משביחים את הפטור

כולנו בני אדם וכולנו טועים. כך ללא יוצא מן הכלל. ובכל זאת, נדיר מצב, שלפיו טעות דפוס, שנפלה בספר החוקים, בעת הדפסתו של חוק מסוים, מובילה לפסיקה שגויה של העליון, אשר נותרת על כנה משך מספר שנים. כך אירע בנוגע להדפסתו של סעיף מסוים בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. סעיף זה נועד להסדיר הענקת פטור מתשלום היטל השבחה בעת מתן היתר לבניית (או הרחבת) דירת מגורים, שנועדה לשמש למגורי מחזיק המקרקעין או למגורי קרובו. תנאי להענקת הפטור הוא שהשטח הכולל של דירת המגורים, לאחר בנייתה או הרחבתה, אינו עולה על 120 מ"ר.

אלא שבעת הדפסתו של הסעיף בספר החוקים, נפלה טעות דפוס. בעת הגדרת המקרקעין, שבקשר אליהם יוענק הפטור, נכתב כאילו מדובר ב"מקרקעין ששימשו למגוריו או למגורי קרובו", זאת במקום שייכתב "מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו". "שימשו", לשון עבר, במקום "ישמשו", לשון עתיד. ואם "שימשו", לשון עבר, הרי ניתן היה להבין מכך, כאילו המבחן להענקת הפטור נעוץ בשימוש, שנעשה בעבר במקרקעין, ללא קשר לשימוש שייעשה בו בעתיד. כאילו את הפטור ניתן להעניק רק למי שכבר טרם הגשת הבקשה להיתר בנייה עשה שימוש במקרקעין. מילים אחרות: לשון הסעיף הצביעה על כך, שהפטור יוענק רק למי שעל מקרקעיו כבר בנויה דירת מגורים, והמבקש להרחיבה, או להרסה ולבנות אחרת תחתיה. מלשון הסעיף עלה, כי הפטור לא יוענק למי שמבקש לבנות על קרקע בתולה, לראשונה, דירת מגורים.

הטעות תוקנה

טעות הדפוס תוקנה, וכעבור שלושה שבועות בלבד לאחר הדפסת החוק, פורסם בספר החוקים "תיקון טעות דפוס", בה הועמדו הדברים על מכונם. חרף תיקון הטעות, היא הובילה לפסיקה שגויה של בית המשפט העליון. בפסק-דין ידוע, בו נוסדה ההלכה, הידועה כ"הלכת צרי", נקבע כי רק מי שטרם הגשת הבקשה להיתר בנייה עשה בה שימוש למגוריו או למגורי קרובו, יבוא בגדר הפטור שמעניק הסעיף האמור. השופטת דליה דורנר לא ראתה עצמה פטורה מלהתייחס גם אל נוסח החוק טרם התיקון. היא קבעה, כי נוסח זה מעמיד את התנאי הראשון לקבלת הפטור, תנאי העוסק בעבר, היינו, שיהיה מדובר בדירה, שעובר להענקת הפטור שימשה למגורי האדם המרחיב אותה לצורך הגדלת תחום מחייתו.

פסק הדין בעניין צרי זכה לחוסר אהדה רב בקרב הציבור הרלבנטי. הביקורת עליו הייתה רבה. התחושה הייתה שהקביעות שנכללו בו אינן קולעות למטרתו הסוציאלית של סעיף הפטור. אלא שלא רק לאור הקביעה האמורה זכה פסק הדין לביקורת. השאלה המרכזית, שעמדה בו לדיון, הייתה האם הפטור מהיטל השבחה, שמעניק הסעיף, חל גם כאשר על המקרקעין נבנות מספר דירות, שמא הוא יחול רק בבנייתה של דירה אחת. על-פי הלכת צרי, הפטור יוענק רק בבניית דירה אחת. לאור זאת שזו הייתה הקביעה האופרטיבית שבפסק הדין, היו שגרסו, כי הקביעה הצדדית, שנבעה מטעות הדפוס ושלפיה תנאי הוא, כי כבר בעבר שימשו המקרקעין למגורי המחזיק או קרובו, הנה "אמרת אגב", ושהיא אינה מייסדת הלכה מחייבת של בית המשפט העליון.

בשבוע שעבר, כ-5 שנים לאחר מכן, תיקן בית המשפט העליון את הטעות. היה זה במסגרת בקשת רשות לערער, שהגיש ד"ר זיאד חמאיסי (באמצעות עו"ד עימאד חמאיסי), על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת, שבו הוא חזר על אותה הטעות. חמאיסי, תושב כפר כנא, הגיש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה מבוא העמקים בקשה להיתר בניית בית מגורים על מגרש שבבעלות אביו, וביקש לפטור שטח של 120 מ"ר מחיוב בהיטל השבחה. בקשתו נדחתה נוכח הקביעה האמורה שבפסק-דין צרי. חמאיסי ערר על כך, ובית משפט השלום בנצרת קיבל את עמדתו. השופט צרפתי קבע, כי הקביעה הרלבנטית בפסק-דין צרי הייתה בגדר "אמרת אגב" שגויה גרידא. הפעם הייתה זו הוועדה המקומית, שהגישה ערעור (באמצעות עו"ד רני גורלי וחנין מאוייס). ערעורה התקבל. בית המשפט המחוזי ראה בקביעה שבפסק-דין צרי הלכה מחייבת, וראה עצמו מחויב ללכת באותה הדרך.

בקשת הרשות לערער, שהוגשה על-ידי חמאיסי, התקבלה עתה על-ידי בית המשפט העליון. השופט יוסף אלון (בהסכמת השופטות אילה פרוקצ'יה ועדנה ארבל) היה מודע לכך, שבפניו הזדמנות, שאין לדעת מתי תחזור, לתקן את המעוות. הוא לא החמיץ אותה. "נוכח ההשלכות הרוחביות הנוגעות לסוגיה המתעוררת בעניין זה... החלטנו להעתר לבקשה ולדון בה כבערעור גופו", קבע.

אלון הזכיר, שנקודת המוצא לפרשנותה של הוראה שבדין הנה, בראש ובראשונה, בניסוחה ובלשונה. עוד הוא הזכיר, שבפסק-דין צרי נדונה הטענה, שלפיה את הפטור יש להעניק גם למחזיק במקרקעין, עליהם הייתה בנויה דירה, זו נהרסה ותחתיה נבנו על המקרקעין מספר דירות, שיועדו לשימוש המחזיק ולשימוש ילדיו. "הטענה נדחתה מתוך הפרשנות המצמצמת הראויה להוראות סעיפי הפטור מהיטל השבחה ונוכח הפרשנות הלשונית הנדרשת לכך", שהסעיף הרלבנטי בחוק נוקט לשון "דירה" ולא "דירות", הסביר אלון. בכך הוא ביקש להדגיש את זאת, שהסוגיה שנדונה בפרשת צרי שונה מזו, שבאה בפניו.

אלא שהוא לא התעלם גם מן הקביעה, באותו פסק-דין, שלפיה תנאי בלעדיו אין להענקת הפטור הוא שהמקרקעין כבר שימשו למגורי המחזיק או קרובו. הוא הזכיר, שבקביעה זו התבססה השופטת דורנר על לשונו המקורית-המוטעית של הסעיף. "דא עקא, מתברר כי הנחה ניסוחית זו טעונה בחינה מחודשת, שכן שלושה שבועות לאחר חקיקת סעיף 19(ג)(1) (בניסוח 'ששימשו') פורסם בספר החוקים... 'תיקון טעות דפוס'", הזכיר. ובתיקון זה הוחלפה המילה "ששימשו", לשון עבר, במילה "שישמשו", לשון עתיד. "לאמור, הבחנתו של פסק דין צרי בין 'הנוסח המקורי' ל'נוסח הנוכחי' יסודה בטעות דפוס שאירעה בנוסחו המקורי... ואשר תוקנה זמן קצר מאוד לאחר מכן", המשיך אלון.

הוא קבע, כי משבנוסחו הנכון, מלכתחילה, של סעיף הפטור הרלבנטי, הוא היה אמור לצפות פני שימוש עתידי, ולא פני שימוש שבעבר, הרי נכונה טענתו של חמאיסי, שלפיה "פרשנות לשונית לנוסח זה של הסעיף, לפיה 'הבנייה' מתייחסת רק לבנייה מחודשת של דירה שהיתה במקום קודם לכן, לא זו בלבד שאינה מתבקשת מתוך נוסחו של הסעיף (בנוסחו הנכון), אלא שעל פני הדברים נמצאת היא מנוגדת לאותו הנוסח". אמור מעתה: לפטור מתשלום היטל השבחה יזכה גם מי שעל מקרקעיו מעולם לא התבצעה בנייה כלשהי, והמבקש לבנות עליהם עתה, על קרקע בתולה, דירה למגוריו או למגורי קרובו (וזאת עד לשטח של 120 מ"ר).

אלון ראה להדגיש, כי פרשנות, שלפיה הבנייה הזכאית לפטור שכזה היא רק ב"בנייה שהיא הרחבה", היא פרשנות שגויה, שאין לה "זכר ואחיזה כפי מילותיו וניסוחו" של הסעיף.

פטור לציבור רחב

לאחר כל אלה, ועל-מנת שפסק-דינו לא יעסוק רק ב"תיקון טעות דפוס", התייחס אלון גם אל הפרשנות התכליתית הראויה של הוראת סעיף הפטור. הוא ביקש לבחון אם מסקנתו האמורה עומדת בניגוד לתכלית שביסודו של הפטור. "אין הדבר כך", מיהר לקבוע. הוא קבע, כי הפרשנות המצמצמת, בה יש לנקוט בנוגע להענקת הטבות על-חשבון הקהילה, לא נועדה לשלול מהזכאים לכך את ההטבות, שנקבעו להם במפורש. היא לא נועדה גם ליצור הבחנה מפלה בין "בנייה מלכתחילה" לבין "בנייה מרחיבה", מבלי שיש בהוראת הסעיף "אחיזה לשונית להבחנה שכזו, ומבלי הצדקה לכך מתוך תכליתה של הוראת הפטור".

לסיום ראה אלון להדגיש, כי בקביעתו זו הוא אינו הופך הלכה מחייבת של בית המשפט העליון. כך מאחר שלדידו, הקביעה הרלבנטית בפסק-דין צרי לא הייתה אלא "אמרת אגב". כך, הלכת צרי, שעניינה הענקת הפטור רק בבניית דירה אחת, שרירה וקיימת.

יהיו הדברים כפי שיהיו. בין אם המדובר בשינוי הלכה ובין אם לאו, התוצאה זהה. עד כה ראו עצמן הוועדות המקומית מחויבות, לפחות רשאיות, ללכת בנתיב, שסומן בפסק הדין בעניין צרי. לאורו הן לא העניקו פטור מתשלום היטל השבחה למי שבנה את דירת מגוריו על קרקע בתולה שבבעלותו. מעתה ואילך הן לא יוכלו "להסתתר" עוד מאחורי כתפיו הרחבות של פסק-דין צרי. מעתה יהיה עליהן להעניק את הפטור לציבור רחב יותר. ומה על כל אלה, שבקשותיהם המוצדקות לפטור סורבו עד כה? דומה שתביעה ייצוגית לא תהיה ההליך הנכון לנקוט בו בקשר לכך. אולי תביעות רבות להשבה? (רע"א 3626/06). *

ראו עוד במוסף הנדל"ן (עמ' 20)