הבלוף של הדירות להשכרה

שוב הגיע חבר כנסת תורן עם בשורה חברתית - הקמתן של דירות להשכרה, שיספקו מזור למצוקת המגורים הקשה בישראל. הודות לתמריצים כלכליים, מבטיח לנו הפעם חבר הכנסת משה כחלון, או-טו-טו יקימו כאן דירות להשכרה לטובת חיילים משוחררים, סטודנטים וזוגות צעירים. לפני שנתיים, במאי 2006, היה זה שר השיכון מאיר שטרית, עוד נציג ציבור שאוהב לאמץ את התווית הסוציאלית, שהבטיח בוועדת הכלכלה של הכנסת שבתוך שנתיים ישווקו וגם יוקמו בישראל 10,000 דירות להשכרה.

מדובר בשני צירים מקבילים - כחלון מוביל כעת את התיקון בחוק לעידוד השקעות הון, ואילו שטרית הביא אשתקד לאישור הכנסת חוק נפרד לעידוד בניית דירות להשכרה. שני צירים שלא רק שאינם נפגשים לעולם, אלא שגם לא מובילים לשום מקום.

הצרה הכי גדולה של בשורת הדירות להשכרה היא שנושאים אותה נציגי השכבות החלשות. תמיד ידברו נושאי הדגל ומביאי הבשורה על דירות להשכרה כמעין תחליף לדיור הציבורי של פעם. כאילו הטבות מס זניחות, והן תמיד יהיו זניחות כדי שהאוצר יסכים לאשר את החוק, יתמרצו את היזמים להפוך לעמידר החדשה.

האמת בדיוק הפוכה. מי שרוצה לראות כאן בנייה של אלפי דירות להשכרה מסודרות, צריך להציע אותן כפתרון כלכלי עסקי. לא כפתרון ליזם חברתי פילנתרופי או למשפחה שאין לה אמצעים לקנות דירה, אלא כפתרון ליזם או גוף מוסדי שמחפש השקעה ארוכת טווח, כזו שמניבה תשואה בטוחה, ולמשפחות שמתאימים להן היתרונות הרבים של מגורים בדירה שאינה בבעלותם.

הרי כבר מזמן התברר שאין הכרעה כלכלית בשאלה האם מוטב לקנות או לשכור דירה. מי שחושב שחבל לזרוק את כספי השכירות ולא לשלם משכנתא במשך 25 שנה, כדאי שיבדוק כמה כסף יצבור בפרק הזמן הזה ההון העצמי שהוא בוחר לתת מרצונו למוכר הדירה. מול חסרון השוכרים בהעדר תחושת הביטחון והיציבות, ישנם לא מעט יתרונות הקשורים בחופש להחליף בעל בית או שכנים בלי כאב ראש הכרוך במכירת דירה.

בכל מדינה נורמלית יש שוק גדול מאוד של אנשים, ולא "סטודנטים, זוגות צעירים, חיילים משוחררים ומעוטי יכולת", שלא חושבים על אופציית מגורים אחרת מלבד שכירת דירה. באופן טבעי, מולם מתפתחת תעשייה ענפה של יזמים שרוצים להקים ולקנות את אותן דירות.

בדיוק כמו שרוב רובם של היזמים ובוני הקניונים, המשרדים ובתי האבות בישראל הבינו די מהר שעדיף להם להשכיר ולא למכור אתהבלוף המשרדים, החנויות או החדרים לדיירים הקשישים (מה שהיה מאוד לא טריוויאלי בתחילת הדרך), אין שום סיבה שבענף המגורים המצב יהיה לגמרי שונה.

יהיו כאלה שיעדיפו לבחור בפרויקט שמוסר דירה לבעלות מלאה, אבל יהיו אולי לא פחות שיעדיפו לחתום על חוזה שכירות. בדיוק כמו שהם חותמים כל שנתיים או חמש שנים על חידוש חוזה השכירות למשרד או לחנות שברשותם. אגב, כאב הראש הכרוך במעבר משרד או חנות אחרי שנים לא פחות מורכב ממעבר דירה. בפועל, כמו שבעל המשרד מעדיף להשאיר את השוכר הוותיק והמוכר, גם בפרויקטים להשכרה לא צריכה להיות תחלופה בכל פעם שהחוזה נפתח מחדש. הרשויות צריכות להכניס את זה באופן מעשי למפת התכנון ואז נראה פה תואמי מגדלי עזריאלי או מגדלי יו שבהם יושכרו דירות.

פשוט צריך להגיד את האמת: דירות בפרויקטים להשכרה לא יהיו זולות. הן יתאימו בעיקר לבעלי אמצעים ולבעלי משפחות שיחליטו לבחור במסלול של שכירות. היזם שיבנה אותן חייב להשתכנע שהתשואה שהן יניבו תהיה גבוהה יותר מהכסף שהוא משלם לשוק ההון או לבנק, ושהשוכרים שהוא מכניס לפרויקט לא שונים בהרבה מעו"ד או חברת היי טק ששוכרים משרד. ככה זה באירופה, ככה זה בארה"ב וככה זה צריך להיות סוף סוף גם בישראל.