הכוכבת של אירופה

סיפורה של סלובקיה החל ב-1993, שנים ספורות לאחר קריסת הענק הסובייטי, אז חדלה צ'כוסלובקיה מלהתקיים. על חורבותיה קמו צ'כיה, עם בירתה המפורסמת פראג, וסלובקיה, ששטחה כ-49 אלף קמ"ר ומתגוררים בה כ-5.4 מיליון תושבים. הן צ'כיה והן סלובקיה, הממוקמות במרכזה של אירופה, נעדרות מוצא לים, ושכנותיה של האחרונה, לבד מצ'כיה, הן פולין, אוקראינה, הונגריה, ואוסטריה.

ב-2004 ביצעו שתי המדינות, האחיות לשעבר (אם כי סלובקיה תמיד נחשבה האחות הענייה), צעד נוסף, ונכנסו לאיחוד האירופי, ובימים אלה ממש ממתינים בסלובקיה למוצא פי האיחוד האירופי בדבר קבלת המדינה כחברה ה-16 בגוש האירו. האירופים העשירים צריכים להחליט האם לקבל את קרוב המשפחה העני יחסית, והכול תלוי באינפלציה, וליתר דיוק ביכולת החזויה של סלובקיה לשמר את האינפלציה על אש קטנה. בצורה מדויקת יותר אמורים הסלובקים לדווח על קצב עליית מחירים ממוצע על פני 12 חודשים הנמוך ב-1.5% מהממוצע של שלוש מדינות החברות באיחוד האירופי בעלות האינפלציה הנמוכה ביותר.

למעשה, הקורונה הסלובקית, המטבע המקומי, כבר קשורה לאירו, לאחר שבסוף 2005 נקבע, במסגרת מנגנון החליפין האירופי, שהמטבע המקומי ייסחר בטווח של 15% משער אמצע מול האירו, כאשר במארס אשתקד עודכן שער האמצע ל-35.44 קורונות לאירו. אם תתקבל סלובקיה לגוש האירו כבר בתחילת השנה הבאה, ואת זאת נדע במהלך השבועות הקרובים, הרי שבכך הכלכלה המקומית תבצע סנכרון נוסף, ולא פשוט לעיכול, עם כלכלות גוש האירו.

מחקר שערך הבנק המרכזי בסלובקיה, שצפוי לאבד מכוחו לטובת הבנק האירופי המרכזי, העלה כי המחזורים הכלכליים הסלובקיים, אשר היו עד עתה מנותקים במידה כזו או אחרת מהמחזורים בגוש האירו, צפויים, עם אימוץ המטבע האירופי, ליישר קו עם מחזורי העסקים בגוש. כן חוזה הבנק, כי השימוש במטבע אחד בסלובקיה - האירו - יקטין את הסיכון ואת העלויות הכרוכות בהמרות מט"ח, ובמקביל יעלה אמון המשקיעים הזרים במדינה.

השקעות זרות

הזרים, כך מצביעים הנתונים, אוהבים את סלובקיה - ב-2006 הסתכם זרם ההשקעות הזרות הישירות (FDI) ביותר מ-4 מיליארד דולר, אם כי הנתון מהווה רק כשליש מההון שהזרימו זרים לרומניה. בראש רשימת המשקיעים הזרים, בשנים 1989-2006, ניצבים ההולנדים עם 19.5% מסך ההשקעות, הגרמנים עם כ-18%, האיטלקים עם כ-12% ובמידה פחותה האמריקנים עם כ-3%.

גם הסלובקים אוהבים, באופן טבעי, משקיעים זרים, ולכן הם יצרו תמריץ בדמות מדיניות מס המשיתה "מס אחיד" (Flat Tax) בשיעור 19% על פרטים ועל חברות, מהלך שמקל מאוד על חיי המשקיע הזר. בתחרות כמו בתחרות, גם מדינות נוספות במרכז ובמזרח אירופה נוקטות במדיניות מס דומה כדי למשוך דווקא אליהן את הכסף המערבי בעיקר, אך שיעורי המס האחיד משתנים ממדינה למדינה.

אמנם נדל"ן בסלובקיה הוא מושא סקירה זו, אך התחום, אשר הולך והופך למזוהה עם סלובקיה, כמו גם עם שכנתה-אחותה צ'כיה, הוא ייצור כלי רכב. נתוני הייצור ב-2007 הקפיצו את סלובקיה לאחד המקומות הראשונים בעולם בייצור מכוניות יחסית לגודל האוכלוסייה - כ-105 מכוניות לנפש.

בסלובקיה פועלות כיום קאיה, פג'ו-סיטרואן ופולקסווגן, אשר הודיעה לאחרונה כי במפעל שלה בברטיסלבה הסתיים ייצור דגם הפולו, במקביל לתחילת ייצור סדרתי של הסקודה אוקטביה. מפעלי הרכב, לצד מפעלים למוצרי אלקטרוניקה, הממוקמים בערים שונות ברחבי סלובקיה, מסייעים להקל על מצוקת האבטלה שאכן פוחתת באחרונה - באפריל עמד שיעור המובטלים על 7.8%. עם זאת, האבטלה נותרה אחד הגורמים המעיבים על סיפור ההצלחה הכלכלי, לצד הפיגור היחסי של מזרח המדינה, הגובל באוקראינה, לעומת המערב, הגובל באוסטריה.

צמיחה בשיעורים האסיאתיים

בנתון המרשים של צמיחה שנתית של 10%, המתייחס ל-2007, לא מתהדר הפעם "נמר" מזרח-אסייאתי, אלא סלובקיה. יתרה מזאת, לצמיחה המואצת כמעט ולא נלווית, כאמור, אינפלציה של ממש. השגשוג הכלכלי הסלובקי של השנים האחרונות לא פסח על שוק הנדל"ן המקומי ואת הטון, כמו במדינות מתפתחות רבות, נותנת הבירה, ברטיסלבה עם כ-450 אלף תושביה, השוכנת בפינה הדרום מערבית של המדינה, בסמוך לגבול האוסטרי.

כניסת החברות הרב לאומיות האיצה את הביקוש למשרדים בבירה, כאשר 2007 הייתה שנה בה ספג השוק שטחים חדשים רבים, ובמקביל נרשמה יציבות במחירי השכירות, בין היתר לאור הצפי כי ב-12 החודשים הקרובים יגדל היצע המשרדים החדש בעוד כ-200 אלף מ"ר, שרובם כבר הושכרו מראש.

בסקירה עדכנית של חברת ייעוץ הנדל"ן Colliers נכתב כי סך שטח המשרדים בדרגת איכות גבוהה (Class A) בבירה יעלה מרמה של כ-600 אלף מ"ר השנה, למעט פחות ממיליון מ"ר במחצית השנייה של 2010. התהליך עלול ללחוץ כלפי מטה את מחירי השכירות, שנעים סביב כ-20 אירו למ"ר עבור משרדים איכותיים, לעומת כ-8.5 אירו למ"ר עבור משרדים ברמת איכות בינונית.

שיעור התפוסה במשרדים האיכותיים של רובע העסקים הראשי (CBD) עלו במחצית הראשונה של 2007 ל-94%, אך צפויים לרדת לכיוון 90% עם מסירתם של פרויקטים גדולים במחצית השנייה של השנה. במקביל נרשמה עלייה חדה בשיעור השטחים הפנויים במשרדים מדרגת איכות בינונית ונמוכה.

רוחות ההאטה הכלכלית בעולם צפויות לנשוב גם בברטיסלבה, אם כי בעוצמה פחותה בהרבה מאשר במקומות אחרים. שיעורי התשואה הנגזרים מחוזים ארוכי טווח (מעל 5 שנים) עבור נכסים איכותיים ב-CBD ירדו לרמת שפל הנמוכה מ-6%, ירידה של 50 נקודות בסיס בהשוואה לשנה שעברה. ב-Colliers מעריכים כי המשבר העולמי יעלה במקצת את התשואות בעקבות תמחור מחודש, כלפי מטה, של מחירי נכסים.

אבל בשוק מתעורר תמיד ניתן ליטול סיכון גבוה יותר, והמעוניינים בתשואות גבוהות יותר - כ-8% בממוצע - צריכים לצאת מגבולותיה הבטוחים יחסית של ברטיסלבה אל עבר ערי הדרג השני - קושיצה במזרח, העיר השנייה בגודלה ברפובליקה על 230 אלף תושביה, טרנאווה וז'ילינה בצפון.

לגור בברטיסלבה, להרגיש בוינה

ברטיסלבה מובילה בלא עוררין גם את שוק הבנייה למגורים - ב-Colliers מציינים כי הביקוש לדירות חדשות בבירה ער וההיצע לא מצליח לספק תשובה. זאת, תוך שהיא מרוויחה לא מעט מקרבתה הפיזית לאוסטריה, אם כי ביקושים מתעוררים גם בערים הגדולות האחרות, המבקשות להיחלץ מדירות העידן הקומוניסטי.

להצלחה גבוהה יחסית זוכים פרויקטים לבניית יחידות מגורים ברמת גימור גבוהה מהמקובל, כאשר האנליסטים מעריכים שסלובקיה, וברטיסלבה במיוחד, ממתינות לייזום של פרויקטים גדולים באמת למגורים. שני פרויקטים גדולים, יחסית, לאכלוס 1,200 ו-800-1,000 משפחות נותרים, זה כמה שנים, בשלב "הדיבורים". לפי שעה, היצע דירות היוקרה בעיר עומד על כ-1,500 דירות, ועוד 3,000 דירות יוקרתיות נמצאות בשלבים כאלה ואחרים של פיתוח.

הבירה הסלובקית, השוכנת על גדות הדנובה, מתמודדת עם מחסור בקרקע, דבר המעודד בנייה לגובה. ואכן, שורה ארוכה של יזמיות, חלקן בינלאומיות, מפתחות בשלבים כאלה ואחרים שורת גורדי שחקים למגורים. את אחד הפרויקטים יוזמת חברה בעלת שורשים, או ליתר דיוק צמרת, ישראלית - GTC, מיזמיות הנדל"ן הגדולות במרכז-מזרח אירופה. GTC יוזמת, על קרקע בשטח כולל של כ-90 דונם, בניית כ-170 יחידות דיור כשלב ראשון במסגרת פרויקט רב-שלבי. בחברה מציינים כי מרבית הרוכשים בפרויקט האמור הם תושבי ברטיסלבה, אך מוסיפים כי קונים זרים מהווים חלק לא מבוטל מקרב הרוכשים.

קדחת בניית הקניונים

בין אם הוא עובד בפולקסווגן, בהיוליט-פקארד או באנל (Enel) הסלובקי רואה את שכרו עולה ועמו כוח הקנייה. מגמה זו מביאה את יזמי הנדל"ן המסחרי ליזום פיתוח של פרויקטים בסדרי גודל מרשימים בבירה הסלובקית. אישוש לכך עולה מסקר חברת ייעוץ הנדל"ן קושמן & וויקפילד (C&W), שבמסגרתו דורגה הבירה הסלובקית במקום הרביעי, מיד אחרי מוסקבה, סנט פטרבורג ופראג, כיעד השקעות המועדף בקרב גופי קמעונאות בינלאומיים. "השמות" הבינלאומיים הגדולים, אגב, ממזערים סיכונים באמצעות שיטת הזכיינות, שבמסגרתה הסיכון מונח על כתפי הזכיינים המקומיים העושים שימוש במותג הנחשק.

לפי נתוני חברת ייעוץ הנדל"ן CBRE, עמד היקף השטח המסחרי המודרני בבירה בסוף 2007 על כ-275 אלף מ"ר, ושורת פרויקטים מסחריים צפויה להגיע לכדי הבשלה ב-2009-2010, ומספר מגה-פרויקטים צפויים להבשיל ב-2011-2014.

כיום, הקניון הפופולרי ביותר בברטיסלבה הוא Aupark, עם כ-60 אלף מ"ר של שטחי מסחר. בזכות מיקומו המצוין בלב אזור עירוני צפוף, הצליחו בעלי הקניון להשיג רמות שיא של דמי שכירות. אגב, בחברת הנדל"ן מוסיפים שההתפתחות האיטית יחסית של חנויות יוקרה נובעת, בין היתר, מהסמיכות לוינה המהודרת. מכל מקום, הודות לביקוש הגואה, ולהעדר שטחי מסחר ברמת גימור גבוהה, המחירים אינם זולים ונעים בטווח של 50-60 אירו למ"ר לחודש, ובאזורים היוקרתיים ביותר אף ל-70-100 אירו למ"ר. במסגרת המגה פרויקטים, בשלב תכנון בלבד, ייבנו מהיסוד רבעים שלמים לבנייה למגורים בצירוף כ-100 אלף מ"ר לחכירה לשימושים שונים.

כמו בשוק המשרדים, גם בשוק המסחרי העיניים מתחילות להינשא גם אל עבר מרכזים עירוניים גדולים מחוץ לבירה. אבל באזורים אלה היזמים זהירים יותר, כך שהשטח המתוכנן לגבי קניונים מחוץ לבירה, גדול רק לעיתים רחוקות מ-30 אלף מ"ר ברוטו להשכרה. ב-Colliers מציינים כי השוק המסחרי בבירה הסלובקית צפוי להגיע לנקודת שיווי המשקל בשנים הקרובות, כאשר כבר עתה מורגשת יציבות ברמת מחירי השכירות ובמקומות הפחות אטרקטיביים אף מורגשת ירידה קלה במחירי הנכסים.

להשיג תשואת יתר

בתחילת השנה שעברה נרשמה מגמה הדרגתית של ירידת תשואות, שהצביעה על כך שרוכשים חדשים הצטרפו לחגיגת הנדל"ן בברטיסלבה. בשוק מוגבל בהיקפו דוגמת השוק הסלובקי, התשואות ירדו קלות בכל מגזרי הנדל"ן.

התחזית מספרת אמנם כי תחול ירידה קלה במחירי הנכסים, אך בהקשר האירופי, סלובקיה ממשיכה להיות השקעה מעניינת לאור התשואות היחסית גבוהות שהיא מציעה, במקביל לירידה בסיכון, בין היתר על רקע כניסתה האפשרית לגוש האירו כבר בשנה הבאה. לא מיותר לציין, כי למשקיע הנדל"ן הסולידי ממתינה בפינה, ממש מעבר לגבול, אוסטריה בעלת שוק הנדל"ן הבטוח והמנומנם, אך התשואות שם הן בהתאם.

לסיום נזכיר שבכירי הנדל"ן מישראל אמרו את דברם, לפחות כפי שמשתקף מסקר חברת ראיית החשבון והייעוץ Deloitte בריטמן אלמגור, ודירגו את סלובקיה במקום השני בקרב ארצות אירופה המתעוררת, מיד אחרי רוסיה, כיעד ההשקעות החם הבא של עולם הנדל"ן. **

gil-s@globes.co.il