תוכנית השימור: תמריץ שהחמיץ

ההכרה בחשיבות שימור המורשת הבנויה הביאה לגיבוש תוכנית שימור המבנים בת"א (תוכנית 2650/ב/1), שאושרה ע"י המועצה הארצית לתכנון ובנייה בנובמבר 2007.

תוכנית השימור כוללת שתי קבוצות של מבנים: מבנים לשימור "רגיל" - בהם מותרת תוספת בנייה במגבלות ובתנאים מסוימים, תוך כדי הבטחת שימורו של המבנה; מבנים לשימור "מחמיר" - שנמצאו בעלי חשיבות גבוהה במיוחד מבחינת ערכי השימור, ולפיכך נאסרה בהם כל תוספת בנייה. מאמרנו זה יתייחס לקבוצת המבנים לשימור מחמיר, הכוללים כ-300 מבנים.

המגבלות החמורות שמטילה תוכנית השימור על המבנים לשימור מחמיר חשפו את הציבור להגשת תביעות בסכומים גבוהים, על-ידי בעלי המבנים, לקבלת פיצוי בגין ירידת ערך נכסיהם. חשיפה זו היתה עלולה למנוע את ביצוע השימור, לכן נקבעו בתוכנית השימור תמריצי ניוד זכויות בנייה האמורים לאזן את ירידת הערך וליצור כדאיות לביצוע השימור על-ידי בעלי המבנים.

כך קובעת תוכנית השימור, כי זכויות בנייה קיימות שטרם נוצלו ולא ניתן לממשן במבנה בשל איסור תוספת בנייה חדשה - ניתן יהיה לניידן למקרקעין אחרים. בנוסף, בגלל העלות הגבוהה הכרוכה בביצוע השימור המחמיר, תוכנית השימור מעניקה זכויות בנייה נוספות שגם אותן ניתן לנייד למקרקעין אחרים. זכויות בנייה נוספות אלו ניתנות על בסיס קריטריונים של שימור בלבד, ללא התחשבות בזהות בעלי המבנה, במועד רכישתו וכד', ובכך נשמרת השוויוניות בין בעלי המבנים השונים המיועדים לשימור מחמיר.

אולם, ניוד של זכויות בנייה נעשה, בדרך כלל, למקרקעין של בעלים אחר, וזאת תמורת תשלום שמשלם הבעלים האחר לבעל המבנה. על-פי דיני המס, ניוד כזה נחשב כעיסקה במקרקעין (פס"ד ר.א.ר.ד), ובעל המבנה נדרש לשלם מס שבח בגינו. יום הרכישה של זכויות הבנייה - בין שהיו קיימות קודם לכן וטרם נוצלו ובין שנוצרו מכוח תוכנית השימור - הוא יום הרכישה של המקרקעין על-ידי בעל המבנה (פס"ד מירצקי).

מה משמעות הדברים לענייננו? משהציבור מעניק ביד אחת תמריצים מכוח תוכנית השימור, ובידו האחרת נוטל חזרה חלקים מהם מכוח דיני המס, יש לבחון מהו התמריץ שנשאר בסוף.

לעניין תמריץ הוספת זכויות הבנייה מכוח תוכנית השימור, דיני המיסוי שוברים את עקרון השוויוניות בין בעלי המבנים, מפני ש"התמריץ האמיתי" הופך להיות תלוי במועד הרכישה של הקרקע, ולא תלוי בשימור בלבד, כשההבדלים בין בעלי המבנים השונים עלולים להיות גדולים ביותר לנוכח שיעורי מס השבח המשתנים.

בעניין תמריץ ניוד זכויות הבנייה שטרם נוצלו, אם בעל המבנה היה רשאי לממש את זכויות הבנייה באותו מבנה, אזי ממילא משהיה מוכר את הבנייה הנוספת הוא היה ממוסה בהתאם למועד הרכישה המקורי של המבנה. אולם, עדיין יש ליתן את הדעת לכך שתוכנית השימור כופה את מכירת זכויות הבנייה, ולא מותירה בידי בעל המבנה את הברירה לממשן באמצעות בנייה ולדחות את מכירתן לעתיד, או לבצע תכנוני מס של עסקת קומבינציה או מכירת דירות מזכות בפטור.

הכותבים הם ממשרד יגנס, טויסטר, בירן ושות״.