הכדור עגול

ב שתי המדינות הגדולות השוכנות ביבשת אמריקה הדרומית מתחוללים שינויים מרחיקי לכת בכלכלה בכלל ובשוקי הנדל"ן בפרט. בזמן שבצפון אמריקה המשקיעים בעיקר חוששים, אחרי שנים של עליות כמעט בכל הענפים, מסתבר שבדרום היבשת עשויות להתחבא לא מעט הזדמנויות. סקירות מקיפות מציגות את התפתחות הבנייה, את מחירי השכירות של שטחי המסחר והמגורים ואת היקפי ההשקעות בתחום, נתונים המסייעים כצפוי גם למבט של המשקיעים לעתיד.

מדינה עם בשר

תחילת המילניום השלישי - שנת 2001 ובמיוחד שנת 2002 - הייתה תקופת הלם וחורבן כלכלי בארגנטינה. בצל צעדי צנע ממשלתיים חריפים פרצו במדינה מהומות דמים ועשרות נהרגו. הכלכלה השלישית בחשיבותה באמריקה הלטינית שקעה עד צוואר - חובותיה הצטברו ליותר מ-132 מיליארד דולר, והמדינה חדלה לפרוע את חובותיה לנושים זרים. לא מפתיע לפיכך, שבצל הטראומה, ארגנטינה של השנים האחרונות מודדת את עצמה, ונמדדת בידי אחרים, בהשוואה לאותה תקופת שפל.

מאז הקריסה זרמו מים רבים בנהר הריו דה-לה-פלאטה, וארגנטינה עלתה על מסלול שיקום כלכלי בניצוחם של בני הזוג קירשנר - קודם נבחר נסטור לנשיא, ולא מזמן בחרו אזרחי ארגנטינה את רעייתו, כריסטינה, לנשיאתם הראשונה. אבל למרות היציבות היחסית, כלכלת ארגנטינה לא החלימה לחלוטין - הסימפטומים הבעייתיים נותרו רמת השקעות נמוכה מדי, התערבות ממשלתית בוטה מדי ואינפלציה גבוהה מדי. בדויטשה בנק מעריכים שהאינפלציה ב-2008 תסתכם בכ-16%. בבנק מזהירים שרמת אינפלציה כזו מהווה סיכון מהותי לכלכלה, עם דגש על פגיעות יתר לאור משבר האשראי בעולם. בצד החיובי בולטים נתוני הצמיחה. התמ"ג גדל בספטמבר אשתקד בקצב שנתי של כ-9.1%, אבל שיעור הצמיחה צפוי לרדת ולהתכנס ל-5% "בלבד" השנה.

ענף הנדל"ן, בבואת הפעילות הכלכלית, לא חמק מהקריסה של תחילת המילניום. למעשה, גם צד הביקוש וגם צד ההיצע בענף לא שבו לרמות שאליהן הגיעו בשנות ה-90. עם זאת, דברים מתחילים להשתנות.

בחברת הנדל"ן CBRE (CB Richard Ellis) כותבים בהתייחס למחצית הראשונה של השנה שעברה, שמשקיעים מקומיים בשיתוף משקיעים זרים - "הרפתקניים" כהגדרת האנליסטים - החלו לתפוס אחזקות במדינה, עם דגש מיוחד על אטרקטיביות שוק המשרדים בבירה, בואנוס איירס.

פריז הלטינית

בואנוס איירס, פריז הלטינית, השוכנת על גדת הריו דה-לה-פלאטה, היא עיר ענקית, מתגוררים בה כ-12 מיליון בני אדם, בערך שליש מתושבי המדינה.

יזמי הנדל"ן בארגנטינה, מקומיים וזרים כאחד, נכוו בה רבות בשלהי שנת 2001 ובשנת 2002. בשוק המשרדים, לדוגמה, ביקוש שנתי של כ-75 אלף מ"ר ב-2001 התאדה בבת אחת, והשוק הפך לשוק של מוכרים בלבד עם ביקוש אפסי למשרדים איכותיים.

מנתוני חברת JLL (ג'ון לאנג לאסל) עולה, שמספר כל בנייני המשרדים מדרגת איכות גבוהה וגבוהה-בינונית (Class A ו-Class AB) בעיר הוא 65 בלבד, עם שטח מצטבר של כ-750 אלף מ"ר. סך השטח באיכות גבוהה וגבוהה-בינונית מהווה כ-23% בלבד משטח כל המשרדים בבירה, שמסתכם ב-3.2 מיליון מ"ר.

למרות הביקוש הער בשנים שלאחר הקריסה, היזמים הזהירים לא מיהרו לחזור לשוק והזרימו משנת 2003 רק כ-120 אלף מ"ר של משרדי איכות. לא מפתיע ששיעור השטחים הפנויים נע סביב רמה מזערית של 1.5% עם צפי להמשך הירידה. לכן גם מחירי השכירות טיפסו ב-100% מאז 2003 ונעו ברבעון השני סביב 32-37 דולר למ"ר לחודש. למעשה, המחירים שבו לרמות שלפני ההתמוטטות הכלכלית.

האנליסטים של JLL אינם מותירים מקום לספק - שוק המשרדים בבואנוס איירס צפוי להיות מוטה לטובת היזמים בחמש השנים הקרובות, כלומר עד 2012. ב-Colliers מציינים שלמרות הצמיחה הכלכלית של השנים האחרונות, השוק נאלץ לספוג בעיקר פרויקטים קטנים בשטח של כ-4,000 מ"ר כל אחד.

אבל יש גם יוצאי דופן. אחד הפרויקטים הגדולים בעיר הוא בניית בניין משרדים בן 37 קומות שישמש את מטה חברת האנרגיה הספרדית רפסול-YPF. הבניין נבנה באזור פוארטו מדרו המתחדש, שיחד עם אזור Catalinas-Retiro, מהווה את אחד מאזורי הביקוש בקרב החברות הבינלאומיות.

לפי ההערכות של החברה העירונית לפיתוח, עד 2010 יהיו באזור פוארטו מדרו כ-1.3 מיליון מ"ר מגורים ועוד כ-660 אלף מ"ר שטחי משרדים, מסחר ושימושים נוספים, גידול של כ-33% ו-29% בהתאמה, בהשוואה לנתוני סוף 2007.

תחום הנדל"ן המסחרי במדינה מרוכז בעיקר בבואנוס איירס ובפרבריה עם כ-500 אלף מ"ר, ועוד כ-300 אלף מ"ר של קניונים ביתר הפרובינציות. בקניוני היוקרה מגיעים דמי השכירות ל-70-80 דולר למ"ר לחודש עם רשימות המתנה של שוכרים פוטנציאליים, ובחנויות השוכנות ברחובות האופנתיים במיוחד מגיעים דמי השכירות ל-40-50 דולר למ"ר לחודש.

עם זאת, את מירב נפח ההשקעה בשנים האחרונות שאב תחום הבנייה למגורים, ובפרט למגורים בסטנדרט בנייה גבוה - מגורי היוקרה. בתקופה האחרונה הופך תחום זה לאטרקטיבי פחות עבור היזמים, וניכרת האטה בייזום הפרויקטים על רקע עלייה בתשומות הבנייה, מחיר הקרקע והצפת השוק.

תחום מעניין נוסף, על רקע הגאות בשוק הסחורות, הוא מבני התעשייה והמחסנים, עם כ-1.8 מיליון מ"ר ייעודיים בבואנוס איירס רבתי. אלא שלפי נתוני C&W (Cushman & Wakefield) ניכר מחסור בשטחים ברמת איכות גבוהה, ואלה מהווים כ-20% בלבד מסך השטח. שיעורי התפוסה בענף גבוהים מאוד ונעים סביב 97%.

קרנבל בברזיל

לא רחוק משם, הכלכלה הברזילאית חזקה ויציבה יותר מהכלכלה הארגנטינאית, אך גם סדרי הגודל שלה שונים. למעשה, עם תמ"ג של כטריליון דולר ב-2006, ברזיל תפסה את המקום העשירי בדירוג הכלכלות הגדולות בעולם והיא מצויה באחת מתקופות הפריחה הכלכלית הממושכות בתולדותיה.

רק לאחרונה אמר נגיד הבנק המרכזי של ארגנטינה, אנריקה מירלס, ל"גלובס" שברזיל ערוכה להתמודד טוב מבעבר עם משברים עולמיים - למשל, משבר הסאב-פריים ונגזרותיו. מירלס השווה בין הנתון של 6% במונחי תוצר בגירעון בחשבון השוטף לפני כעשור, לעומת עודף של 1% בחשבון השוטף עתה. ואכן, פרמיית הסיכון של ברזיל הולכת ויורדת, אך האם סוכנויות הדירוג הבינלאומיות יעלו את הדירוג? לפי הערכות בשוק, התשובה חיובית. הריבית במדינה ירדה מרמה של כ-25% ב-2003 ל-11% "בלבד" ב-2006, ולפי הערכות תוסיף ותרד עד לרמה של 6%.

אינדיקציה חיובית נוספת הגיעה מכיוון הבורסה של סאו פאולו, שם עלה מדד ה-BOVESPA בכ-40% בשנה שעברה. המשקיעים, ובהם לא מעט זרים, הביעו התעניינות גבוהה במיוחד במניות חברות הנדל"ן והתשתיות. ההשקעות הזרות הישירות בנדל"ן הסתכמו ב-2006 ב-1.3 מיליארד דולר, עלייה של כ-400% בהשוואה ל-2005.

ואם בבורסה עסקינן, הרי שב"לוס אנג'לס טיימס" צוטטה לאחרונה אנליסטית של ABN Amro שמצאה שכ-25% מסך ההנפקות שבוצעו בברזיל בשנה שעברה היו של חברות נדל"ן שגייסו הון כדי לממן פרויקטים שיענו על מחסור בבנייה למגורים - לא פחות מ-7.5 מיליון יחידות דיור .

ברזיל מדורגת במקום החמישי בעולם מבחינת גודל האוכלוסייה, כשסאו פאולו היא העיר הגדולה ואחת המאוכלסות בעולם. סאו פאולו רבתי מייצרת כשליש מהתמ"ג הברזילאי, שיעור המצוי במגמת ירידה, שכן גם אזורים אחרים מבקשים ליהנות מהפריחה. העיר המורחבת היא המרכז הכלכלי-מסחרי של המדינה, ובה כ-8 מיליון מ"ר של משרדים - כ-35% מהם בדרגת איכות גבוהה, כ-40% בדרגת איכות בינונית והיתר ברמת איכות ירודה. מאז 2004 ניכרת מגמה ברורה של גידול בהיקף שכירת משרדים, שבאופן טבעי הורידה את שיעור השטחים הפנויים לכ-12.5% בסוף 2006, לעומת 22% בשנת 2004. דמי שכירות ממוצעים לחודש הגיעו ל-27.5 דולר למ"ר בסוף 2006, לאחר שעלו ב-25% בשנה.

סאו פאולו וריו דה-ז'נרו - העיר עם הקרנבל המפורסם - הן המנועים הכלכליים של ברזיל. מלאי שטחי המשרדים בריו הסתכם בסוף 2006 ב-5.1 מיליון מ"ר, מתוכם כ-23% ניתנים להגדרה כמשרדים באיכות גבוהה, כ-36% משרדים באיכות בינונית והיתר, כ-40%, משרדים ברמת איכות נמוכה. ההיקף הכולל של שטחי משרדים פנויים בסוף 2006 הסתכם ב-8%, ושל שטחים ברמת איכות A ב-5.5%. ההיצע המצומצם הביא את החברות השוכרות אל מחוץ לאזור העסקים המרכזי. המחירים נעים בטווח של כ-22-34 דולר לחודש למ"ר, וב-C&W סבורים שמגמת עליית המחירים תימשך.

מצבה של ברזיל ב-2002 לא היה חמור כמו של ארגנטינה, אך פאניקה הייתה גם הייתה. הדירוג, הריאל הברזילאי והבורסה - כולם נפלו, תוך ציפייה לניצחון מועמד השמאל לנשיאות, לואיס אינסיו לולה דה סילבה (הנשיא הנוכחי), אך זה התגלה לאחר מכן כמאמין בקשיחות פיסקלית ומוניטרית, והאמון הושב על כנו. לנשיא לולה לא הזיק, כמובן, הביקוש הגלובלי הגואה לסחורות ומוצרים שמייצאת ברזיל.

הלב התעשייתי של ברזיל פועם בסאו פאולו, וסגניתה בתחום זה היא ריו. ב-C&W מציינים את המגמה של יציאת החברות התעשייתיות לערים המרוחקות עד כ-100 ק"מ ממרכז האזור - בזכות מיסוי מופחת וכוח אדם זול יותר.

מחירי השכירות הממוצעים שם נעים בטווח של 4.7-6.5 דולר למ"ר לחודש, ומחירי מכירת מבני תעשיה נעים בין 370-560 דולר למ"ר ברדיוס של כ-100 ק"מ מסביב למרכז סאו פאולו. על הפריחה הכלכלית מעיבה תשתית שלא עומדת בעומס. קודם כל מדובר ברשת החשמל שמתקשה לעמוד בביקושים הגואים, אך גם הכבישים והנמלים פקוקים מאוד.

קנייה מרוכזת

לאחר שנים של סטגנציה, שנות ה-80 וה-90 היו שנים של פריחה עבור שוק שטחי המסחר המודרניים. עם זאת, עדיין יש מקום לגידול. כך למשל, אם בארה"ב עומד שיעור שטחי המסחר לראש על 1.9 מ"ר, הרי שבברזיל הנתון המקביל הוא 0.03% בלבד. מאפיין נוסף של התחום בברזיל הוא הפיצול הרב - תשעת השחקנים הגדולים של השוק מחזיקים ב-18% ממספר המרכזים המסחריים, וכמעט 31.5% מהשטח להשכרה ברוטו.

לפי נתוני התאחדות המרכזים המסחריים בברזיל, מספר הקניונים במדינה עמד בדצמבר 2007 על 346 - 333 פעילים ועוד 11 בבנייה. הדומיננטיות של דרום מזרח ברזיל, המייצר כ-50% מהתמ"ג המדינתי, נשמרת גם בענף זה - 56% מהקניונים במדינה מרוכזים שם. ובתוך אזור עשיר יחסית זה מתרכזים 33% מהקניונים במדינת סאו פאולו ועוד 13% במדינת ריו דה ז'נרו.

מאפיין נוסף הוא פריחת התחום בערים שבפנים היבשת. אם ב-1976 כ-13% בלבד ממרכזי המסחר היו בערים לא-חופיות, כיום השיעור מגיע ל-34%. אותם קניונים מציעים 7.5 מיליון מ"ר של שטח מסחרי (ברוטו) וכ-52.5 אלף חנויות.

ב-C&W מציינים שבמחצית הראשונה של 2007 חלה עלייה בעניין שמביעים הזרים בענף. בסיטי סבורים שלשוק המסחרי בברזיל סיכויי צמיחה מצויינים, זאת על בסיס הנחה שהמצב המקרו-כלכלי היציב יימשך ויאיץ את קצב הגידול של הצמיחה הפרטית.

גם שיעור החדירה הנמוך של מרכזי מסחר מודרניים למדינה לא מזיק לתנאי השוק. מכירות בקניונים מהוות כ-18% בלבד מסך המכירות הקמעונאיות במדינה (להוציא כלי דלק). לשם השוואה, בארה"ב, "ארץ הקניונים", המכירות בקניונים מהוות כ-70% מסך המכירות הקמעונאיות ובאירופה כ-35% מסך המכירות, כך שקיים כר נרחב להתפתחות. ההתאחדות הברזילאית מעריכה שעוד 500 אלף מ"ר מסחרי ייכנסו לשוק בשנתיים הקרובות.

אלא שלצד פריחת הקניונים הנוצצים, בסאו פאולו ובריו דה-ז'נרו - כמו בכרכי ענק אחרים - מתקיימים במקביל משכנות עוני ענקיים רוחשים פשע ואלימות שבהם מתגוררים מיליונים בתנאי דיור ירודים.

האם להשקיע בברזיל? ב"אקונומיסט" מזכירים למשקיע פוטנציאלי שברזיל, לצד רוסיה, הודו וסין, היא אחת מארבע מדינות ה-BRIC. להבדיל מסין ורוסיה היא דמוקרטיה אמיתית, ולהבדיל מהודו אין לה סכסוכים גיאו-פוליטיים של ממש עם שכנותיה. מצד שני, השוק הברזילאי מחייב התייחסות פרטנית ברמת שוקי המשנה של כרכי הענק.

ב-JLL מציעים משנה זהירות לפני כניסה לשוק הענק בברזיל, והבשל מדי לדעתם של סאו פאולו, המאופיין בשנה שישית רצופה של צמיחה. "