לאחר גוויעתן הכמעט מוחלטת של דירות הנופש, מתיימרים גופים שונים לחלץ בעלי יחידות מתוסכלים מעול הדירה

בשנות ה-80 וה-90 רווחה בארץ אופנת רכישת יחידות נופש (Timesharing). אנשים רבים קנו זכות לנופש לשנים ארוכות, שאפשרה להם ולבני משפחתם לבלות מספר ימים מדי שנה במלון בארץ או בעולם. תמורת הזכות הזו שילמו הרוכשים תשלום ראשוני לא מבוטל והתחייבו לשלם דמי אחזקה שוטפים. עם הזמן, גילו חלק ניכר מהקונים שהם לא מרוצים מהעסקה. הסיבות לכך רבות ומגוונות: דמי אחזקה שהאמירו עם השנים, מועדי נופש קשיחים שלא היו נוחים לבני המשפחה, בתי מלון שגבו סכומים גבוהים עבור כל תוספת ושינוי ועוד.

במקרים רבים, נראה כי האופנים בהם שווקו היחידות הקשו על הרוכשים להבין את אופי העסקה. הסיפורים אודות צורות השיווק של חלק מהיחידות מזכירים תיאורים של חקירת שב"כ. פרסומים בעיתונות תארו מקרים בהם במהלך הפגישה עם אנשי המכירות נאסר על הלקוחות ליצור קשר עם גורמים חיצוניים לשם התייעצות. במקרים אחרים הושמעה באוזני הרוכשים מוסיקה רועשת שמנעה מהם להתרכז בחוזה. לעיתים אף נעשו ניסיונות להתיש את הלקוחות בשיווק אגרסיבי, עד שיחתמו על החוזים.

את היקפה המדויק של התופעה קשה לאמוד. במסמך שפרסמה מחלקת המחקר של הכנסת בשנת 2005, נטען כי ההערכות השונות בדבר מספר בעלי יחידות הנופש נעות בין 30 אלף ל-150 אלף איש. ממסמך מאת הממונה על ההגבלים העסקיים עולה, כי רק בין השנים 1993-1995 נמכרו בישראל 31,700 יחידות נופש, מתוכן 24,610 נמכרו על ידי רשת קלאב הוטל. על פי כתב תביעה ייצוגית שהוגש לפני מספר שבועות נגד מספר גורמים מהתחום עולה, כי במלון 'טבריה קלאב הוטל' יש 16,014 יחידות נופש. התביעה עצמה הוגשה בשם קבוצה בת 7,916 איש, אשר "למיטב ידיעת התובעים", החזיקה ביחידות נופש במלון.

ענף לגיטימי

על פניו, תחום המסחר ב'טיים שרינג' של יחידות הנופש בהחלט לגיטימי והוא יכול להוות פתרון זול יחסית למשפחות (מהארץ או מחו"ל) המבקשות לנפוש מדי שנה בישראל. אבל בפועל, הדימוי הציבורי של היחידות כל כך גרוע, עד שכיום כמעט ולא קיים להן שוק יד ראשונה. דירות הנופש המעטות שעדיין נבנות ונמכרות כאן משווקת בדרך כלל כמעין "דירות מגורים" לתושבים זרים, והן לא מסתמכות על המודל הכלכלי של ה'טיים שרינג'.

עם זאת, באופן מפתיע, סיפור יחידות הנופש מסרב לגווע. המספר הרב של הלקוחות, שחלקם כנראה אינו מרוצה, הוליד בעצמו בשנים האחרונות מיזמים כלכליים חדשים ומעניינים, המגלגלים מיליוני שקלים. בשנים האחרונות פועלים מספר גופים אשר 'מחלצים' (כלשונם) את בעלי היחידות מעול היחידה שמונח על כתפיהם. בחלק מהמקרים המחלצים עצמם הם אנשים שבעברם מכרו את יחידות הנופש המקוריות.

גם כלפי חלק מהמחלצים נשמעים סיפורים שדומים באופן חשוד לסיפורים על האופן בו שווקו היחידות המקוריות. בשבועות האחרונים התבשרנו, למשל, כי משטרת תל אביב הקימה צוות חקירה מיוחד שיחקור תלונות רבות שהצטברו כלפי חברות מהסוג הזה.

רפ"ק אבי דיין ממשטרת תל אביב, שעומד בראש צוות החקירה, מספר שדפוס הפעולה של הקבוצות הללו דומה; "לכאורה הם מצילים את בעלי יחידות הנופש, אבל הם מבצעים על גבם עסקאות תמוהות ומפותלות. אנשים שבאו למכור את יחידת הנופש מוצאים את עצמם מוציאים סכומים שמתחילים מ-50 אלף שקל. מישהו משלם 100 אלף שקל ואומרים לו לדוגמה שתמורתם הוא יקבל בחזרה סכום של 150 אלף שקל, אבל אז החברות האלה נסגרות".

לפי דיין, הנפשות הפועלות עוברות בדרך כלל מחברה לחברה. הוא מציין שבחיפוש שנערך לאחרונה במשרדיה של חברה בשם "אבסולוט-שייר" נמצאו חותמות של 6 חברות שונות מהתחום, שחלקן כבר סגורות. אחד העצורים בפרשה האחרונה, ששוחרר כבר בערבות, הוא אבי בן ארויה, שעבד עם חברות רבות ובכללן עם גי'. אמ. אמ יוניברסל השקעות ויזמות, המשתייכת לגוף של 4 חברות המכונה קבוצת ריאלטי.

"ניצול מצוקה"

ריאלטי ייזום פרויקטים היא אחת מארבע חברות בקבוצת ריאלטי. יתר החברות הן פנמה פאסיפיק, מועדון שוברי כסף הזהב וג'י. אמ. אמ יוניברסל השקעות ויוזמות. מנכ"ל ריאלטי הוא רוני פרל. פרל עסק בעברו גם במכירת יחידות נופש מיד ראשונה והשתייך לחברות שונות, בכללן לחברה בשם 'וורדוויד רסורטס', שעסקה ברכישת יחידות נופש יד שנייה.

בפסק דין של השופטת אושרי פרוסט פרנקל, שניתן במקרה של בין הזוג הלר שתבעו את החברה נכתב: "רוני פרל מנהל ובעלה של הבעלים של כרומוזום גנטיק, תפקד בנתבעת כמנהל מכירות, מחתים הסכמים, מציג פרזנטציות, והוצג ע"י התובעים כאיש שיווק אגרסיבי, עם לחץ מסיבי כדי לשכנע אותם לבצע את העסקאות, ובדיעבד מסתבר כי הזכויות הועברו לחברה המשפחתית של אשתו ושאותה הוא מנהל.

"נראה כי מדובר בעשיית עושר שלא בתום לב, כאשר רוני פרל משכנע אנשים להעביר ללא תמורה את הזכויות שיש להם ביחידת נופש לנתבעת, הוא לא מגלה להם שהזכויות לא עוברות לנתבעת אלא לצד ג', שהוא חברה משפחתית בבעלות אשתו, ובכך מתעשר על חשבון התובעים ושכמותם, אשר שילמו מחיר מלא עבור הזכויות. לא זו, כי אף גם זאת, הוא משכנע אותם כי בנוסף להעברת הזכויות חינם אין כסף, עליהם לשלם 7,500 דולר כדי לקבל סבסוד בנופש עתידי. בפועל כאמור, זכויות התובעים הועברו לאותה חברת כרומוזום". בסופו של דבר, הרשיעה השופטת את החברה וחייבה אותה להשיב לבני הזוג 32,775 שקל, לא כולל תוספות שונות שגם בהן חויבה החברה.

עו"ד יעל כהן-שאואט, היועצת המשפטית של המועצה הישראלית לצרכנות, כתבה בעבר מסמך העוסק בריבוי תלונות נגד שתיים מהחברות בקבוצת ריאלטי. לפי שואט מהתלונות הרבות עולה חשש "להטעיה וניצול מצוקת בעלי יחידות נופש בארץ או בחו"ל".

כהן-שאואט כותבת: "במועצה לצרכנות עשרות רבות של תלונות צרכנים בהן נטענות טענות בעלות אופי דומה, נגד חברת שוברי כסף הזהב...וחברת ריאלטי ייזום פרויקטים. אם האמור בתלונות נכון, עולה חשש לכאורה להטעיה ו/או ניצול מצוקת בעלי זכויות ביחידות נופש בארץ או בחו"ל שאין להם בה כל שימוש והמבקשים להשתחרר ממנה".

מה התמריץ שבו משכנעות החברות את הלקוחות למכור דירות נופש ואף להוסיף לא מעט כסף לשם כך? לגלובס הגיעו מספר חוזים של כמה מהחברות בקבוצת ריאלטי, שמסבירים את ההיגיון הכלכלי העומד (לכאורה) מאחורי המהלך.

באחד המקרים, גבה מועדון שוברי כסף הזהב מלקוח סכום של 86,200 שקל. הלקוח אמור היה לקבל בסופו של דבר 180,500 שקל, בפריסה של 12 שנים. ההחזרים בעסקאות מהסוג הזה לא נעשים בתשלומים שווים. בעסקה הזו התחייבה החברה לשלם 12 תשלומים חודשיים ראשונים של 825 שקל (דהיינו 9,900 שקל בסך הכל), לאחר מכן 12 תשלומים של 1,575 שקל (18,900 שקל), אחריהם 12 תשלומים של 1,735 שקל (20,820) ולבסוף 108 תשלומים של 1,212.9 שקל (130,993). כמו כן זכאי היה הלקוח לכל אותן הנחות שהחברה הבטיחה בשווי של 150 דולר לשנה (לפי תמחור החברה). בעסקה הזו אמור הלקוח לקבל את כספו בחזרה כעבור כ-5.5 שנים ולהתחיל מרגע זה לצבור תשואה חיובית.

בהסכם אחר שילם לקוח כ-72 אלף שקל. במקרה זה הובטחו לו כ-180 אלף שקל תוך 5 שנים. במקרה זה הלקוח (שביקש לבטל את ההסכם) היה אמור לקבל בחזרה את כספו תוך כשנתיים וחצי ואז להתחיל לצבור תשואה חיובית.

בהסכם אחר וחדש יחסית שילם הלקוח 120 אלף שקל. הפעם אמור האיש לקבל 216 אלף שקל בפריסה שנתית של 6 תשלומים שווים לאורך 6 שנים.

אבל אליה וקוץ בה: התשלום הראשון, בסך 36 אלף שקל, יעשה רק באמצע שנת 2009. כאן אמור הלקוח להתחיל לראות תשואה רק באמצע שנת 2012. מדובר בתשואות מרשימות החוצות לעיתים את קו 100 האחוזים. העסקאות הללו מעניינות כי הן מאלצות את החברה לגייס סכומי כסף נכבדים אותם אמורים הלקוחות לקבל בחזרה.

מקור הכסף

תחקיר שפרסם בעבר ידיעות אחרונות עסק בעסקאות הפיננסיות של קבוצת ריאלטי ובבטוחות הרעועות להן זוכים אלו שמבצעים אותן. גם אם נניח את עניין הבטוחות בצד, עדיין ניתן לתהות לגבי מקור הכסף של קבוצת ריאלטי. החברה אומנם צוברת ממון רב מעסקי יחידות הנופש (שמאפשר להתחיל ולהשיב ללקוחותיה את כספם בשנים הראשונות), אבל היא מבטיחה להם גם תשואות ניכרות. כיצד היא מתכוונת לשלם בעתיד את התשואות הללו?

בכתב תביעה שהגישה הקבוצה והעומדים בראשה בעבר, נכתב כי החברה וחברת ג'י.אם. אם יוניברסל "עוסקות במתן שירותים עסקיים הכוללים בין השאר פתרונות לבעלי יחידות נופש, פתרונות פיננסיים לפרטים ולבתי עסק בשלבי הקמה בכל קנה מידה, יעוץ שיווקי, פיתוח מוצרי מדף ועוד".

בידי גלובס מידע על מיזם כלכלי אחד בלבד בו עוסקת הקבוצה שאינו קשור באופן ישיר ליחידות נופש. באתר הבית של הקבוצה (שחלקים נכבדים ממנו הוסרו במהלך הכנת הכתבה), ניתן למצוא מידע על כפר נופש שהחברה מקימה על שפת הכינרת - ליצ'י ווילג'. מיזם זה מתואר גם באותו כתב תביעה שהגישה הקבוצה:

"פנמה פסיפיק, חברה העוסקת בתחום הנדל"ן ובין היתר הייתה בעלת הזכויות בחלקה 10 בגוש 15515, שהינה בגודל של 12,652 מ"ר, המצויה בסמוך לשפת ים כינרת ומצויה בהקמת כפר נופש תיירותי. התובעת מציעה לציבור ובין היתר גם בעלי יחידות נופש שונים לרכוש זכויות להקמת דירות נופש בגדלים שונים בכפר הנופש שיוקם, וזאת בתמורה להעברת יחידת הנופש שבבעלותם לבעלותה של פנמה, ותוספת תשלום.

"יצויין כבר עתה, כי פנמה אינה משווקת "יחידות נופש", במונח המקובל של המילה ובמובן של "Timesharing" או יחידות נופש כהגדרתן בחוק הגנת הצרכן, תשמ"א, 1981, וזאת באשר דירות הנופש שמשווקת פנמה אינן מקנות לבעליהן זכות שימוש "לסירוגין" כי אם זכות קניינית ובבעלות מלאה במקרקעין על דירת הנופש שנרכשת על ידי לקוחותיה, לשימוש בכל ימות השנה בהתאם לרצונם של הלקוחות. כלומר מדובר בדירה לכל דבר ועניין הנרכשת במסגרת הפרויקט להבדיל מזכות שימוש מוגבלת בלבד"

גם מהחוזים שבידנו עולה, כי הרוכשים מתחייבים אומנם להשכיר את דירות הנופש שלהם לחברת פנמה, אבל אם הם חפצים בכך הם יכולים לעשות זאת לתקופה מינימלית של 5 שבועות בשנה ובימי חג (ניתן כאמור גם להשכיר את הדירה לחברה לתקופות ארוכות יותר). לקוח שיחפוץ בכך יכול לשהות בדירת הנופש שלו כמעט כל השנה וזה הופך אותה כאמור לדירת מגורים לכל דבר.

במילים אחרות, חברת פנמה בונה על שפת הכינרת כפר נופש שמהווה גם מקום מגורים. עסקה זו מופנה לכל הציבור, אבל בעלי יחידות נופש יכולים למסור לחברה את היחידה בתור חלק מהתשלום. ספק רב אם מיזם שכזה, שמאפשר בעצם לבנות בתי מגורים על שפת הים באצטלה של כפר נופש, עומד בקנה אחד עם חוקי התכנון והבניה בישראל.

חשוב לציין, שבידי גלובס אין מידע לגבי כל סוגי העסקאות האפשריות והיצירתיות בליצ'י ווילג'. אחד הלקוחות סיפר לנו, שהוא דווקא רכש רק את הזכות לשהות בכפר במשך מספר שבועות בשנה, מבלי שתהיה לו שם זכות קניינית. הלקוח מספר כי הוא מסר את יחידת הנופש שלו בקלאב הוטל ושילם כמה עשרות אלפי שקלים, אבל לידי העיתון לא הגיעו חוזים מסוג זה.

"תוך מספר חודשים"

מהחוזים שבידנו עולה, כי בשלב הראשון לעסקה משלמים הלקוחות על רכישת הקרקע בלבד. בשלב השני הם אמורים לשלם גם עבור בניית בית הנופש עצמו. חברת פנמה הציבה לכל לקוח (מאלה שחוזיהם בידנו) רף מקסימאלי של עלות הבניה והיא מתחייבת לא לדרוש סכום גבוה מרף זה. גובה הרף משתנה מלקוח ללקוח.

כמו כן, מתחייבת החברה בפני הלקוחות שרכשו נתח קרקע לשכור מהם את דירתם לתקופות שונות אם אלו ירצו בכך. החברה גם מתחייבת שבשלוש השנים הראשונות מיום קבלת המפתח יוכל בעל הנכס למכור אותה לחברה תמורה תשואה של 13% מסך העלות ש"שולמה בפועל על הנכס". בעלי הדירות אמורים לשלם לחברה דמי ניהול חודשיים של 95 דולר. הסכום הזה ניתן לשינוי בהצבעה, כאשר לבעלי הדירות 5 נציגים בעלי כוח הצבעה של 50% ולחברה כוח הצבעה של 50% (למרות שהכפר עדיין לא קיים, סעיף זה יאפשר לחברה בפועל לשלוט בדמי האחזקה, על ידי החדרה של אחד מאנשי שלומה אל וועד נציגי הדירות.)

מרשימה שהגיעה לידי גלובס עולה, כי לחברה מאות לקוחות שרכשו קרקעות. החוזים שבידנו משקפים עסקאות של אנשים שכל אחד מהם רכש כמה עשרות מטרים מרובעים בעלות ממוצעת של כמה עשרות אלפי שקלים. אל זה אמורה כאמור להתווסף בעתיד גם עלות הבנייה. כאמור, לא מן הנמנע שבוצעו גם עסקאות זולות בהרבה. ברישום נסח הטאבו מופיעות הערות אזהרה על שמם של אנשים שרכשו מספר מטרים בודדים בכפר.

מהחוזים של הלקוחות עולה, כי החברה התחייבה להתחיל בבניה עד תאריך 31.12.07. בנספח שמצורף לכל חוזה מתחייבת החברה שבמקרה שהיא לא תתחיל לבנות את הכפר בזמן, תעמוד ללקוחות הזכות לקבל בחזרה את כספם. אולם, בגוף החוזה כתובים דברים שונים במקצת. הפעם, במקרה של איחור, לא מתחייבת החברה להחזיר את הכסף, אלא "לתת לרוכש קרקע חלופית במקום הקרקע, או להשיב לרוכש את שווי הקרקע לפי עלותה בפועל נכון ליום עריכת הסכם זה".

נראה שלפי גוף החוזה, יכולה החברה להסתפק בלתת לאותם לקוחות שידרשו לחזור בהם מהעסקה בעקבות האיחור, פיסת קרקע אלטרנטיבית בחלקה. מכאן ניראה כי החברה יכולה פשוט להחליף בין שתי פיסות קרקע של לקוחות לא מרוצים ולשלוח אותם לדרכם.

אם נתעלם לרגע מהעמימות הזו ונניח שהנספח עליו נכתב כי הוא "מהווה חלק בלתי נפרד מהסכם הרכישה" מחייב את החברה, אזי נראה כי היא נמצאת כרגע במצב בו עליה להחזיר כסף ללקוחות שידרשו זאת. מהחוזים שבידנו עולה, כי החברה אף התחייבה לשלם ללקוחותיה 500 דולר בגין כל חודש איחור במסירת המפתח.

במכתב ששלחה החברה ללקוחותיה בסוף 2007 נכתב כי התוכניות שהגישה לועדות המקומית והמחוזית, הושבו אליה על מנת שהחברה תערוך טבלאות איזון. מכאן נובע כי כרגע לא נמצאת בידי הוועדות השונות שום בקשה לשינוי יעוד הקרקע. בשיחות עם נציגי הוועדות השונות נמסר לגלובס, כי כרגע לא מונחת בקשה על שולחנה של אף וועדה.

גם ברגע שתוכניות אלה יוגשו, לא יהיה זה סביר להניח, על סמך ניסיון העבר, ש"התוכניות המפורטות יאושרו תוך מספר חודשים", כפי שהעריכה החברה באותו המכתב ששלחה ללקוחותיה (זאת בהנחה כי מדובר בכמה חודשים ספורים כמובן). זה לא סוד, שכיום מאוד לא קל לאשר שינוי ייעוד של קרקעות, וודאי כאלה הנמצאות בסמוך לכנרת.

הסבה שכזו אינה וודאית, היא מצריכה זמן, מה גם שהדבר נכון שבעתיים בפרויקט המוצג (אם כי לא בפני הוועדות) באופן ממנו ניתן להבין, כי בפועל הוא מיועד גם למגורים.

ניר פפאי, מנהל אגף שימור סביבה וטבע בחברה להגנת הטבע, מעריך שאישור הסבת קרקע מחקלאית למלונאית, באזור בו יש אלפי חדרי מלון שבנייתם אושרה אך הם עדיין לא נבנו, עלול לקחת מספר שנים. "לא ניתן לפסול אישור כזה על הסף, אבל אם יעוד הקרקע הוא אכן חקלאי כפי שאתה מציין, אני לא רואה סיבה שמישהו ימהר לאשר הסבה למלונאות כל עוד הזכויות הקיימות בסביבה הקרובה לא מומשו, כאשר אין כל הצדקה הנראית לעין". גורם פנימי מתוך אחת הוועדות הנוגעות בדבר, העריך כי במקרה הטוב ביותר מאושרות בקשות שכאלה כעבור שנה וחצי מרגע הגשת הבקשות, אולם הוא ציין שזו הערכה אופטימית.

על פניו ניראה שלמרות שחלפו יותר משנתיים מאז שהחלה החברה בשיווק הפרויקט, לא הרבה השתנה. השטח הוא עדיין שטח חקלאי ושום תוכנית לא מונחת כרגע על שולחנן של הוועדות השונות. נראה, כי השינוי המהותי ביותר שחל מאז הוא כי סכומים נכבדים של כסף הועברו אל חשבונותיה של קבוצת ריאלטי.

כרעי תרנגולת

כאמור, הכמות הגדולה של בעלי יחידות נופש מתוסכלים מאפשרת לגופים כמו קבוצת ריאלטי לפנות אל בעלי היחידות בהצעות שונות ומשונות. ברוב המקרים החברות הללו דוחות את התשלומים הגדולים באמת לעתיד הרחוק, כשהחשש הגדול הוא שבעתיד הן ייעלמו יחד עם הכסף של לקוחותיהן. כמו כן עולה השאלה מה מקור הכסף שאמור לממן את העסקאות הפיננסיות.

קבוצת ריאלטי חיה וקיימת, אבל ניראה כי היא צוברת התחייבויות רחבות היקף. אחד המיזמים בהם היא תלויה - הליצ'י ווילג' שעל שפת כנרת - עומד על כרעי תרנגולת. לפי החוזים עליהם חתמו הלקוחות, ניראה כאמור שהם יכולים לקום כעת ולדרוש את כספם. כמו כן האישורים לשינוי יעוד הקרקע עליה אמור הכפר לקום, עדיין לא נראים באופק. העובדה שבקשות לשינוי יעוד עדיין לא הוגשו (לאחר שנדחו פעם אחת) והעובדה שלא קל לקבל אישור שכזה גם לא מעודדות. החשש הוא שחברת ריאלטי תצבור התחייבויות רבות מידי בהן היא לא תוכל לעמוד בעתיד. כמו כן קיים חשש שלקוחות מודאגים שיראו שפרוייקט ליצ'י ווילג' מתמהמה, יקומו וידרשו את כספם (העובדה שהחברה מבטיחה כאמור לשלם להם 500 דולר החל מינואר 2009, דווקא מקטינה את הסיכון הזה).

למרות כל אלה, נראה כי פרויקט ליצ'י המדשדש לא מרפה את ידיה של החברה. את המכתב ששלחה ללקוחותיה היא מקנחת בהצהרה על מיזם נופש חדש שהיא עומדת להקים בצפון. ייתכן (אבל זו השערה בלבד) כי הכוונה היא לכפר נופש שמקימה חברת פרפקטו באזור אניעם שבצפון.

החברה הזו לא קשורה באופן ישיר לקבוצת ראליטי, אבל המנכ"ל שלה הוא אייל פרל, אחיו של רוני פרל. אייל פרל מוגדר באותו מכתב ששלחה קבוצת ריאלטי ללקוחות ליצ'י ווילג' בתור 'אחראי על התכנון מטעם פנמה פסיפיק'.

הקשרים בין חברת פרפקטו לקבוצת ריאלטי לא מסתכמים בקשר משפחתי זה. כאשר פנינו אל יחצניה של חברת פרפקטו הופנינו אל אדם בשם אושיק רושניק, שנטל חלק גם בהתנהלותנו מול קבוצת ריאלטי. הלה, אומנם ציין באוזננו כי אין לו תפקיד רשמי בקבוצת ריאליטי, אבל ניראה כי הקשרים בין החברות הדוקים יותר מאלה שמתוארים בתגובת החברה. לפי פרסומים בעיתונות, היקף ההשקעה בכפר-הנופש שמתכננת חברת פרפקטו יעמוד על 30 מליון דולר ופתיחתו "צפויה בקיץ 2010".