"בית מורכב" - חלוקה צודקת

גם מבנים מסחריים, תעשייתיים או בעלי ייעוד משולב (כגון מגורים ומסחר) עשויים להיחשב כ"בית משותף" לנושא השתתפות הדיירים בהוצאות אחזקתו. בחלק מהמקרים חלק מההוצאות רלוונטי רק לחלק מהמבנה, ומשכך אין מקום להשיתן על כל דיירי הבית.

כך לדוגמא, אם באגף אחד שבמבנה מותקנת מעלית המשרתת את דיירי האגף בלבד, הרי שבהתמלא תנאים מסויימים אין הצדקה להטיל את נטל הנשיאה בהוצאות אחזקת המעלית על דיירי האגף אשר אינו נהנה ממנה.

ריבוי כניסות או אגפים עשוי ליצור ריבוי מחלוקות, במיוחד כאשר בעלי דירות באגף אחד המקפידים על שמירת הרכוש המשותף שבתחומי האגף שלהם נדרשים להשתתף בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף המשמש בעלי דירות באגף השני, אשר מזלזלים באחזקת הרכוש המשותף.

חוק המקרקעין קובע שמקום שבית משותף מורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחדים, אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מיתקנים נפרדים (להלן - "בית מורכב"), ניתן לקבוע בתקנון או באמצעות פנייה למפקח על הבתים המשותפים כי הרכוש המשותף שבתחומי כל אגף ינוהל ויתוחזק בנפרד על-ידי בעלי הדירות באותו אגף.

במציאות המודרנית, אשר בה נבנים מבנים מורכבים ומתנשאים, חלקם רבי קומות בעלי מספר כניסות, בעלי ייעוד מעורב (מסחר, משרדים, מגורים) הכרזה כזו הופכת יותר ויותר רלוונטית. משמעות הכרזה זו היא כי כל אגף יתפקד בנפרד כמעין בית משותף קטן יותר.

נקבע בפסיקה כי אין כל הצדקה לראות בכל דירה שיש לה כניסה נפרדת אגף נפרד רק בשל קיומה של כניסה נפרדת. חייבים להתקיים תנאים פיזיים נוספים כגון שקיים רכוש משותף כלשהו אשר ניתן להצמידו לכל אחד מחלקי הבית המורכב ולנהלו באופן עצמאי ובלעדי זאת, על מנת למנוע מצב בו לאגף בבית המורכב לא צמוד כל רכוש משותף.

כך לדוגמא, בתיק מס' 125/07 שהתברר בפני המפקח על הבתים המשותפים בירושלים, ביקשו בעלי היחידות להתייחס אל מחסן אשר בבעלותם כאל אגף נפרד באמצעות הצהרה על הבית כבית מורכב, בהתבסס על מצבו הפיסי הירוד של המחסן וחוסר האפשרות לעשות בו שימוש. מטרתם היתה להשתחרר מחובת הנשיאה בהוצאות בגין אותו מחסן. בדחותו תביעה זו קבע המפקח, כי כאשר לא קיים רכוש משותף כלשהו שיכול להיות מיוחד למחסן ולהיות מנוהל ומוחזק על ידו, אין לראות במחסן כאגף בבית מורכב.

במקרה אחר, ע"א (י-ם) 6217/05, קבע ביהמ"ש בנסיבות בהן השימוש ביחידה כמועדון פילנתרופי הפועל בשעות וימים מסוימים מובחן מהשימוש ביתר היחידות בבית, כי בהנחה וניתן יהיה להותיר אך כניסה אחת עצמאית ליחידה מהרחוב, ולאטום את פתחי היחידה לעבר הרכוש המשותף - ניתן יהיה להכריז על הבית כבית מורכב. יחד עם זאת, בהתחשב בנסיבותיו המיוחדות של הבית נקבע כי גם לאחר הכרזת הבית כמורכב יישארו חלקים בניהול ותחזוקה משותפת.

הכותבת היא עורכת דין במשרד יעקב סלומון, ליפשיץ ושות' ומתמחה בדיני מקרקעין ונדל"ן.