למה הודו ולא סין?

ובכל זאת, הישראלים בוחרים בינתיים להתרחק מסין הגדולה. 9.6 מיליון קמ"ר ו-1.32 מיליארד תושבים לא מביאים את המשקיע הישראלי בהמוניו. למעט חברת GTC של קרדן, או אלעד של תשובה שפעילה בסינגפור הקטנה, אין נוכחות מרשימה של ישראלים בנדל"ן במדינה. המשקיע הישראלי מרכז את המאמצים דווקא בהודו השכנה ה"קטנה" - עם 1.13 מיליארד תושביה ושטח של 3.3 מיליון קמ"ר "בלבד".

בין המשקיעים הישראלים הבולטים היום בהודו ניתן למצוא את שרי אריסון (נכסים ובנין) ויצחק תשובה (אלעד), שהחליטו על השקעה ראשונית של 100 מיליון דולר בתאגיד שיפעל לביצוע השקעות בפרויקטים גדלים של תשתיות וברכישת נדל"ן לבנייה. מוטי זיסר (פלאזה סנטרס בבעלות אלביט הדמיה) פעיל מאוד במספר רב של פרויקטים ולאחרונה הודיע כי החליט להשקיע 1.2 מיליארד דולר בשוק הנדל"ן ההודי. לאליעזר פישמן ישנם כבר ארבעה פרויקטים בהיקף השקעה של יותר מ-2 מיליארד דולר, להקמתם של יותר מ-6 מיליון מ"ר מגורים. שעיה בוימלגרין (אזורים) מתכנן השקעה של 100 מיליון דולר במתחם הייטק צפונית מזרחית לניו דלהי. בנוסף, שותפה אזורים בפרוייקט מגורי יוקרה בעיר Faridabad, בהיקף מכירות של 160 מיליון דולר. נוחי דנקנר (נכסים ובנין) וגרשון זלקינד (אלקטרה) משתפים פעולה בפרויקטים שונים בהודו, בהיקף של 400 מיליון דולר. חיים כצמן (גזית גלוב) הודיע על השקעה של 110 מיליון דולר בקרן להשקעות נדל"ן בהודו. הקרן, מקבוצת HDFC, קיבלה התחייבויות השקעה בסכום של 750 מיליון דולר.

תקשורת מצוינת

השאלה המתבקשת היא, מה יש דווקא שם בהודו שמושך אותנו הישראלים ואת ענקי ההשקעות הזרים שהגיעו למדינה?

בראש ובראשונה, התשובה טמונה במנטאליות - התקשורת בין הישראלים להודים מצוינת. אותה תקשורת שמובילה עשרות אלפי הצעירים המטיילים בה, חלחלה גם לאנשי העסקים הפוקדים אותה. אם נחבר לכך את כוח העבודה הזמין והזול ואת הזדמנויות הנדל"ן שמציע השוק ההודי, נקבל רומנטיקה עסקית.

כאמור, ההפתעה הגדולה בפניה של המגזר העסקי להודו נובעת דווקא מהציפייה שהתפתחה סביב צמיחת המעצמה הסינית.

בפועל, מסתבר כי סין, הנחשבת כמקום מעניין מאוד מבחינה נדל"נית, עם תשואות גבוהות על ההשקעה, נפסלת על ידי מרבית המשקיעים, משתי סיבות עיקריות - הקשיים הרגולטורים שעדיין קיימים, שנובעים מכך ש"החשיבה הממשלתית" עדיין נגועה בקומוניזם. הסיבה השנייה הינה קשיי שפה והמנטליות מול חברות הנדל"ן המקומיות.

סינים רבים אינם דוברי אנגלית. יתרה מכך, המנטליות שלהם עדיין נגועה בתקופה שלפני הפיכת סין למערבית. מנגד, היזמים הישראלים טוענים כי ההודים פתוחים הרבה יותר, כפי הנראה עקב התקופה בה היו תחת שלטון בריטי. מערכת החינוך ההודית שקיימת היום היא דוגמא טובה לחינוך הבריטי שנספג במדינה.

הודו, בשל המשטר הדמוקרטי (נתון נדיר יחסית לשווקים מתעוררים), היותה דוברת אנגלית ומתאפיינת במערכת חוקתית המבוססת על החוק הבריטי, נחשבת פחות מסוכנת ביחס למדינות מתפתחות אחרות, כמו סין ומדינות מזרח אירופה. לראיה, פירמות גלובליות רבות מרחיבות כיום את פעילותן בהודו באמצעות העברת כושר הייצור ופתיחת מפעלים במדינה. התוצאה אגב, היא גם עלייה בביקושים גם לנדל"ן המשרדי.

רמות הביקושים בערים המרכזיות בהודו כיום עולות בהרבה על ההיצע הקיים. סקירה של בית ההשקעות אי.בי.אי הראתה כי קיים מחסור של כ-23 מיליון יחידות דיור בהודו, דבר שאינו צפוי להצטמצם בשנים הקרובות, אולם מבטיח המשך התרחבותו של ענף הבנייה למגורים. כלכלני מודי'ס מציינים כי השקעות הנדל"ן בהודו צפויות לצמוח מ-12 מיליארד דולר ב-2005 לרמה של 90 מיליארד דולר ב-2015. משמעות הדבר היא רווחים גבוהים לחברות שינצלו הזדמנויות נכון.

חוזה בע"מ

ד"ר צבי טמיר, משפטן ומומחה למסחר בינלאומי, מציין כי ההבדלים במנטליות בין הודו לסין ניכרים כבר בשלב המשא ומתן. ישנם שני הבדלים עיקריים, אומר טמיר, כשהקריטי ביותר הוא תקפותו של החוזה. בהודו, הוא מסביר, המורשת היא בריטית, ההסכם הוא הסכם והוא מחייב מרגע חתימתו. אצל הסינים החוזה "בערבון מוגבל", הוא נחתם בתנאים מסוימים ואם הם משתנים אפשר ומותר לפתוח את ההסכם.

ההבדל הבולט השני אותו מציין טמיר טמון בשלבי ניהול המו"מ. בהודו, כמו בישראל ובמדינות מערביות רבות, המו"מ מתנהל בפאזה אחת והוא מחייב התמקחות, למרות המורשת הבריטית, ובעקבותיה חתימה על חוזה.

לעומת זאת, בסין מתחיל המו"מ יממה לפני הטיסה חזרה ארצה והוא מתנהל בשתי פאזות. הראשונה - הצדדים מציגים את עמדותיהם, מתמקחים ומסכמים ביניהם דברים. הפאזה השנייה הינה ממש לפני החתימה על החוזה, אז דורשים הסינים הפחתה נוספת של הסיכום שהושג בפעם הראשונה. אם יודעים זאת מראש, מציין טמיר, משאירים קלפי מיקוח לפאזה השנייה. אם לא, הצד השני בבעיה.

אבל לא רק הביקושים המקומיים מזניקים את הנדל"ן ההודי. בסקירה שפורסמה לפני כחודש בהינדוסטן טיימס צוין, כי שרת התיירות הרג'אסטנית (הכוללת בין היתר את הערים ג'איפור, ג'איסלמאר, אודיפור ועוד) אישרה בשנה החולפת בניית יותר מ-100 בתי מלון במדינה וניהול מרביתם ע"י רשתות זרות, עקב עליה של 25% במספר התיירים המגיעים לעיר ויוצרים מחסור חמור במקומות לינה. נתונים רשמיים מציינים מספר של 30 מיליון תיירים שביקרו ברג'אסטן במהלך השנה החולפת.

אופי בעייתי

למרות המספרים המרשימים והנהירה להודו, חשוב להבין שיש גם לא מעט סכנות בכניסה למדינה. באי.בי.אי, לדוגמא, מציינים את אופי התושבים המקומיים והתנהלותם ואת הרגולציות, כמו מגבלות ה-FDI (foreign direct investments) וחוקי הסחר מצד הממשלה, כפרמטרים המקשים על החברות היזמיות לסגור עסקות.

חרף המגבלות, ההשקעות הזרות הישירות בהודו הסתכמו אשתקד בשיא של 19.5 טריליון דולר - זינוק של 150% לעומת שנה קודם לכן. ניתן ללא ספק לייחס זאת לסטטיסטיקה ההודית: עם אוכלוסיה של 1.13 מיליארד תושבים, הכלכלה ההודית הינה ה-12 בגודלה בעולם. מעמד הביניים בהודו צומח בקצב מרשים וכבר כיום ישנם כ-300 מיליון הודים הנמנים על מעמד זה - יותר מאשר בארה"ב והאיחוד האירופי גם יחד - המהווה כח קנייה עצום, במיוחד לאחר "גילויה" של הודו ע"י חברות בינלאומיות המקימות ברחבי תת היבשת מרכזי פיתוח טכנולוגים ומוקדי Call Centers.

ויש גם זווית מקומית. במהלך 2007 גייסו 70 חברות נדל"ן בבורסה באחד העם סכום של 13 מיליארד שקל באמצעות אג"ח וסכום נוסף של מיליארד שקל גויס במניות. הסכום המסיבי דורש מהיזמים השקעות שיניבו פירות בהיקפים עצומים - בהנחת ריבית של 7% שנתית בממוצע - נדרש החזר של 910 מיליון שקל בממוצע בשנה, בטרם החזר הקרן. אז איך משלמים ריבית שנתית של כמיליארד שקל? מחפשים תשואות גבוהות בהודו הרחוקה. *

הכותב מנהל מחלקת ההשקעות באינטר ישראל, השותפה בישראל של Cushman & Wakefield