על רקע הפעילות הענפה של אלפי ישראלים ברחבי רומניה, החליט גם רו"ח עופר מנירב לפתוח משרד בבוקרשט, ביחד עם איציק ברקוביץ'. בנוסף, יש לו הסכם שותפות עם נשיא לשכת רואי החשבון ברומניה. מנירב מסביר שאזרח זר יכול לרכוש רק דירה למגורים ברומניה, אבל אין לו זכויות על הקרקע, שאותה ניתן לרכוש באמצעות חברה רומנית.
גלובס: מהו המס המשולם?
מנירב: "ברמת הפרט, אם מדובר בנכס להשקעה, יש לשלם 20% מס בעת מכירת הנכס: 2%-3% מס ברומניה והשלמה עד ל-20% בישראל. אם מדובר בחברה שמוכרת מקרקעין, משלמים מס של 16% בעת המכירה ברומניה ולאחר משיכת הכסף משלמים עוד 15% לשלטונות המס ברומניה ו-10% בישראל. בסך הכול, המס המשוקלל מגיע ל-37% - כמעט כפול מהמס שמשלם הפרט. אך החוק לא מאפשר אחרת, כיוון שאזרח זר אינו יכול לרכוש זכויות בקרקע. עם זאת, יש מנגנון של נאמנויות שבאמצעותו ניתן להגיע למצב שנשלם רק 20% מס.
חשוב להדגיש שמשנת 2003 שיטת המיסוי בישראל היא פרסונלית ולא טריטוריאלית. כלומר, מי שהשקיע ברומניה לא יכול לראות בכך מקלט מס אלא חייב לדווח על הכנסות משכירות של נכס וכן על רווחים ממכירה״.
- אילו רווחים מדובר?
"בשנים האחרונות התשואה ברומניה הייתה מדהימה: אם לפני 7 שנים דירה עלתה 4,000-5,000 דולר, היום אותה דירה נמכרת ב-150 אלף אירו. גם בשנה האחרונה יש משקיעים שהשיגו תשואה של 100%-300% במקרקעין, וזאת למרות שיש הסבורים שהשוק רווי.
״היום הרווחים הם לא על דירות מגורים, אלא על עסקאות מקרקעין, וצריך לדעת איך לאתר את המקומות הנכונים על-מנת להשיג רווחים יפים. הקפיצה הגדולה בשוק של דירות למגורים החלה לפני כשנתיים כשהחלו לתת משכנתאות. היום ניתן לקבל מימון של עד 100% וכך גדל מאוד הביקוש לדירות למגורים.
״מרבית היזמים הישראלים החלו לבנות בשנתיים האחרונות. עד אז הם עסקו בעיקר בקנייה של קרקע חקלאית, השבחה ומכירה של קרקע. קנו קרקע חקלאית, השביחו את הייעוד ואז מכרו ברווחים גבוהים״.
- ממה כדאי להיזהר?
"מי שעושה את הטעויות הכי גדולות הם ישראלים יוצאי רומניה, שדוברים את השפה הרומנית. הם חושבים שהם יודעים איך לפעול והם פחות זהירים ועושים טעויות עד כדי הפסדת כל כספם. השפה זה החלק הקטן בהכרת השוק, העיקר זה המנטליות ורק מי שנמצא שנים רבות ברומניה מבין את הנושא.
"במשא ומתן חייבים לקחת בעל מקצוע שיבצע בדיקה. בזמן פגישת עסקים, שותפי לא מציג שהוא יודע רומנית, אנו יושבים בדיונים ומקבלים אינפורמציה מדהימה. כך קרה לא אחת שהשלמנו כבר בבדיקה הראשונה את כל בדיקת הנאותות".
- איך הישראלים פועלים?
"הישראלים רוכשים קרקע בכמות גדולה, עשרות ומאות דונמים וחשוב להם שהקרקע תהיה קרובה לאחד מהכבישים הראשים שיוצאים מבוקרשט. כמוכן, חשוב להם גם שיהיה מחלף קרוב ואם אין כזה באזור, הם פונים למשרד התחבורה שייבנו. לאחר מכן עושים תוכנית של האזור ואז צריך לשווק. קרנות הפנסיה האמריקניות, לדוגמה, מחפשות להשקיע במרכזים לוגיסטיים, כיוון שבוקרשט צריכה כאלה בגלל ההתפתחות המהירה".
- מה לגבי קרקע חקלאית?
"למרות הבירוקרטיה הנוראית, ההליכים לשינוי קרקע מהירים פי כמה מאשר בישראל. באזורים הכפריים הקרקעות החקלאיות לא מחולקות אלא ראש היישוב הוא זה שקובע את החלוקה ובדרך כלל יש לו באופן אישי חלקים בקרקע. אם תעשה איתו עסקה טובה - הוא יאגד לך את הקבוצה של הכפריים וידאג שתקבל את האחוז של הקרקע שאתה רוצה - אי אפשר לעשות זאת לבד".
shauly-a@globes.co.il
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
