המדינות הבלטיות: עלייה לצורך ירידה

בשיא הבום בשוק הדיור של לטביה, הספקולנטים נהגו להפקיד 10% מהמחיר של דירות חדשות בעיר הבירה, ריגה, ולהכפיל את כספם ממכירת הדירות הללו לפני שהן התחילו בכלל להיבנות. כעת, המחירים בריגה ובטאלין, בירת אסטוניה, יורדים, ובווילנה שבליטא, השוק כבר אחרי השיא, מה שמשאיר משקיעים שהגיעו באיחור עם כוויות ומעלה חשש שההאטה בשוק הדיור תיצור נחיתה כלכלית כואבת.

שוקי הנדל"ן של המדינות הבלטיות פרחו בצורה כה מרהיבה מפני שהם קטנים, ויש בהם ביקוש גדול עקב הרצון לצאת מהשיכונים העלובים מהתקופה הקומוניסטית. אשראי קל מהבנקים שנלחמו על נתחי שוק, והעלייה המהירה בשכר הדליקו את השוק.

כמו תמיד, טאלין שבאסטוניה, הקטנה והציורית ביותר מבין שלוש ערי הבירה הבלטיות, הובילה את הדרך. מחיר רגיל של דירה מחודשת בעיר העתיקה של טאלין (מימי הביניים) הוא כעת כ-5,000 אירו למטר רבוע, או 250 אלף אירו ל-50 מ"ר.

בריגה, הבירה הגדולה וה"כלכלית" ביותר, הצמיחה היתה השקטה ביותר. כמעט כל בתי הארט-נובו הישנים שופצו והוחזרו לימי הזוהר שלהם, והאינפלציה במחירי הבתים ברבע השלישי של 2006 היתה הגבוהה ביותר באירופה, 57%, לפי סוכנות הנדל"ן נייט פרנק.

וילנה, העיר העתיקה המשופעת בסגנונות בנייה כמו הגותי, הבארוק והרנסנס, היא האחרונה במחזור הנדל"ן, כפי שליטא היא האחרונה במחזור הכלכלי במדינות הבלטיות. המחירים שם עלו עדיין ב-17% בשנה שעברה, לפי סוכנות הנדל"ן הבאלטית אובר-האוס, אך רוב העלייה נרשמה במחצית הראשונה של השנה.

שלא כמו בעיירות החוף בבולגריה, למשל, רוב הקונים היו מקומיים, אך הזרים התפרצו בבת אחת למסיבה, כשהם נמשכים ליופיין של ערי הבירה הבלטיות וכן בעקבות מה שהמשקיעים למדו מקפיצות המחירים המוקדמות בפראג ובבודפשט. משקיעים בריטים ואירים בחרו בדירות מתוכננות מחוץ למרכזי הערים, שבהן הפיקדונות (דמי קדימה) יכלו להיות נמוכים, כ-10%, מה שהעניק להם תשואות נאות על דירות להשכרה. המשקיעים הסקנדינבים, לעומת זאת, חיפשו בתי נופש זולים. המשקיעים הרוסים התעניינו בעיקר ביורמאלה, עיר הקייט הסובייטית לשעבר על החוף הלטבי.

כיום, משקיעים זרים חדשים נעלמו כמעט לגמרי, אחרי שהמחירים צנחו בכ-20% בריגה וב-10% בטאלין במחצית השנייה של 2007. המחירים פשוט עלו מהר מדי ויצאו מהישג יד, אך גם הבנקים הידקו את תנאי האשראי והבועה הבלטית משכה תשומת לב בינלאומית לא מחמיאה, עוד לפני משבר האשראי העולמי.

המפולת החלה בשוק הבתים הקיימים, בייחוד דירות מהתקופה הסובייטית, אך התרחבה כעת גם לנכסים חדשים, כשהקבלנים צריכים להציע מבצעים ולמשוך את הקונים כדי למכור סחורה. אובר-האוס אומרת ש-1,000 מ-3,500 הדירות שנבנו בשנה שעברה בטאלין עדיין לא נמכרו.

רוב סוכני הנדל"ן מעריכים שהשוק בטאלין ובריגה יטחן מים השנה, ושהעלייה בווילנה תסתיים. החשש הגדול הוא שהירידה בשוק הנדל"ן תגרור אחריה ירידה חדה בפעילות הכלכלית ואולי אף מיתון.