אמריקה מתנדנדת, אירופה יציבה

המתבונן בימים אלה בזירה הכלכלית הגלובלית יכול להבחין כיצד כוחות השוק מנהלים קרב איתנים צמוד מאוד, שיקבע האם ארה"ב תיקלע למיתון או שאולי "תסתפק" בקיפאון בשיעור הצמיחה הכלכלית. ב-UBS מעריכים, בזהירות רבה, שהכלכלה הגדולה בעולם תצליח לחמוק מ"צמיחה שלילית" על בסיס שתי הנחות מפתח. ראשית, שענקיות המזרח המתעורר, סין והודו, ימשיכו לצמוח במהירות, ושנית, שהנגיד האמריקני ימשיך לסייע למשק שם לאחר שהוריד בינואר את הריבית בחדות ל-3%. בינתיים, קונצנזוס התחזיות צופה האטה בקצב הצמיחה הכלכלית באירופה, ובאופן טבעי גם בענף הנדל"ן האירופי.

לכן, לא מפתיע שמשפט הפתיחה אשר בחרו האנליסטים של חברת הנדל"ן Cushman&Wakefield (C&W), היה: "תנאי השוק באירופה השתנו באופן דרמטי בחודשים האחרונים". הצירוף "שינוי תנאי השוק" הוא שם קוד לירידה בשיעור כזה או אחר במחירי הנדל"ן (באי הבריטי, למשל, זה קורה בצורה מובהקת), הקשחת מדיניות האשראי - כולל דרישת הבנקים ומלווים אחרים להעלות את מרכיב ההון העצמי בעסקאות - וכן העלאת המרווח המבוקש בהשוואה לריבית חסרת סיכון, שגורר צמצום בפוטנציאל הרווחיות של העסקאות.

עם זאת, ב-C&W מציינים כי לפי שעה רוב המשקיעים מגדירים את מצב השוק באירופה (הסיפור הבריטי שונה) ככזה המאפשר "לצוד הזדמנויות", ולא כשוק העומד בפני קריסה. המשמעות היא שזו היא שעתם של המשקיעים "הנזילים" עם היד החזקה - בעיקר קרנות פנסיה ו-REITs - אשר נאלצו לחזות בשנות האשראי הזול את קרנות הפרייבט אקוויטי כובשות לא מעט חלקות טובות, תרתי משמע.

במבט פחות כולל, הרי ש"מיקום, מיקום, מיקום" היא הנוסחה, כידוע, לתמחור נכס נדל"ן. בהיבט זה, בירת בריטניה, לונדון, עדיין נושאת בתואר העיר היקרה באירופה בכל התחומים של עולם הנדל"ן - מסחר, משרדים ומבני תעשייה.

שכירת מ"ר של שטח מסחרי בבירת האי תעלה לכם כ-11,150 אירו לשנה (כ-930 אירו לחודש). סגניתה הראשונה היא פריז, שהיא גם שוק המשרדים הגדול באירופה, עם דמי שכירות של כ-10,500 אירו לשנה.

בקצה השני של סקלת המחירים ניצבת הבירה הבולגרית, סופיה, עם דמי שכירות של כ-190 אירו בשנה למ"ר משרדים, והבירה הסלובנית, לובליאנה, עם דמי שכירות שנתיים של כ-200 אירו לשנה למ"ר מסחרי.

בהיבט התשואות בולטת לטובה בירת הפדרציה הרוסית, מוסקבה, עם תשואות של סביב 8% בענף המשרדים ובענף מרכזי המסחר, כאשר בתחום מבני התעשייה אוחזת במקום הראשון בלגרד עם תשואה של כ-12%.

צונן במדינת האלפים

התייחסנו למזרח אירופה ורוסיה ולמערב אירופה, ועתה נתמקד במרכז היבשת, וליתר דיוק באוסטריה. אוסטריה, שהייתה בעבר חלק מהאימפריה האוסטרו-הונגרית, כבר איננה מדינה גדולה. שטחה הכולל הוא כ-83 אלף קמ"ר, בעוד שטחה של ישראל, לשם השוואה, הוא כ-22 אלף קמ"ר. המדינה, החסרה מוצא לים, מוקפת בלא פחות משמונה מדינות: איטליה, הונגריה, ליכטנשטיין, סלובניה, סלובקיה, צ'כיה, שווייץ וכמובן השכנה הדומיננטית, גרמניה.

אוסטריה מפרידה בין אירופה המערבית השבעה והעשירה לבין הכלכלות של מזרח היבשת הנמצאות בדרך, מי יותר ומי פחות, להפוך לכלכלות שוק חופשי. אוסטריה, מכל מקום, על אף היותה מדינת גבול, שייכת בצורה מובהקת לפי כל האינדיקטורים הכלכליים לחלק העשיר של היבשת.

התמ"ג של מדינת הרי האלפים גדל בצורה יציבה בשנים האחרונות (גידול של 3.4% ב-2007) בעיקר הודות לקופונים שגזרו החברות האוסטריות, ובפרט אלה השייכות לתחומי הפיננסים, הטלקומוניקציה וכמובן הנדל"ן, במדינות מזרח אירופה. ההון האוסטרי, אגב, הגיע אף מזרחה יותר, ולפי נתוני חברת הנדל"ן JLL הון ממדינה זו מימן כ-21% מהשקעות הנדל"ן ברוסיה. לפיכך, לא מפתיע שסך הייצוא והייבוא מארצות המזרח (בחישוב מצרפי) שני בהיקפו רק לפעילות הסחר האוסטרית מול גרמניה השכנה, שהיא גם הכלכלה הגדולה של אירופה.

מכל מקום, הגידול בתוצר השנה (וב-2009) צפוי להיבלם מעט ולעלות, במונחים ריאליים, ב-2.5% בלבד, על רקע צפי להאטה בצריכה הפרטית ובייצוא. האינפלציה באוסטריה אינה גבוהה, וצפויה להסתכם השנה ב-2.4%.

הפדיון הכולל של ענף המסחר ב-2006 הסתכם ב-53 מיליארד אירו, עלייה מתונה של 2% בלבד בהשוואה לנתוני 2005. הנתון האנמי משהו לא משקף את כל התחומים של הענף, ולראייה - נהירת רשתות היוקרה הבינלאומיות למדרחוב Kohlmarkt המהודר. טיפאני, דולצ'ה וגבאנה ובולגארי פתחו שם חנויות, ומה שמעניין הוא שהן נאלצו לשלם דמי שכירות שדומים להם ניתן למצוא רק בלונדון ובפריז.

באוסטריה,שיש בה כ-1.7 מיליון מ"ר של שטחי מסחר, כ-50% מסך השטח מרוכזים בווינה ובמדינת אוסטריה תחתית. כמעט 10% מסך השטח, כ-160 אלף מ"ר ובו 240 חנויות, מרוכז בקניון Shopping City Sued הסמוך לוינה. הוא נושא בתואר הקניון הגדול באוסטריה, ואחד הגדולים במרכז אירופה. להשוואה, השטח המסחרי של קניון עזריאלי מגיע ל-30 אלף מ"ר.

הקניון השני בגודלו באוסטריה, כ-76 אלף מ"ר שטחו, ממוקם בבירה והשלישי בגודלו, "Plus city", עם כ-70 אלף מ"ר, ממוקם בעיר Linz. האנליסטים של Colliers מציינים שניכרת מגמה מובהקת של בניית "פאואר סנטרס" בפאתי הערים המרכזיות. המחירים במיקומים הטובים ביותר - Kohlmarkt שכבר הוזכר וגם ב-Kaerntner Strasse וב-Graben - מגיעים ל-100-300 אירו למ"ר לחודש (1,200-3,600 דולר בשנה).

מחירים אטרקטיביים

מנתוני Colliers עולה כי סך שטחי המשרדים בבירה הגיע בתום השנה שעברה לכ-10.4 מיליון מ"ר. הנתון מעמיד את הבירה האוסטרית בשורה אחת עם מדריד, קופנהגן והלסינקי. מכל מקום, גם קצב גידול שטחי המשרדים בווינה מתון ויציב - אם ב-1999 היו בבירה כ-8.4 מיליון מ"ר של משרדים, הרי שתשע שנים לאחר מכן היו, כאמור, 10.4 מיליון מ"ר. מדובר בגידול של כ-24% בלבד, כאשר לשם השוואה, בבוקרשט זה היה קצב הגידול בשנה אחת בלבד, שנת 2006.

בשוק המשרדים הווינאי רק 150 אלף מ"ר מ-390 אלף המ"ר שהתווספו לשוק ב-2006 נבעו מביקוש של שוכרים חדשים. רוב הביקוש, כ-240 אלף מ"ר, נגזר דווקא מכיוונם של שוכרים ותיקים שביקשו לשדרג מיקום או רמת גימור.

שיעור השטחים הפנויים אינו נמוך במיוחד, כ-6% בסוף 2006, אלא שרובם, כותבים ב-Colliers, ממוקמים בבניינים בני 30-100 שנה, אשר לא עברו שיפוץ על מנת להביא אותם לעמידה בסטנדרטיים הטכניים המקובלים במאה ה-21.

ברמת המחירים לא נרשמה ב-2006 או ב-2007, בניגוד לבירות אחרות באירופה, עליית מחירים, ודמי השכירות נותרו על כ-21 אירו למ"ר לחודש במיקומים הטובים ביותר ובקומות העליונות של מגדלי המשרדים. מדובר ברמת מחירים הדומה יותר לזו השוררת בבירות מזרח היבשת, כמו בוקרשט או סופיה, מאשר לזו השוררת בחלק העשיר של האיחוד. רמת המחירים האוסטרית נמוכה, למשל, בכ-40% בהשוואה לפרנקפורט, ולחילופין שכירת מ"ר באוסטריה עולה רק חמישית (20%) מעלות שכירת מ"ר של משרד ב"ווסט אנד" לונדון.

כניסת המשקיעים הבינלאומיים לשוק המשרדים האוסטרי הורידה את התשואות בווינה ל-6%, ובמרכז העסקים הראשי אל מתחת ל-5%. ב-COLLIERS מציינים שבימי הגאות של 2006, אפילו בניינים עם שיעורי תפוסה נמוכים מ-50% נמכרו בתשואה נמוכה מ-6%. עם זאת, הצפי הוא ליציבות בשיעורי התשואות על רקע מחנק האשראי וסקפטיות יחסית בקרב היזמים.

להבדיל מהיציבות היחסית בשוק הנדל"ן המסחרי, הרי שהיעדר היצע הולם כמענה לביקוש המתעורר לנדל"ן למגורים ברובעים השונים של דאון טאון וינה, ובפרט בבניינים משופצים מהמאה ה-19, הביא לעלייה של כ-20% במחירי הדירות בשנתיים האחרונות עד לכ-3,500 אירו למ"ר. (דירת 100 מ"ר, לפיכך, תעלה כ-700 אלף דולר). בניגוד לעלייה במחירי המכירה, נרשמה יציבות במחירי השכירות עם ממוצע של כ-7-10 אירו למ"ר לחודש.

למעשה, עם תשואות של 2%-4% אין פלא ששוק הדיור האוסטרי לא קורץ ליזמים בינלאומיים, והכסף האוסטרי עצמו, כאמור, מתועל לפרויקטים נדל"ניים במזרח אירופה וברוסיה. הטרנד בשנות ה-90 יצר ביקוש לדירות סטודיו בגודל של 30-60 מ"ר, בעוד שתחילת המאה ה-21 סימנה מעבר לדירות גדולות יותר, ושיא הביקוש כיום נרשם לדירות עם שלושה חדרי שינה.

סודיות בלוקסמבורג

הגאות הגלובלית ב-2006 סייעה ללוקסמבורג הקטנטנה להשיג את שיעור הצמיחה הגבוה ביותר באיחוד האירופי - 6.2%. המדינה עצמה זכתה למעמד של מרכז פיננסי על רקע חוקי מס נוחים והסודיות הבנקאית המפורסמת. ב"אקונומיסט" מעריכים שהכלכלה תצמח השנה ב-5.4% עם אינפלציה של 2.2% בלבד.

השנתיים האחרונות (2006-2007) היו טובות עבור ענף הנדל"ן הלוקסמבורגי. מנתוני חברת הנדל"ן JLL, באשר לשלושת הרבעונים הראשונים של השנה שעברה, עולה כי למדינה אשר שטחה כ-2,600 קמ"ר בלבד, יש כ-2.6 מיליון מ"ר משרדים, עם שיעור שטחים פנויים נמוך מאוד שלא עולה על 2.5%. למעשה, מדובר בשיעור השטח הפנוי הנמוך באירופה, כאשר את המקום השני תופסת מוסקבה עם שיעור שטח פנוי של 3.2% בלבד. רמת המחירים, במיקומים הטובים, הגיעה ל-450-480 אירו למ"ר לשנה (37-40 אירו למ"ר).

כלכלת לוקסמבורג תלויה, כאמור, בשירותים פיננסיים, וניתן להעריך שהמשבר העמוק שאותו חווה התעשייה, יגיע גם לשוק המשרדים הרלוונטי לאותן חברות.

בהובלת תחום המסחר נרשמה בשנה שעברה עלייה של כ-7% בדמי השכירות. ב-JLL מעריכים כי תשואות ענף המסחר יתייצבו סביב רמה של 5.3%, ותשואות ענף המשרדים ימשיכו להיחלץ כלפי מטה. היקף ההשקעה בתחום הנדל"ן הגיע בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה שעברה ל-1.8 מיליארד אירו.*