"יש מרחק בין העיסקה לסגירה"

ההתחלה בוייטנאם הייתה צנועה, וכללה חתימה על מזכר הבנות (MOU) לפיתוח מתחם מקרקעין בשטח של כ-6 דונם בהו-צ'-מין סיטי, יחד עם קבוצת עילם, לפרויקט מעורב של מסחר, מגורים ומשרדים.

לפני מספר ימים הודיעה אלוני חץ ששותפתה לקרן, פסיפיק סטאר, חתמה על מזכר נוסף לרכישת כ-130 דונם עליהם ניתן לבנות, לפי תב"ע קיימת, כ-800 אלף מ"ר המיועדים בעיקר למגורים; פסיפיק סטאר רכשה כ-75% מהזכויות תמורת 52 מיליון דולר.

"להערכתנו, בעשור הקרוב יתפתחו ביקושים במדינות כמו הודו, וייטנאם וקמבודיה. אנו רוצים להיות חלק מהצמיחה הצפויה באזור, וברור שמדובר בהשקעות בעלות אופי ארוך טווח," מסר בהקשר זה נתן חץ.

באמצע 2007, זמן קצר לפני שהמשבר הפיננסי הגלובלי התפרץ, חברו חברת הביטוח הראל וגמלא מילניום, שבבעלות משפחת חרל"פ ועו"ד אפי שפיטלני, לייזום נדל"ן במזרח אירופה, המגרש "הביתי" של לא מעט חברות נדל"ן ישראליות מזה עשור לפחות. פיטלני משמש כיו"ר גמלא מילניום וגמלא-הראל מזרח אירופה.

ללא קשר לפעילות עם הראל, גמלא ניסתה לפעול באופן עצמאי בוייטנאם, ולא רוותה מכך נחת. לדברי שפיטלני, "קשה מאוד לסגור עסקאות בוייטנאם, יש בעיות עם רישום הקרקע. בדרך כלל צריך לשים מקדמה בסכום לא מבוטל וקשה לקבל בגינה ערבויות, ולכן אתה נמצא בסיכון די גבוה. אני יכול לספר שניהלנו משא ומתן והסכמנו לשלם מקדמה של 7 מיליון דולר כנגד ביטחונות, ולאחר מכן משקיעים קוריאניים נתנו 30 מיליון דולר כמקדמה ללא ביטחונות, והעיסקה עימנו לא יצאה אל הפועל".

"בוייטנאם, מבחינה משפטית, כל זמן שהעיסקה לא נסגרה המוכר יכול לבטל אותה. פעמים רבות נעשות עסקאות מותנות, ומפה ועד סגירת העיסקה קורים הרבה מאוד דברים - פעמים רבות מוצאים שהמוכר אינו בעלים, לא מקבלים את ההיתר לקנות או שזכויות הבנייה שהובטחו לא קיימות, ולכן יש מרחק רב בין העיסקה הראשונית לבין הסגירה בפועל", מזהיר שפיטלני.

גלובס: זה שונה מהותית משווקים אחרים?

שפיטלני: "אנו פעילים בטרנסילבניה, שם משלמים את הכסף, כולל מימון בנקאי, במעמד סגירת העיסקה, רושמים את הבעלות על שמנו והמוכר מקבל את הכסף. אין לך שום סיכון. בנוסף אתה יכול לתת מקדמה בצורה הרבה יותר בטוחה, כאשר נרשמת לטובתך הערה בטאבו המקומי. בוייטנאם אחוזי הרווחיות נראים טוב, אם כי הרבה יותר קשה והסיכון יותר גבוה שם. בנוסף, מדובר על פרויקטים מאוד גדולים, כי זכויות הבנייה בקרקע גבוהות מאוד בערים הגדולות".

- לא נכנסתם מאוחר מדי למזרח אירופה?

"היתרון היחסי שלנו הוא שקנינו קרקעות בערים גדולות במחירים אטרקטיביים מאוד (עלות הקרקע מהווה רק 6%-7% ממחיר המכירה), קיבלנו זכויות בנייה גבוהות, אנו מתכוונים לבנות ולממש את הרווחיות במכירת הדירות. חלק מהפרויקטים שלנו הם ברמת רווחיות של 40%".

- מה המצב כיום ברומניה?

"בבוקרשט יש קשיים לממן רכישת קרקעות, כי האינטרס של הבנקים הוא לתת לך כסף למימון הבנייה או לספק מימון לרוכשי הדירות, ולא לממן ספסרי קרקעות. במקרה זה תואם את האינטרס שלנו, כי אנחנו לא שם (בוקרשט), החלטנו להיות בטרנסילבניה. קנינו בסך הכול קרקעות שניתן לבנות עליהן כ-220 אלף מ"ר של מגורים בעיקר. נתחיל בבניית כ-70 אלף מ"ר של מגורים בעוד חודשיים או שלושה בקלוז', שהיא העיר המרכזית בטרנסילבניה. היקף המכירות בפרויקט הזה צפוי להסתכם בכ-100 מיליון אירו".