גולדמן זאקס מתריע: משבר נדל"ן מסחרי מתקרב לוול סטריט

העיתון מצטט אנליסטים בקבוצת גולדמן זאקס שמעריכים שמחירי הנדל"ן לצרכי מסחר צפויים לרדת ב-21%-26% בשנתיים הבאות. פירוש הדבר הוא סבל וייסורים לבנקים ולחברות ניירות הערך עם חשיפה להלוואות לרכישת נדל"ן מסחרי, ועם אחזקות בניירות ערך שמגובים במשכנתאות לנכסים מסחריים.

וויליאם טנונה, אנליסט של גולדמן, צופה מחיקה כוללת של 7.2 מיליארד דולר בבר סטרנס, סיטיגרופ, ג'יי.פי. מורגן צ'ייס, ליהמן ברדרס, מריל לינץ' ומורגן סטנלי ברבעון הראשון השנה. לחברות הללו היתה יחד חשיפה של 141 מיליארד דולר לנדל"ן מסחרי בסוף הרבעון הרביעי.

צוות אנליסטים של גולדמן מעריך שהנזק הפיננסי מנדל"ן מסחרי עלול להימשך שנתיים, ופירוש הדבר "זנב ארוך יותר משמעותית ביחס לסאב-פריים". הסיבה לכך היא שרק 28% מההלוואות שקשורות לנדל"ן מסחרי אוגחו מאז 1995, בעוד 80% מהמשכנתאות לדיור הפכו לאג"ח בתקופה זו. הרמה הגבוהה של האיגוח חושפת את נכסי הסאב-פריים לחשבונאות מיידית של התאמה למחירי השוק, ומביאה למחיקות ההון הענקיות שביצעו הפירמות בוול סטריט בחודשים האחרונים.

לפי הג'ורנל, וול סטריט נערך לנפילה בערכי הנכסים המסחריים. הבנקים וחברות הני"ע חשופים להתחייבויות להלוואות ולמימון לפרויקטים של נדל"ן מסחרי, לירידת ערך של נדל"ן שהם מחזיקים ישירות ולשוק האג"ח בגיבוי הנכסים המסחריים, שאיש אינו רוצה להשקיע בהם כיום.

מצד שני, עודפי ההיצע והחגיגות שהיו בשוק הנדל"ן למגורים לא קיימים באותה מידה בשוק הנדל"ן המסחרי. בניית יתר של קניוני קניות, פארקי משרדים ונכסים מסחריים נוספים לא היתה כה נפוצה, למרות ששיעור השטחים הפנויים עולה בשווקים כמו מחוז אורנג' בקליפורניה ובלאס וגאס, שנפגעו קשות גם מקריסת שוק הדיור.

ערכי השוק של אג"ח בגיבוי משכנתאות על נכסים מסחריים יאבדו כ-5% מתום שנת 2007, בהשוואה לצניחה של כ-50% או יותר בערך התחייבויות האג"ח בגיבוי נכסי הדיור, ה-CDO, על רקע חדלות הפירעון של משכנתאות הסאב-פריים לדיור.

באופן כללי, מחיקות ההון שקשורות לנדל"ן מסחרי ברבעון הראשון צפויות להתחרות במחיקות שבוצעו בעקבות ירידת ערכי ה-CDO וההלוואות הממונפות (לחברות פרייבט אקוויטי לביצוע השתלטויות ממונפות). טאנונה מגולדמן צופה מחיקות של 7.2 מיליארד דולר ברבעון הנוכחי, בהשוואה ל-1.8 מיליארד דולר בלבד ברבעון הרביעי. התחזית שלו למחיקות ערכי ה-CDO היא 10 מיליארד דולר, ולמחיקות ערכי התחייבויות ההלוואות הממונפות של 5.8 מיליארד דולר.

עד כה, שיעור חדלות הפירעון של הלוואות לרכישת נכסים מסחריים הוא זעיר, 0.4%, אך הוא צפוי לעלות כאשר תנאי אשראי רופפים במגזר הזה יתנקמו במלווים ובמשקיעים. יותר מ-50 מיליארד דולר של הלוואות לחמש שנים עם פירעון ריבית בלבד בשנים הראשונות ועם יחס נמוך של בטחונות להלוואה עלולים להפוך לחדלי פירעון ברמה משמעותית, אם לא ניתן יהיה להחליף את ההלוואות הללו השנה, לפי נתוני חברת הנדל"ן הבינלאומית משיקגו ג'ונס לנג לסאל.