ויטנאם: למשקיע הלא סולידי

בשנים האחרונות משהו משתנה בכלכלה העולמית. ארה"ב והאיחוד האירופי נאלצים לחלוק את הבכורה הכלכלית עם כוחות עולים - סין, הודו ומדינות דרום מזרח אסיה. ראייה מובהקת לשינוי זה היא התחזית לפיה גם במצב של שיעורי צמיחה אפסיים, או אולי אף מיתון אמריקני, יציגו השווקים הללו, גם השנה, שיעורי צמיחה מרשימים של כ-10% בסין וכ-8% בהודו.

גם מדינות לא אסייתיות לוקחות חלק בחגיגת הצמיחה. רוסיה צפויה לצמוח השנה בכ-7% וברזיל בכ-5%. יתרה מזאת, חלק מהמדינות האלה, לצד יצואניות הנפט, הן המממנות של הגירעון האמריקני הענק.

יחד עם זאת, לא מעט מדינות באסיה גם ישלמו את מחיר ההאטה או המיתון העולמי. על-פי ה"וול סטריט ג'ורנל", יפגעו מדינות שמרבות לייצא וניצלו עד כה היטב את קרנבל הקניות האמריקני. בין אלה ניתן למנות את תאילנד, הפיליפינים ומלזיה. כמו כן, יפגעו כלכלות שהתמנפו ולוו בחו"ל כדי לצמוח. אלה צברו גירעונות כבדים בחשבון השוטף, וביניהן ניתן למנות את המדינות הבלטיות, הונגריה ואיסלנד.

וייטנאם, מושא סקירה זו, אינה מופיעה ברשימה הלא מחמיאה של הג'ורנל, אך ברור שבימים סוערים אלה בשוקי העולם ההשקעה בשווקים המתעוררים מחייבת משנה זהירות. הסכנות שבמדינות דוגמת וייטנאם אינן נעוצות רק בגורמים חיצוניים, אלא נובעות גם מהדינאמיקה הפנימית של צמיחתן.

תשואה לצד סיכון

כ-15% - זה היה שיעור התשואה הזכור לטוב מימי הבום הנדל"ני שפקד בירות מזרח אירופאיות כמו סופיה ובוקרשט. מאז הספיקו התשואות במזרח אירופה לרדת, ומחפשי התשואות הגבוהות פונים לאסיה המתעוררת.

יעד רלוונטי מאוד, לפי סקר אחרון של חברת הייעוץ קושמן & וויקפילד (C&W), הוא וייטנאם. אחרי שנים רבות של מלחמה והרס עלתה המדינה על מסלול שיקום. את יריית הפתיחה לצמיחה המואצת נתנה ב-1986 המפלגה הקומוניסטית השלטת עם תוכנית "ההתחדשות" (דואי-מואי). תוכנית זו בישרה על תחילת תהליך ליברליזציה ושחרור אחיזת הממשלה בשווקים.

ציוני דרך חשובים נוספים בהתפתחותה הכלכלית של וייטנאם הם הצטרפותה, ב-1995, אל ASEAN (ארגון מדינות דרום מזרח אסיה), חתימה על הסכם סחר דו-צדדי עם ארה"ב בדצמבר 2001 וצרופה אל ארגון הסחר העולמי (WTO) בינואר 2007. מאז ההסכם עם ארה"ב ועד השנה שעברה זינק הייצוא הוייטנאמי לארה"ב בכ-900%, במקביל לגידול בהשקעות האמריקניות במדינה.

צמיחה בעירבון מוגבל

אזור מזרח אסיה הצמיח לאורך העשורים האחרונים מספר "נמרים כלכליים" - דרום קוריאה, הונג קונג, טיוואן וסינגפור. וייטנאם אינה יכולה להתהדר בתואר זה, אך היא הצליחה להציג ב-2007 צמיחת תמ"ג ריאלית של כ-8.5%, ולהשלים בכך עשור של צמיחה שנתית ממוצעת של 7.5%. בשנים הקרובות שואפת הממשלה לשמור על קצב צמיחה דומה, ואפילו להגיע השנה ל-9%.

נתוני הבנק העולמי מעידים שוייטנאם הצליחה לצמצם בשנים האחרונות את העוני, להגדיל את מספר התלמידים בבתי הספר, להקטין את רמת תמותת התינוקות והיולדות, לצמצם את שיעורי הילודה ולהציג שלל פרמטרים נוספים המעידים על רמת פיתוח גוברת.

עם זאת, צמיחה מואצת מלווה באתגרים לא מעטים. לצד כל אותם הישגים מרשימים מלווה את הצמיחה גם אינפלציה גוברת - שצפויה להסתכם השנה ב-8.5%. לאינפלציה תורמים אמנם גורמים כלל עולמיים כמו עליית מחירי המזון והאנרגיה, אבל ניראה כי היא מוזנת גם על-ידי גורמים מקומיים. כך למשל, הצמיחה המרשימה, שלוותה בהשקעה אדירה בתשתיות, העלתה את הביקושים לחומרי גלם ולציוד. במקביל, לצד זרימתו של ההון הזר למדינה גדל השנה שיעור ההלוואות הבנקאיות ב-37%.

שוק העבודה המקומי תורם גם הוא את חלקו ללחץ, ורק בינואר עלה שכר המינימום של עובדי המגזר הציבורי ב-20%. ב"אקונומיסט" מציינים שמהלך זה יתרום בטווח הארוך לצמצום תופעות של שוחד ושחיתות, אבל בטווח הקצר הוא מאיץ את קצב עליית המחירים.

על רקע האינפלציה הלא נמוכה פוקדות את וייטנאם שביתות רבות של עובדים שדורשים העלאות שכר. לפני מספר שבועות פתחו עובדים שמייצרים נעליים עבור נייקי - תמורת 59 דולר לחודש בממוצע - בשביתה בתביעה להעלאת שכר.

על מנת להקל את הלחץ האינפלציוני, הבנק המרכזי הגדיל את טווח התנודה המותרת (רצועת ניוד) של המטבע המקומי - הדונג (Dong) - ביחס לדולר המקרטע ל-1% מ-0.75%, והוא מתכנן להרחיבה עוד עד ל-2%.

מתחרה בסין ותאילנד

הצמיחה והפיתוח מבוצעים בסדר גודל אדיר, אך סקירת C&W מצביעה, בבירור, שאין בכך די שכן מצבן הרעוע של התשתיות מאיים להאט את קצב הצמיחה ואולי אף להבריח משקיעים זרים.

כמו כן מצביעים בפירמת הנדל"ן על לקחים שניתן להפיק מהמקרה של סין, השכנה הענקית מצפון. וייטנאם מבקשת להימנע מלהפוך ל"בית חרושת זול", דמוי חלקיה הדרומיים של סין, באמצעות הכשרת מאגר עובדים מיומנים שיהוו בסיס לכלכלה מפותחת יותר.

לאורך חופיה הארוכים של וייטנאם מאות נמלים, רובם קטנים ומיושנים, והון רב מושקע כעת בשדרוגם. נמלים אלה לא מאפשרים עגינה של ספינות גדולות הנאלצות לעגון בסינגפור והונג קונג. העיכוב הזה מייקר את עלויות ההובלה ומקשה על וייטנאם להתחרות בסין ותאילנד. גם תשתיות האנרגיה המקומיות מתקשות לעמוד בביקושים הגוברים; לפי ה"אקונומיסט" מאיימת חברת החשמל המקומית בהחשכות על מנת לעמוד בפרץ.

האנוי - בירת המדינה בצפון, הו-צ'י-מין סיטי (HCMC, לשעבר סייגון) - העיר הגדולה במדינה, בדרום, והאייפונג - עיר הנמל הסמוכה להאנוי, אלו שלוש הערים המרכזיות של וייטנאם. בבנק העולמי מעריכים כי אוכלוסייתן צפויה לשלש את עצמה עד 2020, כאשר שיעור העיור השנתי אמור להגיע עד לשנה זו ל-3%, ואז לרדת קלות ל-2.5%. המשמעות מבחינת הנדל"ן למגורים ברורה.

בפירמת הייעוץ וראיית החשבון פרייס-ווטרהאוס-קופרס (PwC) הוסיפו את הו-צ'י-מין סיטי אל רשימת 100 הערים שיצמחו בשיעור הגבוה ביותר בין השנים 2005-2020, וזו גם היתה העיר המומלצת ביותר להשקעה בתחזית לשנת 2008 שהחברה ערכה.

לפי סקירה נוספת, שעוסקת בהתפתחויות הצפויות במגזר הנדל"ן באסיה במהלך השנה הקרובה, צפוי המחסור במשרדים מאיכות גבוהה (Grade A) בהו-צ'י-מין סיטי להימשך. בהתחשב בקצב הפיתוח לא ניראה שהשנה תחול הקלה, והצפי הוא שמחירי השכירות שם יאמירו ב-11.5%. עם זאת, ב-PwC מצננים מעט את ההתלהבות ומציינים כי באופן כללי השוק המקומי עדיין קטן וכולל כ-400,000 מ"ר של שטח משרדי ועוד כ-250,000 מ"ר בפיתוח. לשם השוואה, בדובאי הזעירה בנויים ונבנים בימים אלה כ-5.5 מיליון מ"ר של משרדים.

מרואיין אחר בסקר המקיף של PwC ציין, כי הבעיות העיקריות בוייטנאם הן בקרת איכות ושקיפות (על ניסיון ישראלי בוייטנאם ראו מסגרת). ראייה לכך היא העובדה שהמדינה דורגה במקום האחרון במדד השקיפות הנדל"ני של ג'ון לנג לסאל (JLL). כך למשל, משקיע יכול לרכוש קרקע מהמדינה, אבל העיסקה לא תירשם בשום מקום. במדד "קלות ביצוע העסקים" של הבנק העולמי, מדורגת וייטנאם במקום ה-91, כאשר סין, למשל, מדורגת במקום ה-83 והודו במקום ה-120.

הוייטנאמים מתעשרים

הצריכה הפרטית, שגדלה בקצב שנתי ממוצע של כ-14% מאז 2002, מהווה כיום 64% מהתמ"ג של וייטנאם. שיעור נתון זה מתוך התמ"ג אמנם פוחת, אך הדבר מעיד בעיקר על ההתחזקות של מגזרים אחרים.

בסקירה קצרה מבית CB ריצ'ארד אליס (CBRE) נכתב כי סך התקבולים של המגזר הקמעונאי הסתכם בשנה שעברה ב-10.4 מיליארד דולר (מתוכם 3.1 מיליארד דולר ברבעון האחרון), עלייה של 26.6% בשנה, לאחר עלייה של 22.6% ב-2006.

האוכלוסיה הוייטנאמית - המונה כ-85 מיליון נפש - עדיין ענייה, אך היא הולכת ומתעשרת ומגלה חיבה למותגים ומוצרים חדשים. השוק למוצרי אלקטרוניקה, דוגמת טלוויזיות ומקררים, צומח בקצב מואץ - ב-93% ממשקי הבית יש טלוויזיה.

בהקשר זה יש לציין, כי כוח הצריכה מרוכז במספר מצומצם של מוקדים - הו-צ'י-מין סיטי, ובה חמישה מיליון תושבים, אחראית לכמעט רבע מהיקף המכירות הארצי, ותושב ממוצע בעיר צורך בשיעור הגבוה פי 4 מהממוצע הארצי. במקום השני ניצבת הבירה האנוי, שאחראית ל-9.3% מהיקף הקניות. נתונים אלה מעידים גם הם על פער כלכלי הולך וגדל בין האזורים העירוניים לאזורים הכפריים.

לאור מגמות הצריכה, הביקוש לשטחי מסחר בערים הגדולות גואה, ושיעור השטחים הפנויים בהו-צ'י-מין סיטי נמוך מ-1%. למרות ריבוי פרויקטים שבבנייה לא נוספו ברבעון האחרון של 2007 שטחים חדשים לשוק שטחי המסחר בעיר.

לא מפתיע לכן, שדמי השכירות ממשיכים לעלות וקמעונאים הזקוקים לשטחים גדולים נאלצים לצאת אל מחוץ לעיר. דמי השכירות ברובע העסקים המרכזי של הו-צ'י-מין סיטי נעים בטווח של 80-200 דולר למ"ר לחודש, והעיר ממשיכה למשוך אליה מותגים בינלאומיים. באזורים האחרים של וייטנאם נעים דמי השכירות בטווח של 40-110 דולר למ"ר.

מאות מיזמי תיירות

לוייטנאם קו חוף באורך של לא פחות מ-3,400 ק"מ (לא כולל האיים הרבים), הרלוונטיים מאוד לתחום התיירות. עד 2010 מתכננת המדינה למשוך כ-6 מיליון תיירים זרים בשנה, ובכך להכפיל את מספרם מ-2004. בין השנים 2000 ל-2005 עלה מספר התיירים השנתי המבקר את האנוי הבירה מ-2.6 מיליון ל-5 מיליון (מתוכם 1.1 מיליון תיירים זרים).

גם בחזית זו סובלת המדינה ממחסור בתשתיות הולמות - רוב המלונות במדינה קטנים למדי, כך שב-80% מ-5,900 המלונות (המכילים 124,000 חדרים) יש לכל היותר 20 חדרים. בוייטנאם כולה 19 מלונות ברמה של חמישה כוכבים, 8 מהם ממוקמים בהו-צ'י-מין סיטי, הסובלת ממחסור חדרים חריף.

סך כל ההון הזר המושקע כעת ב-240 מיזמים מלונאיים ברחבי המדינה עומד על 6 מיליארד דולר, אבל ההוצאות של וייטנאם עצמה על פיתוח תיירות מגיעות ל-2% מאלה של יעד תיירותי מוכר הרבה יותר, תאילנד. גם כפרי הנופש (Resorts) הממוקמים לאורך החופים זקוקים לשדרוג, וכיום רק 20 מהם עומדים בתקנים הבינלאומיים.

מכל מקום, 47% מההון הזר המושקע בוייטנאם מופנה לענף התעשייה, ובעיקר אל תחום ההיי-טק. רק ימים יגידו כמה משקיעים זרים יעשו את המעבר מנופש לאורך חופיה היפים של המדינה להשקעה בנדל"ן - בינתיים ניתן לקבוע כי הצמיחה הכלכלית מרשימה, אך מלווה בבעיות של אינפלציה, לחץ על התשתיות, אי-שוויון גובר, שחיתות וזיהום - לפיכך נראה שוייטנאם מציעה חלופה מעניינת למשקיע הלא סולידי.

אחרי שנים רבות של מלחמה והרס עלתה המדינה על מסלול שיקום. את יריית הפתיחה לצמיחה המואצת נתנה ב-1986 המפלגה הקומוניסטית השלטת עם תוכנית "ההתחדשות", שבישרה על תחילת תהליך ליברליזציה ושחרור אחיזת הממשלה בשווקים

דמי השכירות ממשיכים לעלות וקמעונאים הזקוקים לשטחים גדולים נאלצים לצאת אל מחוץ לעיר. דמי השכירות ברובע העסקים המרכזי של הו-צ'י-מין סיטי נעים בטווח של 80-200 דולר למ"ר לחודש, והעיר ממשיכה למשוך אליה מותגים בינלאומיים