הקסם של גאורגיה

ה בורסה בגאורגיה, שכנתה העצמאית של רוסיה ושמידת עצמאותה הביאה למתח מתמשך עם השלטון הרוסי, נמצאת ממש בחיתוליה. עד כדי כך, שהמסחר בה מתקיים רק 3 פעמים בשבוע, וכולל רק 5-6 חברות מקומיות. כל החברות שהופרטו בגאורגיה, שהן רוב החברות במדינה, מורשות אמנם להיסחר בבורסה, אך השוק הזה כאמור עוד ללא ממש נולד.

ובכל זאת, עו"ד אהוד קרונפלד, מבעלי כרית השקעות, ואלי אנוך, ישראלי יליד גאורגיה המתגורר בה כיום עם משפחתו, משקיעים שם בנדל"ן. את ההשקעות הם עושים באמצעות SBRE שבשליטת הבנק אוף גיאורגיה - 62%, ובשותפות כרית השקעות - 38%. SBRE עוסקת ברכישה, ייזום ופיתוח נכסי נדל"ן בגאורגיה ובבעלותה 16 נכסי נדל"ן מניבים, שטחי מסחר, משרדים, מבני מגורים ותיירות.

לבנק אוף גאורגיה יש קשרים טובים במיוחד בממשל במדינה - הנשיא הקודם של הבנק, לאדו גוגנידזה, התפטר בנובמבר האחרון מתפקידו בבנק, והחודש מונה לראש ממשלת גאורגיה.

בשבוע שעבר ביקר בישראל נשיא הבנק אוף גאורגיה, ניקולס אנוקידזה, כאורח של חברת כרית השקעות, ביקור שבמסגרתו אף נפגש עם כמה מבכירי הבנקאות הישראלית למו"מ בניסיון לגייס הון בישראל ולבדוק שיתופי פעולה אפשריים בעתיד. עכשיו מבקשים אנוך וקרונפלד להסביר לישראלים למה כדאי להשקיע בגאורגיה, ובמיוחד בנדל"ן שבה.

אנוך וקרונפלד מנסים לשכנע את הישראלים להצטרף להשקעות המניבות בנדל"ן במדינה. אחרי שגשוג הנדל"ן של ישראלים ברומניה, בפראג ובבודפשט, הם משוכנעים שהגיע תורה של טביליסי, בירת המדינה, לקבל השקעות בנדל"ן, אבל גם בעיבוד מזון, צריכה, קמעונאות, חקלאות, תשתיות ואנרגיה. "לא נראה לי שיהיו מציאות במכרזים, כי המחירים משקפים שווי נאות וקשה מאוד למצוא מציאות, אבל ההשקעות כדאיות", אומר אנוך.

בקהילה העסקית בטביליסי, וגם בקרב ישראלים בתחום, ברור שמחירי הנדל"ן והשותפויות בחברות שם נמצאים במגמת עלייה. ואמנם, בבנק לאומי נוכחו בכך לפני כשנה, כאשר הבנק, בתיווכו של רוני מילוא, חתם על זיכרון דברים לרכישת 20% ממניות בנק TCB מגאורגיה, ב-20 מיליון דולר. אבל עוד בזמן שלאומי ביצע סקר היתכנות, נמצא קונה אחר שהציע יותר וסגר עסקה.

הבנק אוף גאורגיה, שהוא השני בגודלו במדינה, נסחר בשוק העיקרי בלונדון. לדברי אנוך, הוא מהווה "מקרה נדיר בין החברות שהשתייכו לברה"מ לשעבר, שכן כ-92% ממנו מצויים היום בידי הציבור (מהם כ-85% משקיעים מוסדיים) ועוד כ-7% בידי הנהלת הבנק".

הלוך וחזור

אנוך עלה מגאורגיה לישראל בשנת 92', היה קצין בחיל הים, למד כאן מנהל עסקים, ואחרי 13 שנים שבהן אפילו לא ביקר במולדתו, חזר לשם ב-2005 במשלחת שיצאה לעזור לגרוזינים בעקבות שיטפונות קשים. וכמו בסרט טוב, הוא פגש שם יהודיה, התאהב, היום היא אשתו ואם בנו, ומאז הוא תושב טביליסי ועובד הבנק אוף גאורגיה.

כיום מכהן אנוך כיו"ר חברת Glat&Taggart Capital מגאורגיה (GTC), ש-75% ממנה נמצאים בידי הבנק אוף גאורגיה ו-25% בידי כרית השקעות הישראלית. הבנק החל לעסוק בהשקעות לא פיננסיות ב-2005, ברכישת רשת הסופרמרקטים פופולי ("של העם"), אז גם הקים את GTC כחברה של הבנק להשקעות לא פיננסיות בנדל"ן ובצריכה.

כיום כוללת GTC, בנוסף לפעילות הנדל"ן, אחזקה ביקב (גרוזיה ידועה ביינות שלה), רשת מרכזי ספורט בעלת 2 סניפים, האחד מהם משתרע על שטח של 14 אלף מ"ר, חברת נסיעות בת 12 סניפים, חברת מדיה המפעילה מסכי פרסומות בסניפי הבנק ומתרחבת לרשתות קמעונאיות, חברה המפעילה 47 קיוסקים לעיתונים בטביליסי, חברה המפעילה מוניות בצבע הכתום של הבנק אוף גאורגיה וחברה לשירות תשלומים של חשבונות שבעתיד יתאפשרו גם בסופרמרקטים.

שווי השוק של GTC, שהיא אחת מ-5 החברות הנסחרות בבורסה של גאורגיה, הוא 55 מיליון דולר, 75% בשליטת הבנק ו-25% קרנות בינלאומיות.

"המטרה שלנו, בסופו של דבר", אומר אנוך, "היא לשלוט באמצעות GTC ב-3%-4% מהתמ"ג של גאורגיה, שכיום הוא כ-7.5 מיליארד דולר. זהו יעד ריאלי להשגה תוך 3-5 שנים".

חברה נכדה של הבנק אוף גאורגיה וחברה בת של GTC היא SBRC, חברה להשקעות בנדל"ן בגאורגיה, שבה מחזיקה GTC ב-62% וכרית מחזקה ב-38%.

שליחות כלכלית

באשר לצד הישראלי, כרית השקעות, המנוהלת על ידי עו"ד שלמה שאול ועו"ד קרונפלד, יצרה בשנים האחרונות קשרים מצוינים עם ראשי הכלכלה והשלטון בגאורגיה. החברה היא שותפות של קרן שיבטא ניהול נכסים (לשעבר אגיש הובלה) ומשקיעים נוספים מתחום הנדל"ן.

החברה, שהחלה כאגיש ב-1947 ועסקה בשילוח בינלאומי, עמילות מכס ולוגיסטיקה, אף נסחרה בבורסה בתל אביב עד 2004, אז הפכה לפרטית בעקבות רכישת מניות הציבור על ידי קרונפלד. מאז, מכרו בעלי אגיש את פעילות השילוח והלוגיסטיקה לחברת אוריין, והפכו לכרית, המשקיעה בנדל"ן בגרמניה, בקנדה ובעיקר בגאורגיה. את SBRE הם מתכוונים להפוך בחודשים הקרובים לציבורית, שתיסחר בבורסה בטביליסי וישראלים יקנו בה מניות.

כבר במאי אשתקד, עם הגיעה של משלחת כלכלית בכירה מגאורגיה לישראל, בראשות נשיא המדינה, הכריז הנשיא שהגאורגים סימנו את ישראל כיעד משמעותי עבורם לגיוס השקעות. גם בגלל הנגישות התרבותית (בישראל קהילת גדולה של יהודים יוצאי גאורגיה), גם בגלל יחסים טובים בין המדינות במשך השנים וכנראה בעיקר בגלל שהישראלים נחשבים בעלי פוטנציאל גיוס טוב להשקעות במזרח אירופה. ברפובליקה הגאורגית רוצים שהמשקיעים והיזמים הישראליים ייקחו גם אותם בחשבון כיעד הבא להשקעות בנדל"ן.

גאורגיה מציגה בשנים האחרונות עלייה כלכלית מרשימה ושיעורי צמיחה גבוהים, של 8%-9% בשנה ב-4 השנים האחרונות, עם תנופת בנייה בעיר הבירה טביליסי, המתבטאת בהקמת רבי קומות, מלונות ובנייני מגורים. התנופה הזו נשענת על השקעות של משקיעים זרים שמסתכמות בכ-1.2 מיליארד דולר בשנה.

גאורגיה אף מציגה גידול בתיירות, אבל עיקר גאוותם של הגאורגים היא במאמצים הגדולים שהשקיע השלטון ב-4 השנים האחרונות בשיקום המדינה והעלאת תדמיתה בעיני המשקיעים. זאת, לאחר שהיתה מושחתת ביותר, בעלת רמת פשיעה גבוהה מאוד, רשת חשמל כושלת, חסמים בלתי אפשריים לפעילות הכלכלית ומערכת מינהל שעובדיה מונעים רק על ידי שוחד, שבלעדיו אי אפשר היה לזוז במדינה. באחוזי האבטלה הגבוהים ובחוסר הסדר שקיים עדיין מחוץ לטביליסי, הם פחות גאים.

נשיא גאורגיה, מיכאל סאאקשווילי, שעמד בראש הביקור בישראל אשתקד, התגאה בכך שגאורגיה השיגה בפחות מ-3 שנים מה שמדינות אחרות במזרח אירופה מימשו תוך עשור, למרות העיצומים שהטילו הרוסים על הייצוא מגאורגיה.

מוקד משיכה

אנוך וקרונפלד רוצים להגביר את תנועת המשקיעים הישראליים שמגיעים לגאורגיה, שהפכה לאטרקטייבת בשנתיים האחרונות. בתחום הנדל"ן מספרים שאייל עופר בדק השקעות בהקמת מרכזי קניות ובהשקת קו רכבת שיעביר מטענים מאסיה לאירופה, שאליעזר פישמן והכשרת היישוב התעניינו, שעמי פדרמן ממלונות דן התעניין בבניית מלון בטביליסי ושנוחי דנקנר בדק את רכישת אחת ממפעילות הסלולר הגדולות במדינה, אך מישהו אחר היה מוכן לשלם יותר ממנו.

מספרים גם על עשרות ישראלים יוצאי גאורגיה הפעילים בתחום הנדל"ן במדינה, שחלקם קנו דירות מגורים או שטחי קרקע במקומות רחוקים מהבירה, וכן קרקעות חקלאיות באיזור הים השחור, עקב הערכות שמחיר הנדל"ן והקרקעות יעלה בשיעור עשרות אחוזים תוך כשנתיים.

"אנחנו נמצאים שם כי המטרה שלנו ליהנות מהפירות הצמיחה ומהפוטנציאל הקיים", אומר אנוך. "זו הסיבה שהיום אנחנו לא משקיעים בבנייה למגורים עממיים, תחום שנראה לנו מסוכן ולא מספיק אטרקטיבי, אלא רק במגורי יוקרה של וילות על צלע ההר לצד הארמון הכי מפואר בטביליסי. אנחנו משקיעים בנדל"ן מסחרי בטביליסי וסביבותיה, בפרויקט לוגיסטיקה ומחסנים ובפיתוח קניונים ומשרדים מודרניים שחברות יכולות להרשות לעצמן".

ומה על הסכנות בהשקעה במדינה חדשה יחסית, והסיכוי שהמצב יתהפך חזרה לזה שהיה בימים עברו? אנוך משוכנע שהכיוון הוא צמיחה, התפתחות, חיזוק היציבות הכלכלית והחברתית, ולא להיפך. לדבריו, "גאורגיה היום בטוחה. יש ביטחון אישי, הזכויות בנדל"ן מובטחות, הקרקע שייכת לך ואין חשש להלאמה, כל תהליכי רישום הנדל"ן והנפקת האישורים נחשבים למתקדמים במזרח אירופה, רישום חברות במיזמים משותפים קל מאוד ולא צריך לשחד אף אחד. ממחצית שנות ה-90 אין הגבלות על תנועות הון ומשטר המיסוי ליברלי".

נשאלת השאלה למה להשקיע דווקא דרכם. לדברי אנוך, "אנחנו גוף שיודע לעסוק בכל היבטי הנדל"ן בגאורגיה, בשווי נכסים נוכחי של כ-40 מיליון דולר בנדל"ן. בנוסף, אנחנו חברה-בת של בנק הנסחר בלונדון ועומד בדרישות ובהערכות שווי של חברות בינלאומיות. אנחנו גם מרוויחים מיכולת הבנק לאתר הזדמנויות ובזכות המוניטין של הבנק אנו יכולים לבצע עסקת נדל"ן עם כל גורם בגאורגיה. הבנק מאפשר לנו לקנות נכסים שהוא מקבל תמורת חובות ואנחנו גם הגוף הכי ידידותי למשקיעים זרים. יתרון נוסף הוא הקשרים האישיים. למרות שגיאורגיה היא מדינה מאוד נקייה ומסודרת, ואין לזה ערך מוסף, זה בכל זאת מקל על העסקים".

לגבי אפשרויות ההשקעה של הישראלים, אנוך מסביר כי ניתן "לקנות מניות של הבנק אוף גאורגיה דרך בורסת לונדון, או, החל מהחודשים הקרובים, לקנות מניות של SBRE, שתיסחר בגאורגיה. אפשרויות נוספות הן להשקיע בפרויקטים ספציפיים, שבהם אנחנו מחפשים שותפות בהשקעות, מהיקף של מיליוני דולרים ועד להיקף של כמה עשרות מיליוני דולרים". "

נדל"ן בטביליסי - מספרים מערביים

בבנייני היוקרה בטביליסי מוכרים היום דירות מגורים "וייט פריים" - דירות עם קירות חיצוניים בלבד, חיבור ללוח חשמל וחיבור למים וביוב, אך ללא קירות פנימיים, ריצוף, מחיצות וכו'. כל קונה בונה ומעצב את דירתו מבפנים, אומר אהוד קורנפלד.

מחירי הנדל"ן בטביליסי משתנים לפי אזורים, ובמקום מסוים המחיר יכול להגיע עד פי 10 מאשר במקום אחר. באזורים פחות טובים בטביליסי מחיר הנדל"ן עומד על 500 דולר למ"ר, לעומת דירות יוקרה באזורים מועדפים שבהן המחיר הוא כ-2,000 דולר למ"ר. בפרויקט "פנורמה" שמקימה החברה, של מגורים יוקרתיים במיוחד על הגבעה המשקיפה על טביליסי (ליד ביתו של האוליגרך, ראה בכתבה), המחיר הוא כ-5,000 דולר למ"ר ואף יותר מכך.

מחיר משרדים חדשים מסוג "וויט פריים" בטביליסי, נעים בין 1,500 ל-3,000 דולר למ"ר. באיזור בטומי, עיר נמל ליד הים השחור, המחירים נמוכים בכ-30%-40%, אולם בכל מקרה עיקר הבנייה היא בטביליסי.

מחיר חנויות מתחיל ב-1,500 דולר למ"ר ברחובות צדדיים בטביליסי לעומת כ-10 אלף דולר למ"ר ברחוב ראשי. ברחוב הקניות המרכזי, שאותו קורנפלד מתאר כ"רחוב דיזינגוף בימים של שיא תהילתו", המחירים למסחר מגיעים גם עד 15 אלף דולר למ"ר.