סימני בועה בלוס אנג'לס

ההודעה הראשונה על הפרויקט פורסמה למעשה עוד ביולי אשתקד, כשאלעד רכשה את הפרויקט מהיזם המקורי. מסתבר שההודעה הנוכחית, במקרה או שלא, מגיעה יום לאחר שנודע כי פרויקט מתחרה במרחק לא גדול זכה לאישור הרשויות. מאחורי הפרויקט המתחרה אגב עומד יזם ישראלי אחר, בני אלג'ם, מה שמצביע על העובדה שהיזמים הישראלים - למרות המרחק הרב מארץ המקור - גילו גם את מערב ארה"ב.

הקרלייל רזידנס נמצא בשדרות ווילשיר במערב היוקרתי של העיר, בין רובע העסקים של בברלי הילס לשכונת ווסטווד. ע"פ הפרסומים, הקרלייל הוא האחרון שקיבל אישור בנייה ב"פרוזדור ווילשיר", אותו קטע מערבי של שדרות Wilshire המשופע במגדלי דירות יוקרתיים בנוסח הפארק אווניו הניו יורקי.

אלעד נכסים שילמה ליזם 160 מיליון דולר עבור השלד והשטח, ובסך הכל מוערכת ההשקעה בפרויקט ב-330 מיליון דולר. הבניין, בסגנון ארט דקו, יתנשא לגובה של 24 קומות ו-78 דירות בסך הכל. עיצוב הפנים נעשה בידי משל פנדי קאסה, מועדון, חדר אוכל מהודר, מגורי משרתים ב-20 מהדירות, מעליות פרטיות, מרתף יין, שוער במדים ועוד. את הנוף של הסנטרל פארק בניו יורק תופס כאן הנוף הירוק של גבעות בברלי הילס והטירות ההוליוודיות המהוללות.

6 מיליון לדירה

בענף כבר מדווחים כי הדירות ימכרו ב-2.9-6.6 מיליון דולר והפנטהאוזים ב-12-15 מיליון דולר. מספר דירות, ככל הנראה של ספקולנטים, כבר מוצעות במחיר של 3.2 מיליון דולר לדירת 2 חדרים בקומה נמוכה ו-4.6 מיליון דולר לדירה בת 3 חדרים בקומה ה-12.

עם זאת, לוס אנג'לס זו לא ניו יורק. תשובה יכול רק לחלום על מחירי השיא שהושגו בפלאזה. לוס אנג'לס היוקרתית אמנם גדושה בבעלי ממון וסלבריטאים בעלי יכולת כלכלית, אך מסורתית היא שונה בתכלית מניו יורק, שהיא בבחינת עיר קוסמופוליטית שכל בעל ממון מכל מקום סביב לגלובוס חש מחויב לרכוש בה נכס.

מרכז הכובד של לוס אנג'לס הוא עדין בתי המידות, הטירות והאחוזות בהרי הוליווד, בברלי הילס, בל אייר ומאליבו שעל החוף. הדירות (הקונדומיניום) בעיר המלאכים למודת רעידות האדמה, הן תת נישה צרה אך בקטגוריה היוקרתית שפורחת למרות משבר הסאבפריים והירידה של 15% במחירי הנדל"ן בלוס אנג'לס רבתי.

מספר יזמים בולטים, בראשם של צמד הישראלים אבי שמש ושאול קובה מחברת סים גרופ, רכשו בשנים האחרונות שטחים ונכסים רבים ברובע הוליווד ובכללם תיאטרון קודאק שבו נערך טקס האוסקר, והתיאטרון הסיני שבו נערכות פרמיירות נוצצות לסרטים. הם שיפצו ושידרגו בניינים ישנים ומוזנחים, ובנו פרויקטים חדשים ע"פ המסורת הניו יורקית של הלופטים. אלה קרצו לקהל צעיר, טרנדי ומבוסס שיכול לרכוש נכס החל מחירים שמתחילים ב-400 אלף דולר כדי להתמקם באזורים תוססים הגדושים בצעירים כמותם.

פרויקטים תקועים

שמש וקובה גם מחזיקים ובונים גם בנייני מגורים בדאון טאון של לוס אנג'לס, שרשמה פריחה מרשימה בשנים האחרונות. כעת הם למדים, כמו שאר היזמים במקום, שלא רק הסאבפריים בעוכריהם אלא גם ההיצע התופח שגדול בהרבה מהביקוש ברובע העסקי אך הפחות זוהר של לוס אנג'לס.

כך למשל, צמד פרויקטים גראנדיוזים מהגדולים בתולדות לוס אנג'לס, פארק 15 וגראנד אווניו, שעתידים היו לשנות את הדאון טאון בעיר לתואם מנהטן, תקועים כרגע כשהמיתון המאיים והמחנק באשראי מעיבים על פיתוחם.

הגראנד אווניו שעיצב האדריכל המהולל פרנק גהרי, ועלותו מוערכת ב-3 מיליארד דולר, כולל חנויות יוקרתיות, בית מלון ומגדל דירות. פארק 15 היה מיועד לכלול צמד מגדלי דירות שאחד מהם יתנשא לגובה של 76 קומות ויהיה המבנה הגבוה בארה"ב, מערבית לשיקגו. מחירי הדירות בו יגיע כמובן למיליוני דולרים ליחידה.

בינתיים, Live LA, פרויקט בולט אחר בדאון טאון בשווי של 2.5 מיליארד דולר, כבר קורם עור וגידים, בסמיכות לסטייפלס סנטר, המגרש הביתי של הלוס אנג'לס לייקרס. הפרויקט הזה משתבח באולם מופעים, בתי קולנוע מסעדות, בית מלון יוקרתי ומגדל דירות יוקרתיות בלפחות מיליון דולר ליחידה, שעלול לחטוף את מעט הקונים הפוטנציאלים בעלי היכולת הכלכלית שעדיין מעוניינים לגור בדאון טאון.

בפאתי החלק המערבי של לוס אנג'לס, ברובע ווסט הוליווד, בסמיכות לשדרות סנסט האגדתיות, ממוקמים כמה מגדלי דירות מיושנים אך יוקרתיים שבהם מתגוררים סלבריטיז לא מעטים שמרביתם דווקא צעירים ומעדיפים קרבה לאזור הבילויים הטרנדי (בסאנסט סטריפ) על פני המערב המסורתי.

וכך, למרות כל הניסיונות של היזמים בהוליווד ובדאון טאון והעדפות הסלבריטיז, מרכז הכובד של הזירה הנדלנ"ית היוקרתית נותר עדיין במערב לוס אנג'לס - היכן שתשובה, היזם הישראלי הלא מקומי הראשון בעיר המלאכים, בחר להקים את הפרויקט שלו. כאמור הפרויקט של תשובה ממוקם למעשה בקדקודו הצפון מערבי של מה שמוכר כ"משולש הזהב". זהו נתח נדל"ני קטן אך יקר להחריד, הנושק לבברלי הילס, ווסטווד ורובע העסקים היוקרתי סנצ'ורי סיטי.

התחרות של תשובה

לדברי שרונה אלפרין, מתווכת הנדל"ן לאלפיון העליון שעל לקוחותיה נמנים בכירים בתעשיית הבידור ובכללם ליאונרדו דה קאפריו, בשוק יש עניין במגדלי הדירות המגה יוקרתיים החדשים במיוחד צמודי מלון המספקים שרותי נקיון, שליחויות וחנויות. "הלקוחות שלי" היא מסתייגת, "במיוחד הצעירים הקולים יותר, ימשיכו להעדיף בניינים טרנדים בווסט הוליווד שבהם כבר מתגוררים סלבריטיז רבים אחרים ובמיוחד בתים פרטיים ולא את מגדלי הדירות החדשים, היכן שהם עלולים לפגוש במעלית שכנים סקרנים".

היא דווקא מסמנת את ה-Montage, פרויקט מעורב (חנויות מלון בוטיק ודירות) יוקרתי בלב דאון טאון בברלי הילס, מרחק זריקת אבן מרחוב החנויות היוקרתי רודיאו דרייב. הפרויקט הזה יהיה הראשון שיצא לשוק כבר בסתיו הקרוב ומן הסתם ירכז את מירב העניין והלקוחות.

לתשובה נכונה תחרות גם עם פרויקט The Century. יזמיו קבעו שיא כשמכרו דירה בקומה ה-38 ב-15 מיליון דולר. המתווך דיויד מוסלר שיצג את הקונה, טען שאין ירידה בביקוש למוצרים באיכות על בקטגוריה הזו וכי כרגע אין במערב לוס אנג'לס די דירות ברמת מגה יוקרתית. המחיר המבוקש עבור הפנטהאוז בבניין הזה אגב, עומד על 30 מיליון דולר.

אם תשובה נמצא במערב המשולש וסנצ'ורי סיטי בדרום, בני אלג'ם נמצא במזרח המשולש, בצומת מרכזית בבברלי הילס (ווילשיר וסנטה מוניקה), במפגש בין רובע העסקים הזוהר של בברלי הילס (לא הרחק מרודיאו דרייב) לבין אזור המגורים (בתי המידות) של בברלי הילס. אלג'ם, לשעבר מנכ"ל וממייסדי ענק המחשבים פאקארד בל, הדהים את כולם כשרכש ב-2003 את מלון בברלי הילטון היוקרתי תמורת 130 מיליון דולר מידי מרב גריפין, איל המלונות והטלוויזיה המנוח. המלון מארח בין השאר את טקס גלובוס הזהב ואלג'ם השקיע 80 מיליון דולר נוספים בשדרוגו.

אלא שהעילה העיקרית להשקעה היא הפוטנציאל הטמון בכל שטח ההילטון אותו מבקש אלג'ם למנף לפרויקט ענק שיכלול גם מלון וולדורף אסטוריה היוקרתי בן תריסר קומות, מרכז ועידות וצמד מגדלי דירות שבהם 110 דירות מגה פאר שיוצעו תמורת 5.6 מיליון דולר בממוצע לדירה.

עיריית בברלי הילס קידמה בברכה את היוזמה של אלג'ם לנוכח גודש המיסים (ע"פ הערכות 700 מיליון דולר ב-30 השנה הקרובות) הצפוי לזרום לקופתה. אלא שהתושבים השכונה התלהבו הרבה פחות וניסו לבטל את רוע הגזרה בטענה שצפויים במקום מטרדי רעש מהבניה ועומסי תנועה כבדים שיפגמו באיכות החיים ובשווי נכסיהם.

למרות ההתנגדות החריפה ולאחר מאבק ציבורי ממושך, אישרה העירייה את הפרויקט, תוך התחייבות לממן הרחבת הכביש למניעת עומסי תנועה באזור. הפרויקט עדין זקוק לאישורי בניה ואיכות הסביבה אך אין בכך כדי לנחם את השכנים העשירים והזועמים.

ממש בשכנות לפרויקט של אלג'ם, על אותן שדרות ווילשיר המהוללות, יקום פרויקט נוסף על חורבות בית כולבו ותיק. מדובר בנכס שנרכש לפני ארבע שנים תמורת 33.5 מיליון דולר ונמכר שוב ליזמים אחרים תמורת 500 מיליון דולר. האחרונים ישקיעו חצי מיליארד דולר נוספים ויקימו במקום קומפלקס חנויות ומסעדות וצמד מגדלים בהם איך לא, עוד 235 דירות מגה יוקרתיות - למי שעדין לא רכש לו דירה באזור. וזה כמובן אינו סוף פסוק. מגדל בן 45 קומות, בעיצוב האדריכל הצרפתי ז'אן נובל, מיועד להבנות בסנצ'ורי סיטי. דונלד טראמפ מגלה עניין בהסבת מגרש גולף בשכנות לבברלי הילטון לקומפלקס מגורים יוקרתי.

כעת, על רקע גל המגדלים המתוכנן, תוהים גם האופטימיסטים שבפרשנים, האם אין בכך משום התהוות בועת נדל"ן מגה יוקרתית במערב לוס אנג'לס. **