עם הפנים למזרח

י בשת אסיה צומחת בקצב מואץ בשנים האחרונות והופכת לבית החרושת של העולם. סין מובילה את הצמיחה, אבל היא לא הקטר היחיד. לאור זאת, נראה כי האטה בכלכלת ארה"ב, עם הירידה בשיעורי הצריכה הנלווים אליה, עלולה לפגוע בכלכלה של מדינות אסיה. קושמן וויקפילד (Cushman & Wakefiled), שעובדת בשיתוף עם נציגתה בארץ, אינטר ישראל, בוחנת בתחזית השנתית שלה לשנת 2008, כיצד תשפיע האטה כזו על שוקי הנדל"ן של המדינות באסיה.

התחזית של החברה אופטימית ונראה כי האזור כמעט ולא מושפע ממשבר הסאב-פריים וממשבר האשראי. ענף הנדל"ן המלונאי נהנה משיעורי תיירות בין-יבשתית ופנים-יבשתית גואים ומפיתוח מואץ של מגזר בתי המלון. הנדל"ן הקמעונאי נהנה מצמיחה כלכלית של האזור, מגידול בשכר ומגידול בהוצאות הצרכנים. דמי השכירות על בתי מגורים ועל משרדים מאמירים גם הם.

ב-C&W מציינים כי הקשיים העיקריים שהאזור מערים נובעים מפיקוח (רגולציה) שחל על משקיעים זרים ומהקושי לאתר מלאי נדל"ן איכותיים חדשים.

הדיון הפרטני יותר של C&W מפלח את שוקי הנדל"ן לארבעה מגזרים - נדל"ן משרדי, מלונאות, נדל"ן קמעונאי ונדל"ן למגורים - ובוחן את העתיד של כל מגזר בארצות ובערים המרכזיות של אסיה.

נדל"ן משרדי: 'בתחום המשרדים, דמי השכירות בטאייפה, בטוקיו ובסיאול נמצאים בתחילת מסלול עלייה, בעוד ששנחאי ובעיקר ניו דלהי וצ'נגדו קרובות כבר לשיא.

מגורים: שוקי המגורים באסיה הפסיפית כמעט שלא נחשפו למשבר הסאב-פריים ולהאטה בכלכלת ארה"ב ומגמת הצמיחה המרשימה שאפיינה אותו במהלך 2007 צפויה להמשך. עוצמתם של שוקי המגורים בסין, בהונג קונג, בהודו ובסינגפור נהנית משוקי העבודה הצומחים ומהגידול הכללי בתמ"ג.

מלונאות: את איזור אסיה הפסיפית פוקדים בכל שנה 380 מיליון מבקרים והוא שני במספר התיירים רק לאירופה. שיעורי התשלום הממוצעים לחדר צומחים בכל רחבי אסיה. הגידול המשמעותי ביותר צפוי בתיירות הפנים הודות לשיפור בדרכים ובדרכי האוויר, כולל גידול בקיבולת המטוסים. משקיעים רבים, ביניהם גם קרנות השקעה, נכנסו אל תחום המלונאות באסיה. 1555 מלונות חדשים, שבהם 366,679 חדרים, נמצאים בשלב זה או אחר של פיתוח. רוב הפיתוח מתרחש בסין, בהודו ובווייטנאם.

קמעונאות: אוכלוסיית אסיה הפסיפית מונה כ-3.3 מיליארד איש המפיקים כרבע מהתפוקה העולמית. שיעור החיסכון של תושבי האזור גבוה, בעוד שיעור התמ"ג המופנה לצריכה עצמית נמוך ביחס לארה"ב (כ-70%) וביחס לאיחוד האירופי. המגזר הקמעונאי באסיה עדיין מצומצם יחסית אבל הוא מתפתח במקביל לעלייה במשכורות הממוצעות ביבשת.*

קוריאה הדרומית

נדל"ן משרדי: המדינה נפתחת בימים אלה לכניסה של בנקים זרים שיגבירו בשנת 2008 את הביקוש לנדל"ן משרדי. שיעורי תפוסה של 98%-99% והעדר היצע יגרמו לעלית מחירים משוערת של כ-6%.

קמעונאות: בתחום זה החברה מספקת תחזית טובה לשנת 2008. לקראת סוף שנת 2007 חל גידול בביקוש לביגוד והנעלה ונראה שהביקוש המקומי וביטחון הצרכנים מתעוררים מחדש. תשלומי השכירות על שטחים קמעונאיים צפויים לעלות או להישאר יציבים, כשהם נתמכים על ידי גידול בתמ"ג ובשיעורי המכירות. לפי התחזית אמורים שיעורי המכירות הקמעונאיות בסיאול לעלות במהלך 2008 ב-10%.

סין

מלונאות: סין היא המדינה שצומחת מבחינה תיירותית בשיעור הניכר ביותר והיא נושפת בעורפה של יפן אשר מובילה את האזור. היקף עסקי התיירות בסין אמור לעבור בשנת 2008 את רף ה-500 מיליארד דולר. ההנחה היא שהגידול בשיעור התיירים יספוג גם את המלאי החדש של חדרים שנבנה כעת.

מקאו, מרכז ההימורים של המזרח, מבססת את מעמדת כמרכז כנסים ואירועים מוביל. 36 פרויקטים מלונאיים חדשים נמצאים בשלבי תכנון ו-83% מהחדרים שבהם נמצאים בשלבי סיום.

קמעונאות: בסין יש כרגע כ-3 מיליון איש, 49% מהאוכלוסייה העירונית, שבבעלותם נכסים בשווי של 18-36 אלף דולר. עד שנת 2020 צפוי המספר לעלות ל-5 מיליון. הפיקוח על הילודה שנעשה באמצעות מדיניות הילד האחד יגרום בשנת 2012 לצמצום שכבת הגיל של בני ה-15 ומטה ולצמצום כוח העבודה. כיווץ זה יעלה את רמת החינוך ואת שיעורי הצמיחה בשכר.

מחויבותה של סין לארגון הסחר העולמי שבו היא חברה, והעובדה שהיא מארחת בשנת 2008 את האולימפיאדה, גרמו להסרתם של החסמים הפוליטיים שהקשו על קמעונאים הזרים. אבל בפני אלה עדיין עומדים מכשולים לוגיסטיים. ממשלת סין מתערבת מדי פעם ומערימה קשיים על השקעה כדי לנסות ולמתן את הצמיחה ולמנוע היווצרות של בועות.

צפויה עלייה נוספת במכירות הקמעונאיות לאחר 18 חודשים של צמיחה יציבה, שבמהלכה עלה שיעור המכירות הקמעונאיות ב-15%. שיעור הגידול במכירות הקמעונאיות הצפוי ל-2008 עומד על 17%.

בשנחאי, למשל, שיעור המכירות הקמעונאיות עלה ב-10% ולפי התחזית הוא ימשיך לעלות. שני קווי מטרו חדשים שיופעלו במהלך 2008 ו-2009 יאפשרו להרחיב עוד יותר את האזורים המסחריים.

וייטנאם

נדל"ן מסחרי: וייטנאם הצטרפה לארגון הסחר העולמי בשנת 2006. התמ"ג של המדינה צומח בשיעור שנתי של 8% מאז 2005. נראה כי שיעורי הצמיחה יישארו יציבים. השקעות זרות ימשיכו לזרום למדינה והיצע הנדל"ן המסחרי יעלה על הביקוש.

מלונאות: הצטרפותה של וייטנאם לארגון הסחר העולמי הפנתה אליה את תשומת ליבם של משקיעים זרים. רשתות מלונאות רבות נמצאות במגעים שיאפשרו להן לחדור לשוק המתרחב. משרד התיירות של המדינה צופה גידול שנתי קבוע של 7.5% בשיעורי המבקרים עד שנת 2016.

הונג קונג

נדל"ן משרדי: הקשרים בין הונג קונג למגזר הפיננסי העולמי הדוקים יותר מאלו שבשאר ערי סין. המטבע המקומי קשור לדולר ויש לכך השלכות על שיעורי הריבית. למרות זאת, התחזית היא שהביקושים ישארו יציבים. עשר קרנות סיניות קיבלו אישור להתמקם בעיר שבה כבר עכשיו חולש המגזר הפיננסי על כ-40% מהשטחים המשרדיים. הפער בין דמי השכירות ברובע העסקים המרכזי לשאר רובעי העיר יגדל.

מגורים: מדד המגורים עלה השנה ב-10% ועבר את רף 100 הנקודות, אך הוא עדיין רחוק מהשיא של 150 נקודות שהושג בשלהי שנות ה-90. שיעורי האבטלה הנמוכים ושיעורי הצמיחה הגבוהים צפויים לתמוך בעליית מחירים גם ב-2008. צמצום הפער בין גובה תשלומי המשכנתה לדמי השכירות עלול לעודד רכישות מצד תושבים מקומיים. במקביל, נראה כי משקיעים זרים יעדיפו להתמקד במקומות כמו שנחאי, בייג'ין וסיאול.

מלונאות: הונג קונג הופכת למרכז כנסים ואירועים ובעקבות זאת עולים המחירים ורמות התפוסה. התיירות מסין גדלה והעלות הממוצעת לחדר טיפסה ב-70% מאז השפל שפקד את המדינה בשנת 2003 בעקבות מגפת הסארס.

הודו

נדל"ן משרדי: הערים במדינה נמצאות בנקודות שונות של מחזור העסקים. דמי השכירות בבנגלור עולים, במומביי הם מתייצבים וכך גם בניו דלהי. התחזקות הרופי ביחס לדולר תפגע בשוכרים זרים. בנגלור היא העיר עם סיכויי הצמיחה הטובים ביותר בהודו. היא מהווה מרכז של שירותי מחשוב ומחקר ופיתוח ששומרים על עודפי ביקוש למרות הגידול בהיצע. יש סיכוי שהגידול בביקוש יצטמצם בעקבות פגיעה בבנקים בארה"ב ובאירופה.

מגורים: מבחינה זו, הודו משגשגת. תאגידים רב לאומיים רבים מרחיבים את עסקיהם אל עריה המרכזיות של הודו ומעלים גם את מחירי השכירות למגורים. במרכזי הערים פורחים פרויקטים יוקרתיים, בעוד שבשולי הערים צומחים פרויקטים עממיים יותר. במקביל עובר על הודו גל נרחב של שיקום שיכוני העוני.

בניו דלהי, עלויות ההלוואה מאמירות ונראה שהן ירתיעו משקיעים שירצו להיכנס אל שוק הדיור. הביקושים לדירות יוקרה עדיין גבוהים מצד משקיעים אבל נראה שהיצע הדירות יגדל בשנה-שנתיים הקרובות.

מלונאות: עיקר הצמיחה של תחום המלונאות באסיה בא מהודו, המשלבת כלכלה מתחזקת, היצע חדרים מצומצם ומעמד בינוני מתפתח שמחפש מקומות נופש בתוך המדינה. עם התפשטותן האגרסיבית של רשתות מלונאות ברחבי המדינה צפוי היצע החדרים לעלות בשנים הקרובות ב-18% בכל עונה.

קמעונאות: התשתיות הנדרשות לשם תמיכה במסחר הקמעונאי עדיין לא מפותחות בהודו. מגזר המזון אמנם מסוכן אבל מרכזי קניות דווקא מתפתחים בהודו ומושכים קמעונאים זרים. לפי התחזית, 250 קניונים חדשים יפתחו בשטח כולל של 3.7 מליון מ"ר.