בעין הסערה

שנת 2008, כבר ברור, לא תהיה בגדר שנה משעממת בשוק ההון, בוודאי שלא בשוק הנדל"ן. משבית השמחות התורן הוא כמובן שוק הדיור האמריקני המנפק, מזה חודשים רבים, נתונים גרועים במיוחד, ומאיים לדרדר עמו את יתר תחומי הנדל"ן. פירמת ראיית החשבון והייעוץ פרייס-ווטרהאוס-קופרס (PwC) פרסמה לאחרונה סקירה המתארת מה חושבים עשרות אנשי שטח ואנליסטים העוסקים בתחום הנדל"ן בארה"ב - מוקד סערת הסאב-פריים - על המצב בשוקי המשנה, על אפשרויות ההשקעה ועל המגמות בענף.

שוק הדיור "להיזהר מכל השוק הזה"

שוק הדיור, שלרוע המזל מהווה את קטגוריית הנכסים הגדולה בארה"ב, הוא מגזר הנדל"ן היחיד שנתוני הבסיס שלו 'על הפנים'. המרואיינים ציינו במפורש, כי "למעשה, הממשל וחבורה של רמאים, ניסו להפוך יותר מדי משקי בית מעוטי הכנסה לבעלי בתים, אבל גם רבים עם דירוג אשראי גבוה פעלו בשוק מתוך אמונה שהמחירים יכולים רק לעלות. היו אף שנטלו הלוואות ג'מבו כדי להיכנס לטירות ולאחוזות".

גם באשר לזירת המחירים אין בפיהם בשורה חיובית: "למעשה, בשווקים רבים צריכה להיות צניחת המחירים בשיעורים של 15%-25%, ולא של 2%-3% כפי שמראות כמה סטטיסטיקות. יחד עם זאת, מחירי הקונדומיניונים בשווקים שהם חלק מהכלכלה העולמית, במיוחד בשוק של ניו יורק, מחזיקים מעמד".

כך או כך, שלטי 'למכירה' צצים בכל מקום, המלאים אדירים, והמומחים חושבים ש"הייסורים העוברים על השוק, כתוצאה ממשבר הסאב-פריים, צפויים להתארך על רקע עדכוני הריביות על המשכנתאות בריבית משתנה (ARM) והקשיים בהחלפת המשכנתאות (Refinance)". למעשה, אומרים המומחים, הידוק תנאי המשכנתאות והעלייה בריביות בולמים ביקוש, אפילו של נכסים המתומחרים עתה בחסר.

הכי כדאי - לרכוש דירות במחירי מציאה, ממלאים שמחזיקים קבלנים. לחלופין, כדאי לתור אחר עסקאות "קונדו" שהתבטלו. מכירות פומביות של נכסים שעוקלו ממשמשות ובאות, וכרגיל בזמנים כאלה קונים במזומן יכולים לעשות עסקים טובים.

תחזית - נראה שבשוק הדיור טרם מוצה מהלך ירידת המחירים, זאת במקביל לעלייה בהיקף עיקולי הנכסים. כשההתאוששות תחל, כנראה לא לפני סוף השנה או מתישהו ב-2009, ההשתקמות צפויה להיות איטית, שכן לא מדובר במחזור האטה רגיל. הריביות הנמוכות והתמריצים משכו לשוק רוכשי בתים, רבים מהם לראשונה בחייהם, בגילאים צעירים יותר ולכן הביקוש העתידי צפוי להיות נמוך. במקביל, העלייה בריביות "תסייע" גם היא להבריח רוכשים פוטנציאליים. בקיצור, זמן רב יעבור בטרם השוק יתנקה.

שוק המשרדים "כדאי לשבת על הגדר"

המצב בניו יורק, שם דמי השכירות בשיא ושיעור השטחים הפנויים נמוך מ-5%, משאיר המשקיעים נלהבים. גם סאן פרנסיסקו, מערב לוס אנג'לס וסיאטל נהנות (או סובלות) מהיצע הדוק וקפיצות בשכירות ובבוסטון ודנבר יש עלייה בשכירות וירידה בשטחים, אבל המצב בשווקים רבים הוא רק "בסדר".

היום זה כבר ברור: המוכרים עשו את העסקים הטובים ביותר בשנים האחרונות, ואילו הקונים והמלווים איבדו פרופורציות באורגיה של בזבוז הכסף הזול בציפייה לעליות ערך נוספות. למרבה המזל, עלויות הבניה האדירות ריסנו התלהבות של קבלנים ובנקים לזמן מה, לפני שקרנות הגידור והפרייבט אקוויטי עלו על השטחים עם העגורנים והבולדוזרים.

חולשות השוק נובעות גם מנדידת מקומות עבודה לחו"ל, קידמה טכנולוגית ועלייה בפריון, הפוגעות בצמיחת הביקוש לשטחי משרדים. למרות שיעורי האבטלה הנמוכים בארה"ב ובנייה מוגבלת יחסית למחזורי התרחבות היסטוריים, שיעורי השטחים הפנויים התחילו לעלות עוד לפני ששווקים רבים הגיעו לאיזון של היצע/ביקוש, בייחוד בפרברים.

הכי כדאי - לחשוב ירוק. חברות גדולות מתחילות לאמץ את טכנולוגיות הבנייה הירוקה - מיזוג אוויר תת-רצפתי, צינון/חימום לכל מחיצה בנפרד, חלונות עם שלוש שכבות זכוכית - הנוחה יותר לעובדים, תורמת לעלויות חשמל נמוכות יותר וגמישות רבה יותר בצמצום השטח לעובד. כמו כן, הימור טוב הוא להשקיע בבניינים בשווקים של "עבודה סביב השעון", שבהם צפויים דמי השכירות לעלות.

במרוצת הזמן, שטחי משרדים "עתיקים" יאבדו, במקרה של תחרות ישירה, דיירים לטובת פרויקטים ירוקים. "בניינים חומים", אם כן, לא ייהנו מאותה רמת שכירות, בייחוד אם קשה יהיה לשפצם בעלויות סבירות.

תחזית - מחירי המשרדים עדיין זקוקים לתיקון כלפי מטה והשוק חשוף יותר להאטה בביקוש. לכן, למשקיעים כדאי לשבת על הגדר, כאשר בעלי הרכוש עם אסטרטגיית השקעה ארוכת טווח יכולים לחוש שביעות רצון מהעליות בערכי הנכסים ובשכירות בשנים האחרונות. בעלים חדשים של נכסים צריכים להתפלל שהמשק יתאושש במהירות, ויצדיק את ההימור שנטלו על עצמם. מכל מקום, בטווח הקצר-בינוני צפויה הרעה בעסקי המשכירים, כאשר אין טעם לצפות לקפיצות נוספות בדמי השכירות - לשוכרים מגיעה כעת אתנחתא.

שוק מבני תעשיה "יציבות כמו שהמוסדיים אוהבים"

המשקיעים המוסדיים ממשיכים לאהוב את "פרות המזומנים" הללו. המחירים ממשיכים לעלות לאחר שהביקוש חזר ובגדול. המסחר במוצרי צריכה הופך מרכזי יותר לכלכלה הרחבה והמשקיעים מתמקדים כמעט לחלוטין בקומץ אתרים לאורך החופים, בהם מצויים נמלי הים, וכן בשיקגו, אטלנטה ודאלאס, נמלי התעופה העמוסים במרכז ארה"ב. עתה הכול יציב, בדיוק כמו שמנהלי קרנות פנסיה אוהבים.

"יכול להיות שמשקיעים חסרי סבלנות יחפשו ריגושים אחרים, אבל תשואות של 15%-19% לא מספיקות?" תוהים המומחים. אבל חולשות עלולות בכל זאת להופיע: אם הצריכה הפרטית תצנח, הביקוש למחסנים יצטנן ויש לזכור שנכסים מעין אלה סובלים מהצטננות מהירה. בטווח ארוך, הביקוש עלול לרדת כי הצרכים יעברו טרנספורמציה: שיטות מלאי מצומצם בזמן אמת ימשיכו להתפתח כדי לזרז משלוחים ולרסן עלויות. ב-2007, שיעור שטח המחסנים הפנויים ירד מתחת ל-10% לראשונה מ-2001, אך יתכן שזה היה שיא השוק.

הכי כדאי - נתיבים בינלאומיים של יצוא ויבוא תמיד ינצחו בטווח הארוך. הנמלים של החוף המערבי בארה"ב - לוס אנג'לס/לונג ביץ', סאן פרנסיסקו וסיאטל - קרובים לתפוסת שיא, וקשה לבנות בהם. מיאמי, אגב, היא הקנייה המומלצת של המומחים ביחס לשוק זה.

שוק הנדל"ן המסחרי "בפרברים ממשיכים לחיות טוב"

מרכזי הקניות המפוארים ממשיכים לזהור, וסגנון החיים בפרברים ובשכונות האמידים נראה בטוח למדי. גם שטחים קמעונאיים מבוססי מרכולים מפגינים עוצמה, מאחר שמדובר על אספקת מוצרי יסוד. מרכזי הסופר-שופינג האזוריים, רובם בבעלות קומץ של קרנות ריט, הפכו למשחק של יודעי דבר או בעלי עניין פנימיים.

גם כאן יתכנו חולשות - כולם תוהים מתי יתחיל הצרכן האמריקני לחוש באמת את הצביטה בכיס הפרטי. אם הזינוק במחירי הבנזין והאנרגיה לא הספיק, הרי שקשיי שוק הדיור עלולים להיות בבחינת הקש ששובר את גב הגמל. רשתות זולות כבר סובלות מכך שהמעמד הבינוני והשכבות העניות יותר מצמצמים את ההוצאה. צריכת מוצרים פחות חיוניים תלויה, כידוע, במה שנשאר מהמשכורת. בשוק ניכר עודף היצע של רשתות וחנויות שמבלבל את הקונים, ונשאלת השאלה האם כל החנויות הללו יוכלו לשמור על רווחיות בעידן התרחבות הקניות המקוונות.

הכי כדאי - להחזיק מרכזי קניות מעוגני מרכולים בשכונות בהן יש לאוכלוסייה הכנסה פנויה גבוהה יחסית.

תחזית - להתרחק מקניונים מליגה ב' או מליגה ג', עם חזות ישנה ושוכרים בעלי מיצוב נמוך מהממוצע. השילוב של בנייה חדשה ועייפות גוברת של צרכנים מסכן את עתיד הקניונים הדהויים וסינדרום קניוני הרפאים עלול לשוב. המלצה עמה יכולים כל המרואיינים לחיות היא כי זה הזמן לצנן פעילות ולחכות למצב כלכלי טוב יותר. בכל מקרה, הסיכון עולה והתשואות יורדות מרמות השיא.

לסיום, נביא עצה של PwC מתייחסת להיסטוריה בת זמננו: "בטווח הזמן הארוך המחירים של הנכסים הטובים עולים. היפאנים שקנו את 'מרכז רוקפלר' בשנות ה-80 היו 'זוכים ובגדול', לו רק נצמדו לתוכנית העסקית שלהם". *