התלהבות יתר

מרבית היזמים הישראלים מדברים על הקושי המנטאלי לבצע עסקאות בהודו. על התרבות הבעייתית משהו של המקומיים ועל הקושי במבחן האמינות החשוב כל כך מול המוכרים. אף על פי כן, הנהירה להודו אינה מפסיקה, בעיקר על רקע הביקושים הכמעט אין סופיים עליהם מדברים היזמים, בשוק של יותר ממיליארד הודים.

הודו עצמה גם מצמיחה את הבורגנים שלה. אלה באים בעיקר מתחום ה-IT (טכנולוגית מידע) ומתחום ה-ITES (שירותים שעברו מיקור חוץ בעקבות התפתחות ה-IT) ועיניהם של משקיעים רבים נשואות אל שכבת עובדים עשירה זו. אבל, סקירה של דויטשה בנק מרגיעה את ההתלהבות מכוח הצריכה של המעמד הבינוני המתהווה הזה. בדויטשה בנק מצביעים על בעיות גם במשוואת ההיצע והביקוש בהודו, הברורות ומאיימות הרבה יותר מפערים מנטאליים כאלה ואחרים.

"בנקי קרקעות"

דויטשה בנק בוחן את הביקוש ואת ההיצע לקרקעות שצברו חברות ייזום רבות ב"בנקי קרקעות" שהקימו, תוך דגש על הביקושים מצד מגזר ה-IT/ITES, אך הסקירה שלו עגמומית למדי. היזמים בהודו צברו (וממשיכים לצבור) מאגרי קרקע אדירים. למרות שהודו רחוקה מלמצות את הפיתוח העירוני והתעשייתי שלה, שטח הקרקעות גדול ביחס להיקף של תוכניות הפיתוח העתידיות. עובדה זו בולטת לעין אם משווים בין השטחים שבידי בנקי הקרקעות בהודו לאלו של מדינה גדולה יותר כמו סין.

נראה כי גם בטווח הארוך וגם בטווח הקצר היצע הקרקעות של בנקים אלה יחרוג במידה ניכרת מעבר לביקושים. עיקר עודף ההיצע יחול בתחום המגורים, אבל גם במגזר הנדל"ן המשרדי עולה ההיצע על הביקוש.

עם זאת, יש לזכור שמצבם של בנקי הקרקעות לא ממצה את הסיפור של הודו. אין לשכוח שהיא עוברת תהליך של עיור מסיבי, התמ"ג שלה צומח בקצב של יותר מ-8% כבר 3 שנים רצופות, השכר הממוצע בה עולה, מגזרי ה-IT/ITES צומחים והמגזר התעשייתי עובר תהליך של דה-רגולציה וכדומה.

למרות שלאורו של "הסיפור" הגדול של הודו, עלול הדיון בבנקי הקרקעות להראות טיפה בים, נראה שיש לסקירה השלכות נרחבות שרלוונטיות לכל מי ששם את יהבו על כוח הצריכה של מעמדי הביניים ההודי ובעיקר בכוח הקנייה של מגזר ה-IT/ITES.

האנליסטים של דויטשה בנק מצננים את ההתלהבות מהביקושים שיוצרת תעשיית ה-IT/ITES ההודית. תעשייה זו אחראית ב-3-4 השנים האחרונות ל-80% מהביקוש לשטח משרדי ול-40% מהביקוש לשטחי מגורים. נראה שעובדי המגזרים הללו הם אלה שנושאים באחריות לתחילתו של הבום הנדל"ני סביב דירות המגורים בערים המובילות של הודו בשלהי שנות ה-90.

בדויטשה בנק מעריכים שכ-80% מעובדי ה-IT/ITES מרוויחים מעל 200 אלף רופי (כ-5,000 דולר) לשנה ומהווים כ-37% מסך העובדים שמרווחים סכום זה. עובדים רבים נוספים תלויים בתעשייה זו ומרוויחים ממנה סכומים דומים באופן עקיף.

לאור העוצמה הכלכלית של תחום ה-IT/ITES מנסים האנליסטים של דויטשה בנק להעריך מה יהיה הביקוש של עובדים אלה לקרקע משרדית ולדיור בשנים 2008-2012. לגבי המגזר המשרדי מניחים האנליסטים שעובד ממוצע בתעשייה דורש כ-9.3 מ"ר של שטח משרדי, כמו כן הם קובעים שכמות העובדים תגדל ב-25% בשנת 2008 וב-20% בכל שנה עוקבת.

50% מהקרקע המשרדית של מגזר ה-IT/ITES יגיעו מבנקי הקרקעות. בשילוב עם מספר העובדים הנוכחי, מאפשר סט ההנחות הזה לחשב את הביקוש של המגזר לשטח משרדי בשנים הקרובות. השוואת הביקוש להיצע מראה כי לבנקי הקרקעות עודפי קרקע ניכרים. לאחר הדיון בשטח המשרדי עורכים בדויטשה בנק חישוב דומה גבי ביקוש מגזר ה-IT/ITES למגורים. כאן ההנחות מעט יותר מורכבות. האנליסטים משערים שאחרי 4 שנות עבודה רוכשים כ-75% מהעובדים דירה בת כ-70 מ"ר. כעבור 3 שנים תושכר הדירה והעובד יעבור לדירה גדולה יותר, בת כ-93 מ"ר. הנחה זו בשילוב ההנחות הקודמות (לגבי כמות העובדים ושיעור הגידול בכמותם) מאפשרות להעריך את הגידול בביקוש לשטח מגורים.

בדויטשה בנק מעריכים כי עד 2013 ינצלו 14 בנקי הקרקעות הבורסאיים הגדולים בהודו 45% מקרקע המגורים שלהם ו-65% מהקרקע המסחרית. נתח השוק שלהם יעמוד על 75% מהנדל"ן המשרדי ו-15% מהנדל"ן למגורים. הביקוש המצטבר לקרקע משרדית יעמוד עד שנת הכספים 2013 על כ-16 מיליון מ"ר, בעוד שהיצע הנדל"ן באותם "בנקים" יעמוד על 46.2 מיליון מ"ר. הביקוש לקרקע למגורים מצד תעשיית ה-IT/ITES יעמוד על 180 מיליון מ"ר, המהווים כ-26% מהיצע שעומד על כ-680 מיליון מ"ר.

גם האופן שבו ניתנות הקלות מס ליזמים שמפתחים את האזורים המסחריים המיוחדים (SEZ) עבור תעשיות ה-IT/ITES גורם ליזמים להשהות את קצב הפיתוח. השהייה זו תורמת בתורה לעודף ההיצע.

כמו כן מציינים האנליסטים שהמעמד הבינוני בהודו אינו גדול כפי שנדמה. בין השנים 2003-2006 כמעט שלא גדל מספר בעלי ההכנסה שבין 200 אלף ל-500 אלף רופי (כ-12,500 דולר). בשנת 2006 הצהירו כ-1.2 מיליון איש על הכנסה העולה על 500 אלף רופי (כ-12,500 דולר).

דירות יקרות

גם התחזית לגבי הטווח הקצר פושרת למדי. חברות מובילות בתחום מוצרי הצריכה, כמו יצרנית האופנועים הירו הונדה וכמו חברת הטלפונים הסלולריים בהרטה, קיצצו מחירים, שיפרו את איכות מוצריהם ובעקבות זאת הגדילו את היקפי מכירותיהן.

אבל, בניגוד למחירי מוצרי הצריכה, מחירי הנדל"ן בהודו דווקא מאמירים. בדויטשה בנק לא מאמינים שמחירים ברמות אלו מתיישבים עם ההיצע הגבוה של בנקי הקרקעות. בשנים האחרונות האמירו המחירים ביותר משיעור הגידול בשכר. לאור זאת נפגעה יכולת הרכישה של הלווים והיא תמשיך להיפגע.

כ-600 אלף משלמי מס מרוויחים בהודו מעל מיליון רופי לשנה (כ-25 אלף דולר). בצרוף ההלוואות שעומדות לרשותם הם יכולים להרשות לעצמם דירה שעולה כ-7 מיליון רופי (כ-175 אלף דולר). אבל בערים המרכזיות כמו מומביי וכמו איזור הבירה (NCR) מציעים רוב היזמים דירות שעולות יותר מ-10 מיליון רופי (כ-250 אלף דולר). בערים המרכזיות עומד מחיר של דירה על יותר מ-5 מיליון רופי, אבל יש לזכור שרוב האוכלוסייה האמידה הזו כלל לא מחפש דירה.

גם בחזית הריבית על המשכנתאות לא צפויות חדשות טובות מדי שיעלו את הביקושים. האנליסטים של דויטשה בנק צופים שבשנה או בשנתיים הקרובות תרד ריבית זו בשיעור נמוך של כ-100-150 נקודת בסיס. בשנים הקודמות היה שיעור הירידה חד יותר. בין השנים 1999-2005 ירד שיעור הריבית מ-14.5% ל-8.5%.

בדויטשה בנק חוששים שבעתיד תפגע גם העלייה בשכרם של עובדי ה-IT/ITES. התחזקות הרופי מול הדולר מקטינה את היתרונות התחרותיים של תעשייה זו, שגם נפגעת מהיחלשות המגזר הפיננסי בארה"ב. פגיעה נוספת עלולה להיגרם לתעשייה, מאחר שייתכן שהתמריצים הכלכליים שמטיבים עם החברות ויפוגו ב-2009 לא יחודשו. מהלך זה יפגע בחברות קטנות שלא יכולות לעבור לאזורים הכלכליים המיוחדים (SEZ).

למרות זאת מסרבים היזמים להוריד מחירים או לצמצם את ההיצע. היזמים בהודו עדיין נמצאים תחת הרושם של החגיגה שנמשכה בהודו במשך 4 השנים האחרונות. הכסף זרם, מחירי הקרקעות והפיתוח היו נמוכים, הביקוש האמיר (למרות עליות מחירים) ונתוני המאקרו היו חיוביים. כמו כן לא רוצים היזמים השונים להוריד פרופיל ולאבד נתח שוק לטובת מתחרים. לאור זאת, הצפי הוא לעודף היצע באזורים נבחרים כמו בנגלור וגורגאון. לאחר מכן צפוי עודף ההיצע להתפשט לאזורים נוספים.**

omer-s@globes.co.il