אנחנו מרוויחים מהסאב-פריים

עבור המשקיע הישראלי, נדל"ן מניב פירושו בדרך כלל השקעה בבנייה למשרדים או למסחר, באותם מבנים המושכרים למרבה במחיר כדי שיניבו כמה שיותר פירות מדי חודש. יחד עם זאת, ברחבי העולם כבר שנים שהשקעה בנדל"ן למגורים, בשילוב עם הכנסה שוטפת, בפרויקטים של Multifamily (מקבצי דיור ושכונות מגורים), היא סוג של השקעה מניבה שמוכיח עצמה בהשגת תשואות מרשימות.

חברות, גופים מוסדיים וקרנות הבינו את הפוטנציאל הגלום בסוג זה של השקעה מתוך הכרה שמדובר בהשקעה סולידית בנדל"ן ובתחליף לאג"ח המספק תזרים הכנסות עקבי. עד היום סוג זה של השקעה היה בהישג ידם של משקיעים גדולים בלבד - משקיעים שברשותם הון עצמי גבוה הפנוי להשקעה, מערכת קבלת החלטות מתוחכמת ומשומנת וניסיון רב, מה שגם הבטיח למשקיעים תשואות גבוהות יחסית מהממוצע (תשואה שנתית שוטפת של 8%-12% בדרך כלל).

היום, באמצעות סינדיקציה של משקיעים בעלי הון עצמי נמוך יחסית, מתאפשרת השקעה ישירה בענף הזה גם למשקיע הפרטי ונפתחת בפניו האופציה להשתתף בהשקעה כזו. חברת פאראדים, המתמחה ב-Multifamily, היא אחת החברות איתה משקיע בית ההשקעות הישראלי פרופימקס. פאראדים פועלת כחברת השקעות וניהול נדל"ן, עם תיק נכסים הכולל יותר מ-50 מיליון דולר שהושקעו בפרויקטים. פרופימקס השתתפה בכל רכישות מקבצי הדיור שביצעה פאראדים בשנים האחרונות, לצד השקעה בקרנות של בתי השקעות נוספים, שגם הם משקיעים בפרויקטים דומים ברחבי ארה"ב.

מלבד התשואה המקובלת, כאמור, של כ-8%-12%, בפרופימקס גם יודעים לציין כי השבחת ערך הנכס וניהול נכון יכולים להעלות את התשואה גם ל-15% ויותר. יתרה מכך, במידה והרשויות מאפשרות להסב את הפרויקט לבית דירות (condominum), התשואה השנתית יכולה להגיע גם ל-20%.

לאחרונה הגיע ארצה מנכ"ל פאראדים, דייוויד פריזייר, על מנת לוודא "שהמשקיעים שלנו בישראל רואים את הפנים שמאחורי השם", כלשונו, "וכדי לוודא שאנחנו מבינים את ההזדמנויות, את הביצועים ואת האתגרים שבתיק הנכסים שלנו. תיק נכסים זה מורכב מנכסים בעיקר בצפון-מזרח ארה"ב. יצא שבהווה כל הנכסים שלנו הם במדינת קונטיקט, אבל שוק היעד נע מוושינגטון, לווירג'יניה, מסצ'וסטס וניו המפשייר".

פריזייר בן ה-46 מתגורר בניו יורק והוא בעל תואר בכלכלה ובלימודי שלטון מאוניברסיטת קלארק שבוורסטר, מסצ'וסטס, ובעל תואר MBA בכלכלה מאוניברסיטת ניו יורק. בעבר כיהן כמנכ"ל חברת ההשקעות בנדל"ן Capital Properties Associates, שניהלה נכסי Multifamily ונכסים מסחריים בשווי מיליארד דולר בצפון-מזרח ארה"ב ובניו יורק, ניו ג'רזי ופנסילבניה. בין 1997 ל-1999 היה פריזייר מנהל הרכישות בחברת הריט Mack-Cali Realty Corporation, שנסחרה בשווי 3.5 מיליארד דולר.

פריזייר: "החברה שלנו מיישמת גישה להשקעה בהזדמנויות ולניצול היתרונות שבהזדמנויות אלה. זה מתייחס הן לנכסי מגורים והן לנכסים מסחריים. אנחנו לא נלך לקנות נכסים שמישהו אחר כבר עשה עליהם הרבה עבודה, ייצב אותם והוציא מהם את המיץ. אנחנו מנסים למצוא נכסים שממעיטים בערכם, או נכסים שיש בהם משהו שאנחנו יכולים לשנות בניהולם, בהופעתם הפיזית או בנצילות שלהם, ואולי גם לשפר את שכר הדירה, את התשואות ואת האיכלוס. התפקיד שלי הוא למקסם את הערך של תיק הנכסים שלנו, ואז למצוא הזדמנויות חדשות. עם פאראדים עסקנו כמעט אך ורק במגורים, אבל אי אפשר לומר שאנחנו לא מתכוונים לעסוק גם בנדל"ן מסחרי. אנחנו מונעים על ידי הזדמנויות, כך שאם נראה הזדמנויות בנדל"ן המסחרי, אנחנו נעשה הכל לממשן".

משבר הוא משבר

בהשוואה למשברים האישיים שעבר פריזייר (ראה מסגרת), נראה משבר הסאב-פריים כמו משוכה קלה שהוא יוכל להתגבר עליה בקלות. יתרה מכך, לא מעט מומחים מעריכים כי סקטור ה-Multifamily עשוי אפילו להרוויח מהמשבר הנוכחי, שמכריח לא מעט אמריקנים לוותר על רכישת דירה משלהם.

פריזייר: "לסאב-פריים יש השפעה משמעותית על הכלכלה בכללותה כפי שאפשר לראות מדי יום. יש לזה השפעה משמעותית על הנזילות של ההשקעות ועל האוכלוסייה הכללית שלנו. אבל בשלב זה, העוסקים בתחום ה-Multifamily מרוויחים מהסאב-פריים כי זה מוציא את המעמד של רוכשי בתים שלא יהיו מסוגלים לעשות זאת עוד. ההשפעה הרחבה תהיה מועילה, אם כי כמובן שמשבר הוא משבר וזה לא עוזר לאף אחד.

"צריך גם להבין שסקטור ה-Multifamily מהווה נתח מאוד משמעותי בשוק הנדל"ן בארה"ב. בניגוד למדינות אחרות, בעוד שבתל אביב היום יש פחות השכרות של דירות ויותר רכישות של דירות, יש לנו בארה"ב קהילה מאוד גדולה הגרה בשכירות. ה-Multifamily היא דרך בה אנחנו משכנים גם את האוכלוסייה שמתחת לרמה כלכלית מסוימת. יש בסקטור הזה בעלים שונים וצורות שונות של בעלויות, מחברות כמו שלנו, דרך אינדיבידואלים ועד לקרנות ריט, וישנה שכבה חזקה של בעלויות מוסדיות. לכן מדובר בשוק יחסית יעיל, וכמו בכל שאר השווקים גם בשוק זה ישנם סיווגים שונים של נכסים. המיקוד שלנו תמיד היה בשווקים הנמוכים יותר של הנכסים הבנויים, שם אנחנו מספקים נכסים 'אפשריים מבחינה כלכלית' ו'אפשריים חלקית מבחינה כלכלית', לאלה המרוויחים משכורות בינוניות, ואנחנו קוראים לזה דיור של לחם וחמאה. המשקיעים המוסדיים מושלים בנכסים היוקרתיים יותר וזהו עסק גדול מאוד. יש את חברות המשכנתאות הגדולות, הרשות לדיור ופיתוח עירוני שפועלת ברמת הסובסידיה, אז יש פה הרבה מרכיבים והרבה מורכבויות".

״גלובס״: מהם המקומות בעולם שעשויים להניב הזדמנויות, מנקודת המבט של פאראדים?

פריזייר: "ראשית, נדל"ן הוא עסק מקומי, אז כשאני נשאל מהו השוק המרכזי עבורי אני אומר צפון-מזרח ארה"ב משום שזהו השוק שאני מכיר ואני חושב שזה גורם חשוב מאוד. שנית, הייתי בוחר שווקים גדולים שיש בהם שוק מהיר של שוכרים וכן מהירות של מכירות השקעה. אלו שני גורמים קריטיים להשקעה מוצלחת בכל שוק. יכול להיות לך הנכס הכי טוב בשוק, אבל אם אין שוכרים זה לא עושה לך טוב בשום צורה. בנוסף, חסמי כניסה הם עוד קריטריון למקום טוב להשקעה, כך שאתה לא מבזבז מיליוני דולרים בשיפוץ ובמיצוב מחדש של נכס רק כדי לגלות שנה מאוחר יותר שיש משהו חדש יותר וטוב יותר מעבר לרחוב.

"אני גם יודע שניו יורק היא מהמקומות בהם תרצה להחזיק נכס. זה תמיד יהיה ניו יורק-פריז-לונדון-טוקיו, וכמי שמתגורר בניו יורק אני יכול לומר שזה עדיין שוק טוב, שלא חווה השפעות רעות עצומות - עדיין, כתוצאה מה'סו קולד' מיתון או ממשבר הסאב-פריים. עם זאת, השוק בניו יורק עתיד לחוות השפעות כאלה בהמשך, הרי אי אפשר שאנשים ימשיכו לאבד את משרותיהם באזור המטרופולין מבלי שתיווצר השפעה בסופו של דבר. מה תהיה ההשפעה אני לא יכול לומר אבל אנחנו בהחלט יכולים להבחין בהשתטחות המחירים וכולם עוקבים בדריכות אחר הכלכלה.

"המחקרים בארה"ב מדווחים כי רמת התפוסה בנכסים בניו יורק לא השתנתה באופן דרמטי בשוק המסחרי, אבל ייקח קצת זמן לקבל את הנתונים האמיתיים. יש עזיבת שטחים בגלל נפילת בר סטרנס ועוד פיטורין ויש עוד שטחים פנויים שלא דווחו ולא הובאו בחשבון במחקרים. הציפייה היא ששיעור הנכסים הפנויים יגיע ל-8% עד 9% בניו יורק ואפילו אומרים שזהו שיעור בריא של נכסים פנויים, משום שמתחת ל-5% מדובר בשוק חד צדדי של הבעלים ומעל 10% זה נהיה שוק של שוכרים, אז איזון טוב הוא איפשהו סביב ה-8% וזה נשמע לי טוב. ניו יורק ראתה הרבה פיתוח, אני חושב שהיא מסוגלת לספוג די הרבה, אבל נראה עכשיו פחות פיתוח משום שמספר פרויקטים שעמדו לקום מושהים ואלו הפרויקטים השוליים, שממומנים בפחות ממימוני צמרת. הפרויקטים הטובים יקומו ויושלמו. ישנם כמה פרויקטים שצצים באזור מגוריי ואני חושב שהם יצליחו כי זה הכל עניין של לוקיישן לוקיישן לוקיישן".

- איך נראית ישראל בעיניי המשקיעים?

"הסיבות המביאות לכך ששוק יהיה שוק שאיננו אטרקטיבי הן, בין היתר, קיומן של בעיות ביקוש, ואני לא חושב שזה משהו שתל אביב סובלת ממנו. כמו כן, שוק איננו אטרקטיבי כשהוא סובל מבעיות איכות, ושוב, אני לא חושב שתל אביב סובלת מזה. סיבה נוספת לחוסר אטרקטיביות היא סיכון, ואני חושב שתהליכים קורים, עם הרגיעה של האזור והביטחון בתל אביב ובערים אחרות. במצב כזה נוצרות למשקיעים יותר הזדמנויות. בכל מקרה, צריך להבין שכל אחד שמגיע לשוק זר יהיה מאוד רגיש לדינאמיקה הפוליטית ולסיכון הכללי, וקיימים הסיכונים האלה".

- כיצד נראה Multifamily אידיאלי לקנייה?

"הכוונה פה היא כנראה לעסקה הטובה ביותר שיכולה להיות. הפרויקט האידיאלי יהיה בניין חדש יחסית שפותח לאחרונה אבל יושם בצורה גרועה מבחינת התפוסה ומבחינת השיווק. מדובר בנכס בנוי טוב הממוקם בלוקיישן טוב, שאפשר לקנות בהנחה בגלל התפוסה הנמוכה. ואני אומר זאת משום שאתה תמיד תרצה לקנות משהו שהוא חדש יותר ובאופן כללי בנוי טוב. ההבדל בין Multifamily שבנוי היטב לכזה שבנוי בצורה מחפירה הוא תהומי. ההוצאות הכוללות שלך לטווח הארוך הן פחותות משמעותית כשאתה מתעסק עם בית הבנוי היטב. אני הייתי קונה רק בשוק שבו יש השכרה מהירה, עם ביקוש לשכור ועם רצון להמשיך להשכיר. אתה תמיד תרצה לקנות משהו שהוא במגמת עלייה, ואם לא תוכל לקבל את מגמת העלייה דרך שידרוג הנכס ומיצובו מחדש, תרצה להשיג זאת דרך טעויות של מישהו אחר באיכלוס".**

michal-m@globes.co.il