווים יפרעו את ההלוואות גם אחרי שהן ישונו לטובתם. אם כך, צפויים הפסדי משכנתאות מתמשכים, ולכאב נוסף למשקיעים.