החוליה החזקה

בשבוע שעבר דנו בסקירה של שוק המרכזים המסחריים באירופה של חברת ג'ון לאנג לאסל (JLL), שהיתה אופטימית למדי. הפעם נתמקד בסקירה נוספת של JLL העוסקת בשוק הלוגיסטיקה והמחסנים. גם סקירה זו אופטימית יחסית, והיא לא מנותקת מההתפתחויות במגזר הקמעונאי ובמרכזי הקניות. עם זאת, לא רק השוק הקמעונאי משפיע על תחום האחסון. המחסנים, שסבלו מאז ומתמיד מדימוי לא נוצץ כל-כך, קשורים בטבורם לחלק מהמגמות העדכניות ביותר שעוברות על העולם.

ב-JLL מציינים כי שוק הלוגיסטיקה נמצא במסלול גידול סולידי, המקבל רוח גבית מצידם של היקפי סחר גוברים וביקושים יציבים. שוק זה הוא המרוויח העיקרי מתהליכי הגלובליזציה. לפי תחזית הבנק העולמי, היקף הסחר הגלובלי ב-2030 יגיע ל-27 טריליון דולר. באותה תקופה יעלה חלקו של המסחר בכלכלה העולמית מרבע לשליש.

בשנת 2007 נרשמה תפוסה של 14.5 מיליון מ"ר מחסנים. שיעורי הגידול המשמעותיים ביותר נראו במרכז ומזרח אירופה, אבל דווקא גרמניה, בריטניה וצרפת אחראיות לכמעט 44% מהשטחים. עבודות הפיתוח פרחו באותה שנה ונרשם בהן גידול של 23% ביחס לשנה קודמת. רוסיה היא שיאנית ההיצע החדש שנכנס לשוק ואחריה באות בריטניה ופולין. בשנתיים הקרובות הצפי הוא לכמעט 16 מיליון מ"ר של שטחי מחסנים חדשים, כאשר עיקר הבנייה תתרכז באזור מרכז ומזרח אירופה (CEE), שבו לרוסיה לבדה יש פוטנציאל בנייה של 3.3 מיליון מ"ר.

למרות הבעיות בכלכלה העולמית, ועל אף התחזיות לצמצום בשיעור גידול התמ"ג העולמי, הצפי הוא כי גם בשנת 2008 וגם בטווח הארוך יותר תמשיך הצמיחה של המגזר, אם כי ייתכן שבשווקים מסוימים תואט פעילות הפיתוח בשל הצטברות מלאים גדולים. כמו כן מציינים ב-JLL כי בעקבות הצמיחה המרשימה של המזרח (ובעיקר של סין), ייתכן כי בשנים הקרובות יתחרו מחסנים הממוקמים במזרח התיכון עם שוק המחסנים האירופי.

מה משפיע על השוק?

גורמים שונים משפיעים על שוק המחסנים, ביניהם ניתן למנות כמה:

1. הרחבתו של האיחוד האירופי וחיסול גבולותיו.

2. גידול השוק הקמעונאי ועלייה בביקוש הצרכני (בעיקר באזור ה-CEE).

3. הייצור נע מזרחה אל ארצות ה-CEE או אל עבר יבשת אסיה.

4. סחר עם אסיה ובעיקר עם סין.

5. דרכי תנועה שהתארכו ועלויות שינוע שהאמירו.

6. מיקור חוץ של מרכזים לוגיסטיים (בעיקר לידי 3PLs, דהיינו צדדים שלישיים שמספקים שירותי לוגיסטיקה) וקונסלידציה של אלה.

7. דרישה לשירותים ברמה גבוהה יותר, למשל זמן אספקה קצר יותר ומלאים מצומצמים יותר.

8. יישום טכנולוגיות חדשות, כמן זיהוי רדיו של ספינות בכניסה לנמלים שמקצר את משך תהליך העברת הסחורות.

9. מסחר אלקטרוני.

10. סוגיות "ירוקות" המציבות דרישות חדשות בפני בוני המחסנים ואלה המתחזקים אותם.

כל הגורמים הללו משנים את שוק המחסנים. השוק הישן והמבוזר, המבוסס בעיקר על אחזקה של בעלים שדואג ללוגיסטיקה של עצמו, כבר לא מתאים לדרישות החדשות. הדרישה להקטין את זמני האספקה ואת האחזקה של מלאי קטן מאלצת להחזיק מרכזים לוגיסטיים קרוב לנקודת היעד. לאור זאת, יש צורך ברשת עם מרכזים מקומיים, שתחליף או תגבה את השימוש של צרכנים במרכז אירופי גדול אחד.

הובלה ותשתיות

את רוב הסחורות מובלים באירופה על גבי כבישים. במקום השני נמצאת ההובלה הימית ובמקום השלישי ההובלה על גבי רכבות. בשנים האחרות חל גידול מועט בשיעור הסחורות המובלות על גבי כבישים ובנתיבי מים, בעוד ששיעור ההובלה ברכבות דווקא ירד מ-12% בשנת 1995 ל-10% בשנת 2005. מבחינה אבסולוטית גדל בין שנים אלו היקף הסחורות (שנמדד בטון לקילמוטר) במדינות ה-EU25 ב-31%. נציין רק כי כיום, לאחר הצטרפותן של בולגריה ורומניה, כבר עומד מספר

מדינות האיחוד על 27, בעוד שב-1995, עת הצטרפו אוסטריה, פינלנד ושבדיה, הוא עמד על 15.

הגידול בהיקפי ההובלה מתפלג בין דרכי התעבורה השונות. מבחינת הכמויות חל גידול של 38% בכמות המובלת בכבישים, גידול של 35% בכמות המובלת בים וגידול של 9% בכמות המובלת ברכבות.

על הגידול בכמויות המובלות מאיימים מחסור בתשתיות, צפיפות בצירי התנועה, האמרת מחירי התעבורה והתשתיות הבעייתיות של ארצות מזרח אירופה. לאור זאת, הנציבות האירופית פועלת לייעול הובלת הסחורות וגם להפיכתה לידידותית יותר לסביבה. אחד הפרויקטים הגדולים הוא רשת ה-TEN-T, שעליה צפויה להתנהל הובלה של כחצי מכמות הסחורות באירופה. התוכניות כוללות פיתוח והרחבה של נתיבי תעבורה שונים, שבעקבותיהם יווצרו מקומות נוספים שבהם יהיה ניתן לבנות שטחי אחסון.

רכבות

רשת הרכבות הקיימת באירופה בעייתית למדי. ניכרים בה למשל קשיים בקישור בין מסילות של המדינות השונות, ליקוי בתיאום בין תשתיות, קשיים לחלוק תשתיות עם רכבות נוסעים (להן יש עדיפות על פני רכבות משא) ועוד. הצפי הוא לצמיחה מצומצמת של רשת הרכבות בשנים הקרובות, אבל ייתכן כי בטווח הרחוק קרבה לרשתות הללו תועיל למרכזים הלוגיסטיים.

ים

הספק הנמלים גדל מ-36 מיליון TEU (יחידת נפח סטנדרטית המבוססת על גודל של מכולה נפוצה, מדובר על כ-38.5 מטרים מעוקבים) ב-1980 ל-400 מיליון TEU. התחזית היא ל-600 מיליון TEU ב-2010.

נמלי אירופה מטפלים ב-20% מסך הסחורה העולמית שעוברת בנמלי העולם. כל הנמלים הגדולים ביבשת שברו שיאי גידול בתפוקה בשנים האחרונות, בעיקר בשל יבוא מאסיה. לאור גידולים אלה, הנמלים קרובים לרוויה מבחינת יכולתם להתמודד עם נפח הסחורות ועם הובלתן אל תוך היבשת. לאור זאת הנמלים מורחבים כעת.

אבל לא כולם יכלו להתרחב במידה הנדרשת וזאת בשל מגבלות שטח והגבלות סביבתיות. מגבלות קרקע אלו חלות גם על מחסני ההפצה שבקרבת הנמלים.

תחזית תפוקת נמלים

בשנת 2006 גדלה תפוקתם של עשרה הנמלים המובילים באירופה בכ-7%. בסך הכל גדלה תפוקתם ב-113% ב-10 שנים האחרונות. בשנת 2006 עמדה תפוקתם על 46.3 מיליון TEU. נמלי רוטרדם, המבורג ואנטוורפן טיפלו ביותר מ-50% מהתפוקה של נמלי אירופה המובילים.

הנמלים מתרחבים אך באופן מוגבל. מגבלות קרקע ומגבלות סביבתיות שחלות על הנמלים מתרחבות לפעמים למחסני החלוקה שבקרבתם. מחסור זה מעודד הקמה של נמלים באזורים חדשים וגם תחרות עזה יותר בין הנמלים הקיימים.

השוק האירופי- מבט כללי

רוב מחסני ההפצה המודרניים נמצאים בעיקר בבריטניה בצרפת ובגרמניה, אבל שטח זה מתרחב. מחסנים נוספים מוקמים באזור ה-CEE, בעיקר בפולין, בצ'כיה ובהונגריה, ושהם מקבלים רוח גבית מהמגזרים התעשייתיים והצרכניים המתרחבים.

שיעור גידול שטחי האחסון באזור ה-CEE אמנם מרשים, אבל במונחים מוחלטים השטחים שם יהיו מצומצמים ביחס למרכז אירופה. זה נובע מכך שהאוכלוסייה שם קטנה יותר וכך גם השוק המסחרי. רק רוסיה מראה ביקושים בשיעור דומה לשוקי הליבה המרכזיים. הביקושים למחסנים עדיין במגמת עלייה והם עלו ב-2007 ב-19%, עם איושם של 14.5 מיליון מ"ר ב-18 מדינות שבהן נערך המחקר של JLL.

שיעורי הגידול הניכרים ביותר בביקושים חלו במדינות ה-CEE, בעוד שמבחינה אבסולוטית המשיכו גרמניה, בריטניה וצרפת לשבור שיאים והן אחראיות ל-44% מכלל השטחים שאוישו. הביקושים עלו גם בשווקים שרק צצו דוגמת קרואטיה, יוון, טורקיה וסרביה - כאן הפעילות עדיין רק בחיתוליה ושיעורי האיוש עדיין נמוכים.

ב-2007 גדל ההיצע הקיים ב-18% והוא עומד על 10 מיליון מ"ר (לא כולל את אירלנד והולנד, שלגביהן אין נתונים). שיעורי צמיחה גבוהים נראו באוקראינה, ברומניה ובלטביה, אך עדיין במונחים מוחלטים מדובר בשטח מצומצם - ברוסיה הבנייה חדשה כמעט והכפילה עצמה ותרמה לגידול של 60% במלאי. בקרואטיה נוספו בשנת 2007 לשוק כ-150 אלף מ"ר, אך למרות זאת השטח שנבנה שם וביוון ובטורקיה עדיין מוגבל.

רק במעט שווקים חלה ירידה בשיעורי הבנייה, ביניהם צרפת עם ירידה של 34% ואיטליה עם ירידה של 7%. במקומות אלה גדל המלאי בשנים האחרונות, כך ששיעורי המקום הפנוי עלו והיזמים שם חוששים לבנות באופן ספקולטיבי.

למרות המלאי הגובר, עדיין צפויות להיכנס לשוק האירופי כמויות שיא.

בשל משך הזמן הקצר של בניית מחסנים, שמאפשר מסירה תוך מספר חודשים מרגע תחילת הבנייה, אין צורך לבנות ולחכות לשוק, אלא אפשר לבנות על סמך הזמן.

נה מראש. בנייה על בסיס הסכמים שכאלה אמנם משאירה את שיעורי המקום הפנוי נמוכים, אבל התחרות עדיין רבה, כך שמופעל על המחירים לחץ מלמעלה. ההערכה של היקפי הבנייה באירופה ב-2008 היא של 10.5 מיליון מ"ר (ללא אירלנד והולנד) לצד מיליון מ"ר נוספים במדינות הנורדיות ובקרואטיה.

דמי שכירות

לפי אינדקס של JLL עלו דמי השכירות של מחסני האיכות (prime) ב-2.3% באוסלו - העלייה הבולטת ביותר שעומדת על 22%. אחריה באות אדינבורו עם עלייה של 7.2%, בריסל ואנטוורפן עם 6.3%, ליון עם 6%, שטוקהולם עם 5.9% ומנצ'סטר עם עלייה של 5%. המחירים הגבוהים ביותר הם בלונדון - 192 אירו למ"ר לשנה.

באזורים משניים יותר המחירים מתייצבים סביב ממוצע נמוך יותר. נראה כי בשל הנטייה לעבור למקומות זולים מדובר במגמה משמעותית יותר. בצ'כיה למשל, התייצבו המחירים סביב 48 אירו למ"ר לשנה (ירידה של 24% ביחס ל-2005), בגרמניה הם עומדים על 48 אירו למ"ר לשנה (ירידה של 20% בשלוש שנים) ובאיטליה על 44 אירו למ"ר לשנה. בפולין ובבלגיה, לעומת זאת, עלו המחירים בשנת 2007 ב-6.4% וב-2.9% בהתאמה.

המחירים בפולין הם מהנמוכים באירופה ועומדים על 43 אירו למ"ר לשנה ואילו בבלגיה, שבה ההיצע נמוך יותר, הם עומדים על 50 אירו למ"ר לשנה. נציין שוב שלא מדובר במחסנים מסוג פריים.

התחזית היא שעל המחירים במיקומי המשנה יופעל לחץ כלפי מטה כי ההיצע גדל והשוכרים עצמם נאלצים להוריד עלויות. מאידך, שולי הרווח של המשכירים כבר נמוכים, כך שאין למחירים הרבה לאן לרדת. ב-JLL צופים התייצבות מחירים בשוק המשני, אם כי תיתכן עלייה קלה בשוק הפריים הראשוני.

השקעות

בשנת 2007 הושקעו בתחום 15 מיליארד אירו. זו ירידה של 12% ביחס לשנת השיא 2006. לירידה אחראית בעיקר בריטניה, שם ההשקעות בתחום הן הגבוהות ביותר. בריטניה אחראית ב-2007 ל-30% מההשקעות, אך היקפן ירד שם ב-35% ביחס ל-2006. בשנת 2007 עמדה ההשקעה על 4.3 מיליארד אירו.

רמת ההשקעות עלתה במרכז היבשת ב-50% ביחס לשנה שעברה. זאת בעיקר בגלל פולין, שם פעילות ההשקעות כמעט שולשה ביחס ל-2006. בהונגריה, בצ'כיה וברומניה דווקא ירד נפח ההשקעות. בחלק הקונטיננטלי של מערב אירופה עלה היקף הפעילות ב-31% בעיקר בשל צרפת, שבה גדלו ההשקעות לרמה של 1.86 מיליארד אירו - כלומר כמעט פי 2 מהרמה של 2006.

בריטניה, גרמניה, צרפת, שבדיה והולנד ראו את שיעור ההשקעה הגבוה ביותר ב-2007. בצרפת, בפולין ובפינלנד ההשקעות כמעט הכפילו את עצמן, בזמן שברוסיה, בספרד ובנורבגיה ירד השיעור ברמות של בין 90% ל-50%.

פעילות ההשקעה המואטת ב-2007 לא נבעה מהבלגן בשווקים הפיננסיים, אלא ממלאי הזדמנויות מוגבל. בנוסף לכך, יזמים בנו ללא עזרת משקיעים.

באזור רוסיה וה-SEE (מדינות צפון מזרח אירופה) נרשם אחוז גבוה של אלה שיש ברשותם שטח, ולכן זה בא על חשבון משקיעים. מקורן של 30% מההשקעות הוא קרנות לא בורסאיות, אחריהן באים יזמים בורסאיים וחברות רכוש, שאחראים ל-28% מההשקעות ואז באות קרנות הריט עם נתח של 19%.

מערב אירופה הקונטיננטלית

אמנם שיעור הגידול בביקושים באזור ה-CEE היה המרשים ביותר, אך עדיין מערב אירופה מובילה את התחום ללא עוררין. גרמניה היתה השוק החזק ביותר, עם גידול של 25% בתפוסה וגידול של 24% בשיעור השלמות הבנייה.

מאידך צרפת, שהראתה שנה מרשימה ב-2006, דווקא הראתה האטה של 7% בפעילות תפוסה וזאת בשל שיעורי מקום פנוי גבוהים. גם שיעורי השלמות הבנייה צנחו שם ב-30%.

בהולנד גדלה התפוסה ב-30% ועם 1.3 מיליון מ"ר תפוסים היא נושפת בעורפה של צרפת. ב-2008 יש פוטנציאל לפיתוח של 3 מיליון מ"ר בעקבות התרחבות אל אזורים זולים ופיתוח אזורים לוגיסטיים גדולים. ביחס לשאר אירופה דמי השכירות על שטחי פריים נמוכים יחסית. השוק היקר ביותר הוא באזור אמסטרדם בקרבת שדה התעופה סחיפהול. הסיכויים לעליית דמי שכירות מוגבלים, בעיקר בשל שטחים פנויים רבים ולחץ מצד שוהים. עליות צפויות רק באזורים עם היצע דל באופן קיצוני.

הביקושים גוברים בעיקר מצד 3PLs. השוק עצמו מתפתח בעיקר סביב נמלי הים. בשל צפי לעלייה בנפח הסחורות מתרחבים כעת נמלים גדולים וקטנים. המגמה הזו צפויה להימשך מספר שנים. נמלי התעופה שארל דה-גול בפריס, ריין-מיין בפרנקפורט וסחיפהול באמסטרדם מובילים באירופה מבחינת נפח הסחורה העוברת בהם ומהווים בסיס מוצק לאזורי האחסון. העלייה בהיקפי הסחורה צפויה להגדיל ביקושים באזורים אלה. מאידך, עלויות העבודה ביבשת גבוהות ביחס לאזור ה-CEE שעלול למשוך איליו את המרכזים הגדולים.

בריטניה ואירלנד

זהו אחד מהאזורים הלוגיסטיים העיקריים ביבשת. הביקושים היו יציבים ב-2007, בעיקר מצד 3LPs, והם מקבלים דחיפה מצד שוק קמעונאי משגשג.

רמות הבנייה של מחסנים גבוהות בעיקר בבריטניה בשל מיזוגים ורכישות ובעקבות הצורך בשדרוג הרשתות הקיימות.

השוק האירי מוגבל יותר ומרוכז באזור דבלין. הדחיפה מגיעה מכיוונם של שוק קמעונאי בריא, מיזוגים ותהליכים של מיקור חוץ ושיפור שטחי האחסון הקיימים.

למרות האטה קלה ב-2007, הצפי הוא כי רמות היבוא והיצוא יעלו בשנים הקרובות ושרוב המוצרים יעברו דרך נמלי הים. לכן נראה שאזורים אלה ייהנו מביקושים גובר, שיתודלקו גם על ידי תהליכי קונסולידציה.

דרום אירופה - איטליה, ספרד ופורטוגל

ספרד ואיטליה ידעו תקופה טובה בשנים האחרונות. המדינות התפתחו מבחינה קמעונאית, נראו בהן רמות שיא של בניית מרכזי קניות וחלה אליהן תנועה של מיקור חוץ בתחום הלוגיסטיקה. פורטוגל עדיין אינה מפותחת יחסית, אם כי לאחרונה צצו בה מיזמים חדשים. נראה כי בשנים הקרובות יישאר שם מלאי המחסנים המודרניים נמוך ביחס לספרד ואיטליה.

המלאי הצפוי בשנה הקרובה בספרד ובאיטליה גבוה ועקב כך הצפי הוא לפחות בנייה ספקולטיבית. בספרד שיעורי המקום הפנוי נמוכים מאוד ולכן הצפי הוא כי הבנייה הספקולטיבית תימשך.

מחירי שטחי אחסון מסוג פריים גבוהים מאוד בספרד בעיקר באזור מדריד. המחירים אולי ימשיכו לעלות במשך 2008, אבל לחץ מצד הגורמים המאיישים ימנע ממגמה זו להימשך. כמו כן מתפתחים מרכזים משניים באזורים כמו וולנסיה ומלגה שמציעים מחירם נמוכים זולים יותר. באופן כללי ההיצע הגדל צפוי ללחוץ על המחירים בעיקר באזורים המשניים.

גם בפורטוגל, שבה המחירים היו יציבים בשנים האחרונות, צפוי מלאי נוסף ללחוץ את המחירים כלפי מטה.

מיקור החוץ של הלוגיסטיקה לאזורים הללו כרגע עדיין נמוך ביחס לשאר אירופה ועומד בכל אחת משלושת הארצות על פחות מ-20% מסך התפוסה. מאידך, הביקושים מכיוון 3PLs צפויים לגבור ולהעלות את רמות מיקור החוץ. כמו כן, משתמשים שעוזבים מקומות אחסון ישנים דוחפים את הביקושים לטובת מקומות מודרניים יותר.

מספר פרויקטים בתחום התשתיות אמורים להגדיל את נפח מעבר הסחורות. כמו כן נמלים רבים בדרום אירופה מיועדים להרחבה, אך באיטליה תלויה התפתחותם גם בפיתוח תשתיות עורפיות.

מרכז אירופה - פולין, צ'כיה, הונגריה, רומניה וסלובקיה

כוח העבודה שם מיומן וזול יחסית למערב אירופה. התעשייה באזור מתפתחת ואזורי מזרח צ'כיה, מערב סלובקיה והונגריה משכו חברות תעשייתיות רבות. הביקוש למחסני הפצה מאמיר מחוץ לערי הבירה ושוק מקומי חזק מתפתח בעיקר בפולין ובצ'כיה.

ב-2007 עמדו רמות השלמות הבנייה על יותר מ-2 מיליון מ"ר. שיא הפעילות נרשם בפולין עם יותר ממיליון מ"ר חדשים - גידול של 63% ביחס לשנה שלפני כן. רמת התפוסה עלתה בשיעור השני בגובהו באירופה, כלומר ב-44% ביחס ל-2006. הגידול העיקרי חל בשוק הפולני (58%) , אחריו בצ'כיה (44), בהונגריה (21%) וברומניה.

עד כה, עיקר השוק המרכז אירופאי היה מרוכז אמנם בפולין, בצ'כיה ובהונגריה, אבל עם כניסתה לאיחוד האירופי מראה גם רומניה רמות ביקוש עולות. השוק במדינה זו עדיין לא מפותח ומלאי מחסני ההפצה המודרניים מצומצם ומרוכז באזור בוקרשט. שטח המחסנים שנמצאים כעת בתהליכי תכנון או בנייה ברומניה ובסלובקיה ביחד עומד על 1.4 מיליון מ"ר. הבנייה הספקולטיבית שם אמורה להישאר ברמה נמוכה כי עיקר הבנייה נעשית על בסיס השכרה מראש. דמי השכירות באזור נמוכים למדי והם גבוהים ביותר באזור בוק.**