זה הזמן לקנות נכס בקהיר

"האתר מיועד לאנשים פרטיים המבקשים לרכוש נכס למטרות מגורים או השקעה בעיר זרה", מספר מונטגיו-פולוק, שיתארח בשבוע הבא בוועידת הנדל"ן של "גלובס". לדבריו, הרעיון להקמתו נולד לאחר שהוא ורעייתו נכוו בהשקעת נדל"ן שביקשו לבצע בווינה: "לאחר שרכשנו דירה תמורת 180,000 ליש"ט, העבירה לנו עורכת הדין האוסטרית חשבון שכר טרחה אסטרונומי של 10,000 ליש"ט עבור העברת הדירה על שמנו. על פי תקנות לשכת עורכי הדין האוסטרית מחויבים עורכי דין לגבות את העמלה המקסימלית על העברת נכסי נדל"ן. אז הבנו שמאות אלפי אנשים פרטיים המבקשים לרכוש נכסים בעולם לא מודעים לביקושים, להיצעים, לשווי האמיתי בשוק ולבעיות מיסוי העשויות לצוץ במהלך העסקה. עיקר האינפורמציה הזמינה עוסקת בנדל"ן למטרות תעשייה או מסחר".

צוות המחקר של החברה כולל אנשי מחקר מתחומי הכלכלה, הנדל"ן והמיסוי, ואלה מספקים באתר מידע עדכני על כל הקשור בנדל"ן פרטי. האתר מספק ללא תשלום מידע רב על שווי נכסים בערים מרכזיות ב-121 מדינות בעולם, מידע על הכלכלה המקומית באותה מדינה, שכר דירה מעודכן, שיעורי המס הרלוונטיים וכן פירוט של חוקי הדיור שונים. בנוסף מופיעה בו רשימת הערים הפופולריות ביותר לרכישת נדל"ן למגורים, ומתפרסמים ביקושים והיצעים לפי מדינות וערים בעולם, ניתוח טרנדים וניתוח של מחירי הנדל"ן משוקללים במיסוי.

מבדיקת הנתונים המופיעים באתר לגבי המזרח התיכון עולה כי למרבה ההפתעה (או שלא), מחירי הדירות במרכז תל אביב הם מהגבוהים באזור, ויקרים אפילו ממחירי הנדל"ן בנסיכות דובאי. על פי המחקר, מחיר ממוצע למ"ר בת"א הוא כ-5,000 דולר לעומת כ-4,000 דולר למ"ר בדובאי.

לדברי מונטגיו-פולוק, ההפתעה הגדולה בשוק הנדל"ן במזה"ת היא קהיר. "ברובע מעדי בקהיר ניתן כיום להשיג תשואה שנתית של 14% על ההשקעה בנדל"ן למגורים, תשואה גבוהה משמעותית מזו המתקבלת כיום במקומות "אטרקטיביים", כמו בירות אירופה שם נעה התשואה השנתית סביב 3%-4%. תל אביב נמצאת במקום השמיני עם תשואה ממוצעת של כ-6%. רבת עמון, בירת ירדן, מדורגת במקום השני עם תשואה של כ-10% אחוז. חשוב לזכור כי במחזוריות השוק תל אביב נמצאת במקום השמיני עם תשואה ממוצעת של כ-6%. רבת עמון, בירת ירדן, מדורגת במקום השני עם תשואה של כ-10% אחוז. חשוב לזכור כי השקעה במקום בו התשואה גבוהה משמעותית עשויה להשתלם בזווית נוספת. הניסיון מצביע על כך שבמדינות בהן התשואה על נכסים פרטיים עולה, ומגיעה לשיעורים של 10% ויותר עולים הביקושים, ועימם גם ערך הנכסים. לכן הרווח למשקיע כפול. הוא מקבל תשואה נאה, ויכול למכור ברווח משמעותי".

לקנות רחוק בעזרת מכר קרוב

* היה ומישהו קורא את ההמלצות ומחליט להשקיע בארץ רחוקה, איך הוא יכול לדאוג לשלמות הנכס ולהשכרתו השוטפת?

"אני לא ממליץ לאף אחד לקנות נכס במקום בו אין לו שום קשר. אתה צריך חבר, מכר, או לפחות קשר למישהו כזה. זו גם הסיבה לכך שאנשים מהססים לפני שהם עושים את הצעד הראשון. אחרי שאתה עושה את הצעד הראשון ויוצר את הקשרים המתאימים הרבה יותר קל להמשיך. מי שרוצה להיכנס לעסק הזה חייב גם להבין שאלה לא דברים הנעשים בשלט רחוק, ומדובר בהשקעה של כסף וזמן. כשאשתי רצתה לרכוש נכס להשקעה בסלובניה היא ראתה עשרות דירות במשך שלושה שבועות, וסגרה את העסקה עם עורכי דין סלובקיים במשך חמישה ימים. אחרי החתימה היא נשארה עוד כמעט שבוע עד שמצאה שוכרים מתאימים, ורק אז שבה הביתה. כל העסק ארך חודש, ועלה לנו כמה אלפי דולרים".

* איך משקיע יכול לדעת לטווח הארוך האם הוא מבצע השקעה נכונה או שמחירי הנדל"ן במקום בו הוא משקיע יירדו?

"שוק הנכסים שונה משוק המניות, כי האחרון מושפע ממשברים או חדשות טובות בטווח הקצר. מחירי נכסים אינם דבר מוחלט. אם נעמיק, נמצא שמחיר הנכס מורכב מנוסחה שאף אחד לא יודע להגדיר, בה משוקללים פרמטרים כמו מחירו של הנכס בשנה שעברה, המחירים שהשכנים שילמו עבור נכסים קרובים, וההסכמה בין המוכר לקונה. מחירי נכסים למגורים נעים במעגלים גדולים, ולכן גם התנודות במחירים אינן מיידיות. בקצה המעגל אנשים מבינים שהמחירים גבוהים מדי או נמוכים מדי, ואז מתחילה להשתנות המגמה. באירופה המחירים עולים כבר 15 שנה, ובארה"ב נרשמות עליות כבר 12 שנים.

"נתוני מחלקת המחקר שלנו מצביעים על כך שבאירופה כבר מתחילה תחושת חוסר ביטחון בשוק, ולכן אני צופה שלאט לאט תתחיל ירידה. כך גם בארה"ב".

* איך מושפע שוק הנדל"ן למגורים משחיקת שער הדולר?

"בעקבות ירידת שער הדולר והמשבר הכלכלי המסתמן בארה"ב יותר משקיעים מחפשים נדל"ן לרכישה בארה"ב ובמדינות לוויין כמו האיים הקריביים. הביקושים עשויים להעלות את המחירים. הממשל האמריקני עושה מאמצים למנוע זאת, בין היתר ע"י הורדת הריביות והגדלת האפשרות של האמריקנים לקחת הלוואות ולעמוד בהחזרי משכנתאות".