נאוסיטי המקיעה במזרח אירופה: "אנחנו אפילו לא מחפשים כיוונים בישראל"

יואב מורן (47) מגיע ממשפחה שבנתה בארץ כבר מ-1978. אולם כיום עוסקת נאוסיטי, שהוקמה ב-2003 ומורן הוא מנכ"לה, בעיקר במזרח אירופה. "את נאוסיטי הקימו 4 שותפים: היו"ר אהוד בן-ש"ך מפטרולגז, אבא שלי, חיים מורן, ואני (אז היינו מבעלי מבני גזית), ושני שותפים יותר פאסיביים, אדי ארדיטי וסבי בר נוי.

מבני גזית בנתה אלפי יחידות בכל הארץ, מבאר שבע ואופקים ועד קרית ביאליק וכל מה שבאמצע. מה שהבאנו לנאוסיטי ממבני גזית זה שאנחנו קונים את הקרקע, מפתחים, בונים ומשווקים את המוצר הסופי לדיירים. בארץ עסקנו גם בביצוע ולא רק ביזמות. בחו"ל אנו משתמשים בקבלני משנה, אבל עדיין ניהול הביצוע נעשה על ידינו ואנו מחזיקים מהנדסים וכוח ניהולי".

גלובס: מה הפעילות הנוכחית שלכם?

מורן: "במארס 2007 גייסנו 190 מיליון שקל בהנפקת אג"חים בתל אביב. ב-2004 חברנו עם פועלים שוקי הון להקים קרן נדל"ן שהיתה די ראשונית במזרח אירופה, וגייסנו 92 מיליון דולר שסיימנו להשקיע אותם, תוך שנאוסיטי המשיכה לפעול מחוץ לקרן בעיקר בפולין והונגריה. כיום אנחנו נמצאים בגיוס של קרן חדשה עם פועלים. יש לנו 15-20 איש בכל מדינת פעילות, עם מנהל מדינה (ישראלי), מנהל שיווק, מנהל כספים ואחרים, רובם לא ישראלים.

* יש לך ניסיון רב בארץ, אבל למעט פרויקט אחד נאוסיטי לא פעילה כאן.

"נאוסיטי רכשה את פרויקט גן ראובן ביבנה עם הקמתה. חשבנו שנהיה מוטים יותר לישראל, אבל כיום אנחנו אפילו לא מחפשים כיוונים בישראל. ישראל מאוד קשה והיא השתנתה לרעה בשנים האחרונות, המימד הבירוקראטי הפך בלתי נסבל. זה היה תמיד, אבל הוחמר בעשור האחרון. האין אונות פה של הבירוקרטיה ושל חוסר הרצון לקדם פרויקטים היא פראית. ביבנה אנו לא מצליחים להזיז את התב"ע כבר 6 שנים, למרות שמדובר בפרויקט שהמדינה הגדירה כעדיפות לאומית ושכולם רוצים אותו - המינהל, העירייה ומשרד השיכון. 1,300 יח"ד שלנו, ועוד כמה אלפי דירות מסביב - תקועות. מלבד זאת, המרווחים בארץ מאוד קשים, המחירים עולים ויורדים בגלל הדולר, הקסאמים והשלטון שמתחלף. מרגע שיצאנו החוצה, אנחנו שם. אני מצטער שאני לא יכול להשתמש בניסיון שלי ממבני גזית בנאוסיטי, אבל פתחתי דף חדש. זה לא שווה את המאמץ. ב-2005 מכרנו את מבני גזית למשפחת פייגלין".

* מהן השפעות משבר האשראי על הפעילות שלכם באירופה?

"בעולם המשבר קיים כמעט שנה, אבל לאירופה הוא הגיע רק בינואר 2008. בחלק מהמדינות תיפסק העלייה הגדולה במחירי קרקעות, בעיקר ברומניה, אבל גם בפולין. אנשים קנו קרקע, חיכו חצי שנה, ומכרו לישראלים אחרים ברווח מסוים, וכל הישראלים נהנו מזה. היום אני לא חושב שהמחירים יעלו כך. אלה שבנו בניין או שניים, יחברו לקבוצות יותר גדולות שיש להם היום יתרון. בנקים צמצמו את מקורות האשראי בעיקר למימון קניית קרקע ופרויקטים. כשבנק בא אלי היום הוא מעלה לי קצת את הריבית או את יחס ההון העצמי, אבל אני מקבל את הפרויקט. רוכשי הקרקעות יצטרכו לעבוד על הבאת יותר הון עצמי ושותפים".

* האם חלון ההזדמנויות ברומניה והונגריה נסגר?

"ברור שמה שהיה לפני 5 שנים כשנכנסנו לשם והיתה עלייה פראית, וכל מה ששיווקת נמכר, לא קיים. היום השוק בשל ותחרותי, וצריך להיות בו מקצוען ולמכור בו כמו בארץ, אבל יותר בקלות. ברומניה מחירי הדירות והקרקעות מאוד עלו, אולם לא בנו הרבה והביקושים עדיין אדירים. בהונגריה בנו המון בעשור האחרון, ותהיה יציבות. צ'כיה מסתמנת כארץ מצוינת לנדל"ן, יש צמיחה גדולה של המדינה ומחירי הנדל"ן שם יחסית נמוכים. החברות הגדולות האירופאיות אוספות קרקעות, וכולם צופים המשך ביקושים בן-ש"ך ואני פעילים במזרח אירופה מ-1998. אנחנו בוחנים מדינות נוספות כמו אוקראינה וסרביה, אבל אני לא חושב שניכנס אליהן".