קסם המזרח

ד "ר מייגן וולטרס התאהבה באסיה. מנכ"ל מחקר ופיתוח עסקי בחברת הייעוץ קושמן & וויקפילד-מזרח אסיה (C&W) הגיעה לועידת הנדל"ן של גלובס כדי לדבר על יזמות ונדל"ן ביבשת הכי לוהטת, לפחות בעיני היזמים הישראליים, אבל אחת ההמלצות הכי חמות שלה הייתה דווקא לטייל בוייטנאם, הרבה לפני שעוברים לעשות בה עסקים.

לוולטרס חשוב להדגיש את עוצמת היבשת. כוח הקנייה של אסיה, שאוכלוסייתה מונה כ-3.3 מיליארד אנשים המייצרים כרבע מהתמ"ג העולמי, הינו אדיר. לפי תחזיות שצוטטו ב-C&W, שמיוצגת בארץ על ידי אינטר ישראל, ישתווה השנה התמ"ג הריאלי של היבשת לתמ"ג הריאלי האמריקני, ובהמשך הוא צפוי לעלות ולהתרחק ממנו. מאחר ובארה"ב הגדולה חיים פחות מ-10% מכמות התושבים שבאסיה, קל להבין מדוע הפוטנציאל הוא כל כך גדול.

יתרה מכך, מדגישה וולטרס, "לעת עתה לא נפגעו שוקי הנדל"ן באסיה ממשבר ה"סאב-פריים" וממחנק האשראי ונראה כי גם האטה בכלכלת ארה"ב כמעט ולא תורגש באסיה. אפילו במקרה בו ארה"ב לא תצמח, ירד שיעור הצמיחה ביבשת באחוז אחד בלבד ויעמוד על 7%". מדובר, כמובן, בשיעור צמיחה מרשים ביחס לממוצע במדינות המפותחות, שעומד כיום על 2%.

הודו לטווח קצר

למרות הרעש הגדול שעושים אצלנו יזמי הנדל"ן הישראלים הפועלים בחו"ל, מודה וולטרס שהיא לא מכירה את הישראלים או את האופי הישראלי. לשאלה מדוע מעדיפים היזמים מישראל את הודו, מציינת וולטרס שמשקיעים שפונים להודו ירוויחו יותר בטווח הקצר. בטווח הארוך, היא קובעת, הכסף הגדול נמצא בסין. גם העובדה שהודו היא מדינה דמוקרטית, בה ניתן למצוא דוברי אנגלית רבים והשפעות בריטיות על מערכות השלטון והמשפט, מקלה על משקיעים מסוימים לנהל שם את עסקיהם.

ביחס לסין, וולטרס מדגישה, שהעודף המסחרי הסיני העצום אמנם עלול ליצור רושם שהמדינה חשופה מאד להאטה בארה"ב, אולם רושם זה מתפוגג כשבוחנים את התמ"ג הסיני ומגלים שהיצוא לכלכלה הגדולה בעולם אינו חלק כה דומיננטי ממנו - ב"אקונומיסט" צוין לאחרונה שרק 8% מהיצוא הסיני מופנה לארה"ב. מדובר במשק עצום שמושפע בעיקר מגורמים פנימיים, ולכן מגלה חסינות יחסית, לטלטלות בשאר העולם. יתרות המט"ח האדירות בהן מרופדת בייג'ין נגזרו, אם כן, בעיקר הודות לייצור העצמי בסין.

לשאלת היום שאחרי אולימפיאדת בייג'ין 2008, משיבה וולטרס שהיא כלל לא צופה נפילת מתח כמו שחוו לא מעט מדינות מארחות בעבר. לטענתה, האולימפיאדה יוצרת רושם בעיקר על עיניים מערביות. היא אומנם חשובה מבחינת יחסי ציבור, אבל מבחינה כלכלית מדובר רק בעוד טיפה בים הסיני.

בזמן שהישראלים נרתעים מלגשת לשוק הסיני, מציגה וולטרס תחזית תשואות לנכסי הנדל"ן בסין ל-2008 המראה כי מגזר הנדל"ן המשרדי יניב תשואה ממוצעת של 6.75%, מגזר הנדל"ן הקמעונאי יניב תשואה ממוצעת של 7% ואילו מגזר הנדל"ן התעשייתי יניב תשואה ממוצעת 8.75%. רמת ההשקעות במדינה קפצה בין השנים 2005 ל-2007 ביותר מפי 4. העלייה ברמת החיים מבשרת טובות למגזר הקמעונאי וניראה כי גם יש על מה לדבר גם בתחום מגזר המגורים (למעמד הבינוני) והמגזר התעשייתי.

כרגע, היצע בשוק המשרדים הסיני נמוך מאד. קשה לקנות משרדים ואלו שבכל זאת קונים לא ששים להיפטר מהם. הבעיה מבחינת הזרים היא, שמסתובב בסין הרבה כסף מקומי והמדינה מערימה קשיים רגולטורים רבים על משקיעים זרים.

בסינגפור החיים קלים

וולטרס דנה בקושי לבצע עסקים באזורים השונים במזרח אסיה וביחס בין קשיים אלה לבין תשואת הנכסים.

במדד הקושי של הבנק העולמי לבצע עסקים ל-2008, הנגזר ממספר רב של פרמטרים, מסתבר שסינגפור הקטנה (בה אגב מתגוררת וולטרס) היא כיום המדינה שהכי קל לבצע בה עסקים, יותר מכל מדינה מערבית אחרת. יפן, הכלכלה השנייה בגודלה בעולם, זוכה לציון 12 (לעומת ציון 1 לסינגפור), אבל היא עדיין נוחה יחסית לביצוע עסקים.

בקצה השני, זוכות סין והודו לקבל ציון מדד 83 ו-120, בהתאמה.

בכל מקרה, בכל רחבי אסיה ישנן מגבלות שונות על אחזקות זרות בקרקע ובהשקעות הון, נתון המשפיע מאוד על מידת הקשוי והסיכון בעסקים. בנוסף, יש לזכור שמדד הסיכון כללי מאד ומאפיין מדינות גדולות מאד ולא הומוגניות.

וולטרס מבקשת להשוות את סין והודו למדינות האיחוד האירופאי: לאזורים שונים במדינות הללו יש לפעמים שפות או ניבים שונים, מיסים אחרים, רמות חינוך משתנות, רגולציה אחרת וכדומה. הקושי לעשות עסקים משתנה בהתאם מאזור לאזור. בסין, למשל, נוח לנהל עסקים בבייג'ין ושנחאי, אבל ככל שנעים מזרחה כך נעשים החיים קשים יותר - אבל עם הקושי עולה גם הסיכוי לרווח.

למרות שההבדלים בין סין להודו רבים, את שתיהן מאפיינת הנטייה של המדינה לפקח על השווקים ולחוקק מידי פעם חוקים ותקנות שמקשים על משקיעים זרים.

התמ"ג של הודו, שמושכת כאמור תשומת לב רבה מצד משקיעים ישראלים, צפוי לצמוח השנה ב-7.9%. התחזית של C&W מצביעה על תשואה ממוצעת של 9.5%-11% בנדל"ן המשרדי, של 11% במגזר הקמעונאי ו-8% בנדל"ן לתעשייה. בחמש השנים הקרובות צפויים לזרום אל המדינה השקעות בהיקף של מעל 100 מיליארד דולר.

לאור הזרימה האדירה הזו של הון והתחרות העזה, ניראה כי עיקר ההזדמנויות לא ימצאו בערים המרכזיות, אלא בערים הפחות מרכזיות (Tier II-III). וולטרס מציינת, שיש עדיין מקום לחדירה של רשתות קמעונאיות לשוק ההודי, בו מרבית בתי העסק הם קטנים ומשפחתיים. היא גם מצביעה על פוטנציאל הצמיחה של מגזר דירות השירות ושל פרויקטי דיור לא יוקרתיים, שמיועדים לתושבים בעלי הכנסה ממוצעת. וולטרס מצביעה על היחס הנמוך בין סך שטח המשרדים בהודו לגודל האוכלוסייה ומציינת שפוטנציאל הצמיחה של הנדל"ן המשרדי גדול גם הוא.

ווייטנאם, שגם החלה לעניין לא מעט יזמים ישראלים, מהווה מקום מאתגר למדי להשקעה, והתשואות הגבוהות יעידו על כך. המדינה הצטרפה ב-2006 לארגון הסחר העולמי ולכדה את עיניהם של משקיעים זרים רבים, אולם וולטרס העדיפה, כאמור, להזכיר בעיקר את חופיה היפיפיים של וייטנאם, שמדגישים אגב כך את פוטנציאל התיירות של האזור.

לפי התחזית של C&W, יניב מגזרי הנדל"ן המשרדי תשואה 10%-12% והנדל"ן הקמעונאי שם יניב תשואה ממוצעת דומה, של 9%-12%. עם זאת, מוסיפה וולטרס, למשקיעים לא קל להיכנס אל שוק הנדל"ן בווייטנאם - הנזילות בו אינה גבוהה ובעלי הרכוש לא נוטים למכור את נכסיהם. כמו כן, יש לוודא שמי שמוכר את הרכוש אכן רשאי לעשות זאת. גם תהליך רכישת הקרקעות ושינוי יעודן מהווה אתגר לא פשוט בווייטנאם והעובדה שהשלטון בה עדיין קומוניסטי, לא מקלה על הדברים.

משקיעים זרים ומקומיים משקיעים יותר ויותר הון בעיקר במיזמים של פיתוח - רבע מההשקעות הזרות הישירות (FDI) ב-2007 תועלו לתחום פיתוח הנדל"ן. תחום הנדל"ן למגורים לבעלי הכנסה בינונית ותחום דירות השירות נראים מבטיחים, אך עדיין יש מקום לשיפור ברמות השקיפות במדינה. **

ראיון וידאו עם וולטרס מופיע בגלובס טי.וי