רומניה עדיין מושכת

למעלה מ-3000 חברות ברומניה נמצאות בבעלות ישראלית והן פעילות בה בתחומים שונים. לבנק לאומי, לחברת האופנה קסטרו, לרשת בתי הקפה ארומה ולחברות אחרות המוכרות לנו מישראל יש סניפים ברפובליקה שבדרום מזרח אירופה. אך למרות מגוון העסקים, רוב ההשקעות הן עדיין בתחום הנדל"ן ומה שמוביל את החברות הוא החיפוש אחר התשואה הגבוהה ביותר. ההנחה הבסיסית של המשקיעים היא שחוק הכלים השלובים יפעל והמחירים במזרח יגיעו בסופו של יום לאיזון עם מערב אירופה.

עברו כבר כמעט 20 שנה מאז שנפלה חומת ברלין ודווקא מתוך כל מדינות מזרח אירופה, רומניה מצליחה למשוך חלק נכבד מההשקעות של הישראלים בנדל"ן באזור זה. מה היתרונות בהשקעה ברומניה? כמה משלמים מס? וממה כדאי להיזהר?

תנופה וצמיחה

דני פישמן, מנכ"ל משותף בבית ההשקעות תמיר-פישמן אומר כי "יש ביקושים אמיתיים במזרח אירופה לעומת ארה"ב, שם הייתה בועה ספקולטיבית. ברומניה חלו שינויים ואנשים מתחתנים בגיל יותר מבוגר מאשר פעם, מביאים לעולם רק ילד אחד כמו במערב אירופה, מרוויחים יותר כסף בכל חודש ויש ביקוש אמיתי". פישמן הקים לפני כשנה את קרן תמיר-פישמן נדל"ן מזרח אירופה, שהוקמה בשותפות עם בנק לאומי (20%), עם אמיר לייבוב ועם מייק לנגר שמחזיקים ב-40% ועוסקים בניהול הקרן.

גלובס: האם משבר האשראי פגע בפעילות הנדל"ן ברומניה?

אמיר לייבוב: "הבנקים הפכו להיות יותר סלקטיבים. במזרח אירופה הייתה ירידה של כ-45% בעסקאות נדל"ן ברבעון הראשון של השנה לעומת הרבעון הראשון של שנת 2007. ברומניה הייתה ירידה חדה יותר של כ-68%. לבנקים אין זמינות של מקורות מימון כי רובם הם חברות-בנות של מוסדות פיננסים במערב אירופה ולכן קשה להם כיום לגייס כספים חדשים. כתוצאה מכך, המשקיעים רואים שהחברות מנהלות משא ומתן יותר זמן והרבה פעילים בשוק נמצאים על "Hold".

דני פישמן: "יש משקיעים מהמערב שהתמנפו מאוד והיום הם בקשיים. יש אמנם ביקושים, אבל זה לא אומר שליזם לא יהיו קשיים. בתקופות הטובות הבנקים נתנו לכולם אשראי, אך היום הם בודקים יותר בקפידה האם היזמים מסוגלים לבנות ומה רמת המינוף שלהם. מי שיושב על הון עצמי גבוה נהנה ויכול להמשיך לעבוד ולנצל הזדמנויות של מי שאין לו ידע ספציפי בתחום הנדל"ן או שהוא ממונף מאוד".

למרות ההאטה בקצב הצמיחה בעקבות משבר האשראי, התנופה ברומניה נמשכת וברבעון הראשון של השנה הייתה במדינה צמיחה של 8.2%. לדברי לייבוב, מינואר 2005 ועד מאי 2008 מחירי הדיור ברומניה עלו ב-18% והיום מחיר ממוצע של דירה ברומניה הוא 1,830 אירו למ"ר (לא כולל מע"מ). הצפי הוא שהשנה יימסרו כ-19 אלף יחידות דיור ברומניה.

מקומוניזם לקפיטליזם

מהיכן הביקושים לדירות? המעבר מקומוניזם לקפיטליזם במדינות מזרח אירופה מלווה בעלייה ברמת השכר. בעבר, הפועלים הרומנים נאלצו לעבוד בישראל בעבור כמה מאות דולרים לחודש, ואילו כיום זוג ממעמד הביניים יכול להגיע ברומניה לרמה הכנסה של כ-2000 אירו.

"בסוף מלחמת העולם השנייה, מי שהתמזל מזלו היה תחת הכיבוש של ארה"ב ומי שאתרע מזלו היה תחת הכיבוש הרוסי. זה ייקח מספר שנים עד שהפער ייסגר, אבל זה יקרה, הפוטנציאל במזרח אירופה אמיתי ולא ספקולטיבי", מסביר פישמן. ואכן בשנה שעברה התקבלה רומניה לאיחוד האירופי, ובשנת 2012 היא תיכנס לאיחוד באופן מלא, כך שמטבע האירו יהיה גם ההילך החוקי. עם זאת, הפערים בין מזרח למערב עדיין גדולים וקשה להאמין שבוקרשט כונתה בעבר "פריס של מזרח אירופה" - 44 שנים של שלטון אדום השאירו היטב את חותמן בעיר.

בנייני רכבת

ברומניה, כמו גם במדינות רבות אחרות כדוגמת ברית המועצות לשעבר, ניתן לראות את שיטת הבנייה המקובלת, שלפיה דירת המגורים נועדה לשינה ותו לא. הפונקציונליות מתבטאת בכל פרט בדירה, החל מחומרי הבניין וכלה בחדרים הקטנים. כך נבנו בדמיון מופלא בניין אחרי בניין, רחוב אחרי רחוב ושכונה אחרי שכונה, כשבכל דירה ניתן לשמוע את כל מה שמתרחש אצל השכנים.

"יש שיכונים קומוניסטים שאינם ראויים למגורים. מדובר על ערים באירופה עם הרבה תושבים ועם רמת חיים שעולה ולכן אין שום סיבה שהמחירים לא יהיו כמו במערב", אומר פישמן.

במקביל לעלייה ברמת השכר חלה עלייה בצריכה והתפתחות של שוק המשכנתאות שנתנה גם כן דחיפה משמעותית לתחום הנדל"ן למגורים. בתחום הנדל"ן המשרדי רמת המחירים עומדת על ממוצע של 15 עד 18 אירו למ"ר, במרכזי קניות נרשמו ב-2007 דמי שכירות ממוצעים של 24 עד 27 אירו למ"ר ובשטחים תעשייתיים טווח המחירים נע בין 3.7 ל-5 אירו למ"ר. מחוץ לבוקרשט ובערים קטנות יותר המחירים נמוכים יותר.

- מה חשוב לבדוק בהשקעה בנדל"ן ברומניה?

לייבוב: "כדי להוציא פרויקט לפועל צריך לבדוק את הנושא של תשתיות וכבישים. אי אפשר להסתמך על דרכים חקלאיות ויש בעייתיות בפיתוח שכונות חדשות. יהיו פרויקטים שבהם לחברת החשמל ולרשות המקומית לא תהיה היכולת לספק את התשתיות".

נקודה נוספת שיש לבדוק בזהירות רבה, והיא נכונה לכל מדינות ברית המועצות לשעבר, היא האם קיימות תביעות לבעלות על הנכס, שכן בתקופת הקומוניזם הוחרמו דירות רבות על-ידי השלטון והבעלים החוקיים עלול לדרוש את הנכס בחזרה.**