הפנים למערב

ב אירופה, באמריקה ובאסיה אין כמעט מדינה שיזמי הנדל"ן הישראליים לא כבשו, או לכל הפחות הבטיחו לנו שעוד יכבשו. הדגש, עם זאת, הוא על המילה כמעט. הכוונה, בוודאי כבר ניחשתם, היא בעיקר למדינות ערב. עשרים ושניים שוקי יעד אלה, חלקם אטרקטיביים ונמצאים במרחק שעות נהיגה ספורות מישראל, הם לרוב בבחינת "מחוץ לתחום" עבור היזם הישראלי.

מחלקת המחקר של Colliers פרסמה סקירה עדכנית על שוקי הנדל"ן הערביים. מסתבר שגם לידנו, שלא במפתיע, יש לא מעט הזדמנויות נדל"ן. ומכיוון שהכלכלה והביקוש לנדל"ן מלמדים הכי טוב שאפשר על השינוי באורח החיים של תושבי המדינה, ניתן לשאוב לא מעט אופטימיות מהתמורות העולות מהסקירה.

בטון ומלט במקום חקלאות

דמשק, בירת סוריה, נחשבת לאחת הערים המיושבות ברציפות העתיקות בעולם. לצד המבנים ההיסטוריים המפורסמים שיש בה אמורים לקום בשנים הקרובות כמה פרויקטים נדל"ניים עצומים שייצרו במערב הבירה הסורית את "דמשק החדשה", שם יחליפו בטון ומלט את השטחים החקלאיים.

השכנה הצפונית של ישראל הציגה ב-2006 תמ"ג של 28.4 מיליארד דולר בלבד, והתחזיות מנבאות שהתוצר לא גדל השנה בגלל הירידה בתפוקת הנפט. הסטגנציה אילצה את השלטונות, שהשליטו בסוריה עשרות שנים של שלטון רודני תחת כסות סוציאליסטית, לנסות לעודד את היוזמה הפרטית ולמשוך יותר משקיעים זרים.

שינוי הגישה הממשלתית, יחד עם המוני הפליטים שעזבו את עיראק המדממת לטובת דמשק וגרמו לכך שאוכלוסיית המטרופולין גדלה בקצב שנתי של 6%, מסבירים את התעוררות שוק הנדל"ן. בעקבות כך, היתה עלייה של 20% במחירי הדירות בבירה הסורית ב-2006 ומחירי השכירות טיפסו ב-30%-40%.

שוק המשרדים מתעורר, בעזרתו של ענף הפיננסים וגם בזכות כניסה של חברות בינלאומיות לפעילות בסוריה, ובפרט גדלה הדרישה למשרדים באיכות גבוהה (Class S). ב-Colliers מציינים שמרבית בנייני המשרדים ברובע העסקים המרכזי של העיר נבנו בשנות ה-70 וה-80 ומצבם הפיזי אינו מזהיר. בנוסף ניכרת תופעה של הסבת בנייני מגורים למשרדים. לפיכך, שוק המשרדים בבירה הסורית מקוטע, ומהווה פיתרון לא יעיל לחברות המבקשות לשכור שטחים נרחבים במיקום אחד.

הביקוש לשטחים בדמשק גואה והתשואה ההתחלתית בענף המשרדים ברובע אל-מאזה, שבו שוכנות מרבית השגרירויות, היא כ-11%. ב"מגדל דמשק" שברובע העסקים המרכזי דמי השכירות למשרדים באיכות גבוהה נעים סביב 17 דולר למ"ר לחודש, וב-Tala Tower באל-מאזה המחירים עומדים על כ-25 דולר למ"ר.

הדבר הגדול הבא הוא "דמשק החדשה" שקמה במערב העיר ותכלול מספר מגה-פרויקטים דוגמת "השער השמיני" (לעיר העתיקה שבעה שערים) אשר בנייתו תושלם ב-2013. מדובר בפרויקט אשר יוזמת חברת Emmar מדובאי בהשקעה ענקית בקנה מידה של כחצי מיליארד דולר. בעוד חמש שנים צפוי הפרויקט, המרוחק כ-15 דקות נסיעה ממרכז העיר, להוסיף לדמשק כ-70 אלף מ"ר של משרדים ועוד כ-90 אלף מ"ר של שטחי מסחר.

בדמשק, הקניונים תופסים בהדרגה את מקומו של הבזאר התוסס, שהתחלף עם רחובות מסחריים מודרניים. למעשה, רק לפני שלוש שנים נפתח בדמשק הקניון הראשון - ה"טאון סנטר" עם 35 אלף מ"ר של שטחי מסחר - והוא נחל הצלחה רבה. בעקבותיו, ועל רקע עלייה בכוח הקנייה של התושבים קמו בעיר שורה של קניונים. גם בתחום המסחר "דמשק החדשה" תתפוס את הבכורה עם פרויקט גדול לבניית כ-300 אלף מ"ר של מסחר, שאותו יוזמת קבוצת MAD בהשקעה של למעלה מ-2 מיליארד דולר. אך גם השלמת פרויקט זה לא צפויה לפני 2012. כמו שוק המשרדים, גם שוק המסחר מפוצל מאוד, ומציג שונות גבוהה ברמת התשואות - אלו יכולות לנוע בין 5% לבין יותר מ-14%. בדיקת Colliers העלתה, שהתושב הממוצע בדמשק מוכן להתרחק ממרכז העיר כדי לבלות בקניון.

במקביל, הגורם האקסוגני בדמות הפליטים מעיראק שינה לא רק את עולם הנדל"ן הסורי, אלא גם את זה הירדני. מאות אלפים פליטים, חלקם אמידים, יחד עם הפיתוח ההיסטורי הלוקה בחסר של ענף המגורים בבירה הירדנית, הזניקו את מחירי הדיור בעמאן בחדות, והתשואות בבירה נעות בטווח של 8%-10%.

היצע הדיור הכולל בעמאן גדל בשנת 2006 ב-12 אלף יחידות, מהן 9,500 דירות ועוד 2,500 בתים בודדים ולפי הערכות, השנה נבנו עוד 7,000 יחידות דיור. לפי נתוני Colliers, בטווח הקצר צפויה רוויה בשוק הדירות לאמידים, לצד מחסור בטווח הבינוני בדירות למעמדות הנמוכים. התפתחות מעניינת נוספת היא העובדה שיזמים החלו להעניק לרוכשים בעלי קשיי מימון תנאים נוחים בעסקאות "Off Plan" (רכישה עתידית של נכס מהיזם) בשוק בו המשכנתאות היו מכשיר מוגבל. על רקע העובדה שיותר ירדנים רוכשים דירות, לא מפתיע שגודל יחידת דיור חדשה ירד בממוצע ל-169 מ"ר ב-2006, מ-208 מ"ר ב-2000.

בעמאן חסר רובע עסקים מרכזי (CBD) מוגדר, וניכר מחסור בשטחי משרדים. למרות מצבם הירוד של המשרדים, כותבים ב-Colliers, שיעורי התפוסה גבוהים מאוד - כ-95%, והמחירים טיפסו בשנת 2006 ב-40% בהשוואה ל-2005. הגדרת ה-CBD תקרום עור וגידים באמצעות פרויקט עבד-עלי (Abdali), שבו יושקעו 1.5 מיליארד דולר. מתוכנית האב של הפרויקט לבניית מיליון מ"ר של מסחר, מגורים ומשרדים עולה שהשלמת המגה-פרויקט בשנים הקרובות תענה במלואו על הביקוש למשרדים בעמאן, ובנוסף תפיל בחדות את מחירי המשרדים הנוכחיים שרמתם, כאמור, נמוכה.

טרנד מרכזי הקניות איחר להגיע גם לממלכה, והקניון הראשון נפתח רק בשנת 1999. הירדנים מוסיפים לפקוד את חנויות הרחוב הקטנות ברחובות המסחר המרכזיים והן ממשיכות לתפוס פלח משמעותי מחיי המסחר בעיר. עם זאת, עליית מחירי השכירות בקניונים הנבנים עתה מאותת על אימוץ הדרגתי של הרעיון. בשלוש השנים הקרובות אמורים להיכנס לשוק מספר קניונים ומרכזי קניות בשטח כולל של כ-500 אלף מ"ר.

מחירי השכירות בעמאן נמוכים באופן יחסי על רקע חוזי השכירות הארוכים ונעים בין 10 דולר למ"ר בחודש ב"עמאן מול" לבין 25 דולר למ"ר בחודש ב"זארה מול". ב-Colliers כותבים שכאשר יוקם הקניון "המערבי" הראשון בירדן, הרי שבעליו יוכל לגבות פרמיה משמעותית על דמי השכירות המקובלים כיום.

50 מעלות בצל

אבו-דאבי, הגדולה מבין שבע האמירויות באיחוד האמירויות הערביות, היא סוג של "נס גיאולוגי" - אדמתה אוצרת כ-9% מעתודות הנפט בעולם. האמירות הפכה לגן עדן בזכות העובדה שמשטחה מופקות כל יום 2.5 מיליון חביות, בתקופה בה מחיר חבית נפט (בערכים ריאליים) קרוב לשיא היסטורי ועודפי ההון של האמירות נצברים לסכומים דמיוניים.

מה הייתם עושים לו היו לכם בערך טריליון דולרים פנויים? עם השאלה הלא פשוטה נאלץ להתחבט שליט אבו-דאבי, השייח' חליפה בין זייאד אל נייהן. תשובה, לפחות במקרה של אבו-דאבי, הייתה השקעות ענק בפרויקטים שהפכו את קו הרקיע והחוף של המדינה ליוצאי דופן.

בום נדל"ני גדול התרחש לפני כשנתיים, לאחר שהאמיר ביטל חוק שהתיר רק לבני המשפחה המלכותית או לשותפיהם להחזיק באדמות. בנוסף, חוק הנכסים החדש של אבו-דאבי אפשר גם לזרים לחכור רכוש ל-99 שנים. ב"פורצ'ן" הגדירו לאחרונה את עיר הבירה של אבו-דאבי המתפקדת גם כבירת האיחוד, כעיר העשירה בעולם: כל אחד מ-420 אלף תושביה שווה כ-17 מיליון דולר. הכסף, אם כן, לא מהווה מגבלה. מנכ"ל חברת הנדל"ן והפיתוח אלדאר, אחמד עלי אל סאייח', אמר למגזין שלפני שנתיים אנשים חיכו בתור כל הלילה כדי לקנות וילות ב-450 אלף דולר, ותוך 45 דקות אזל המלאי.

ב-Colliers מצטטים יזמים אחרים הטוענים שפרויקטים למגורים נמכרים על הנייר, ואכן מחירי הדירות רושמים עלייה זו השנה השישית ברציפות. בייחוד ניכרת עליית המחירים בקצה העליון של סקלת הבנייה למגורים. עד כדי כך עלו המחירים שממשלת אבו-דאבי, שחששה מהאינפלציה המתעוררת, קבעה ששיעור עליית שכר הדירה המקסימלי יעמוד על 7% בשנה בלבד. כוחות השוק, מנגד, לא ויתרו, ודירות בפרויקטים חדשים נמכרות במחירים גבוהים ב-25% בהשוואה לאלו שבשכונות ותיקות.

ברחבי העיר נמצאים בהליכי בנייה 14 אלף בתים פרטיים ועוד 18 אלף דירות. דמי השכירות, אם תהיתם, נעים בין 10 אלף דולר לשנה (כ-800 דולר לחודש) לדירה בעלת רמת גימור בינונית עם חדר שינה אחד לבין 60 אלף דולר לשנה (כ-5,000 דולר בחודש) לפטנהאוז מפואר הצופה על מימי המפרץ הפרסי התכולים.

עם חום של בערך 50 מעלות צלזיוס בחודשי הקיץ, גם תושבי אבו-דאבי נוטים יותר ויותר להעדיף את קונספט מרכזי הקניות עם בקרה אקלימית ושטחי חנייה צמודים, על פני רחובות המסחר המסורתיים. אלדאר יוזמת פרויקט ענק שישלב בין הדפוסים באמצעות בניית שוק מקורה שיהווה את האזור המסחר החדש של העיר. דמי השכירות הממוצעים לחודש עומדים על כ-35 דולר למ"ר, ושטחי המסחר באמירות אמורים לגדול ל-1.4 מיליון מ"ר ב-2010, מ-530 אלף מ"ר בסוף השנה שעברה.

שליטי אבו-דאבי מפתחים את האמירות עם מבט המופנה לאמירות האחות, דובאי, שלמרות זעירותה היא פלא נדל"ני. ואכן, נתוני שטחי המסחר למ"ר לנפש מראה שבעוד שבאבו-דאבי 0.87 מ"ר לנפש, הרי שדובאי צפויה להוביל בלא עוררין גם ב-2010 עם צפי ל-2.25 מ"ר לנפש. עם זאת, אבו-דאבי צפויה להקדים את ערי ממלכת ערב הסעודית עם צפי ל-0.5 מ"ר לנפש ו-0.6 מ"ר לנפש ב-2010 בריאד, ובג'דה, בהתאמה.

דובאי, שמרוחקת בערך שעתיים נהיגה מאבו-דאבי, תמיד גנבה לה את ההצגה, אם בגלל מלון בצורת מפרש לתיירים שהפרוטה מצויה בכיסם, אם בגלל איים מלאכותיים בצורת דקל, והשיא בגלל מגדל דובאי (בורג' דובאי), שעדיין בבנייה אך כבר ביולי הוכתר כמגדל הגבוה בעולם, עם 512 מטרים בנויים.

התיירים באים

התשובה האבו-דאבית לבורג' היא "מלון האמירויות" שנבנה בהשקעת עתק של כ-3 מיליארד דולר, הנראה כלקוח מסיפורי אלף לילה ולילה ומוגדר, בהפרזה, כמלון "שבעה כוכבים". למתעניינים, מחיר ליל הסילבסטר לזוג בחדר "אלמוג" עומד על כ-2,100 דולר בלבד. באופן כללי, שיעורי התפוסה בבתי המלון ב-2006 היו בממוצע כ-80% והמחיר הממוצע ללילה במלון 4 כוכבים עלה ב-2006 ב-40% ל-167 דולר, וב-5 כוכבים המחיר הוא 235 דולר.

עם זאת, התיירים העשירים ממשיכים להעדיף את דובאי, וב-2006 עיקר הביקוש לשירותי אירוח באבו-דאבי נבע מאנשי עסקים, מצב שהאמירות מבקשת לשנות באמצעות שפע האיים הטבעיים והחופים הארוכים. ואכן, כ-500 מטר מחופי אבו-דאבי ייבנה על אי טבעי, במספר שלבי פיתוח עד 2018, פרויקט "אי האושר" שיכלול 29 בתי מלון בהשקעה שגדולה מתמ"ג של כמה מדינות - כ-30 מיליארד דולר.

גם בתחום המשרדים מתחרה אבו-דאבי בדובאי המתהווה כמרכז פיננסי מוביל, וקצב גידול שטחי המשרדים באבו-דאבי עדיין גבוה, אך נמוך מעבר. מכל מקום, מאז שנת 2000 זינק היצע המשרדים ב-50% לכ-460 אלף מ"ר של שטח (ברוטו) להשכרה. לפי הערכות, שטח המשרדים יגדל עד 2011 בעוד 85% ל-850 אלף מ"ר.

מבדיקת Colliers עולה כי חלק ניכר מהמשרדים הקיימים היום נמצא בבעלות ממשלתית או של ישויות הקשורות לממשלת האמירות. שיעורי התפוסה בהם עומדים על יותר מ-98% ואיכותם סבירה, הגם שחסרים בהם תשתית תקשורת מודרנית ושטחי חנייה מיועדים.

בכל מקרה, כשההיצע דחוק והביקוש עולה, גם משרדים באיכות בינונית עולים יותר, ואכן מחירי השכירות עלו בין 2005 ל-2006 ב-30% וב-10% נוספים בין 2006 ל-2007. שיעור העלייה התמתן בגלל החוק שהזכרנו קודם ולא בגלל קיטון בביקוש. עליית המחירים תימשך עד 2009, אז אמור היצע המשרדים לגדול בעוד כ-250 אלף מ"ר, ולאזן את הביקוש. "