מתנות לצורך הגדלת הפטור

בפסק דין חמאיסי (רע"א 3626/06, 22.7.08), עליו נכתב במדור בשבוע שעבר, הבהיר בית המשפט במפורש, כי הלכת צרי (רע"א 7417/01) נותרת על כנה בכל הנוגע לקביעה כי הפטור מהיטל השבחה ימשיך להינתן על דירה אחת בלבד עד שטח של 120 מ"ר. עם זאת, הבהיר ביהמ"ש, כי הערת אגב של השופטת דורנר בעניין צרי, לפיה הפטור יינתן רק על דירה הנבנית על קרקע ששימשה בעבר למגורים (היינו, לבנייה חדשה בעקבות הריסת דירה קודמת) - בטעות יסודה, ונובעת מטעות סופר בחקיקה של תיקון מס' 20 לחוק התכנון והבנייה (לשם הרחבה ראו רשימתו של מר אבי שנער, שמאי מקרקעין, שפורסמה במוסף זה ביום 27/7/08 ובאתר הנדל"ן תחת "מיסוי").

הפרשנות אותה יש לייחס לפסק הדין בעניין חמאיסי, לאור קביעתו בדבר שרירות הלכת צרי, הינה בעלת משמעות רבה בכל הנוגע לאפשרות להגדיל את הפטור מהיטל השבחה על-ידי מתנות לקרובים.

לטעמנו, קיימות שלוש גישות אפשריות ביחס לפרשנות ההלכה בעניין האמור.

הגישה הראשונה נסמכת על הטענה על פיה הנימוק המרכזי עליו מסתמך בית המשפט בעניין צרי הוא כי יש להעניק פטור אחד למגרש, לאור התכלית הסוציאלית של הוראת הפטור. על פי גישה זו, החידוש בפסק הדין בעניין חמאיסי הינו כי אין המחזיק נדרש לעשות שימוש במגרש טרם בניית הדירה, אולם הפטור יינתן בגין בניית דירה אחת בלבד.

הגישה השנייה תעניק פטור בהתייחס לשני פרמטרים: האחד - מספר המחזיקים במגרש, והשני - מספר הדירות אותן ניתן להקים על הקרקע בטרם אושרה התוכנית המשביחה. על פי גישה זו, לדוגמא, ככל שהתב"ע שבתוקף מאפשרת להקים שלוש יחידות, וכן קיימים שלושה בעלים, לאחר אישור התוכנית המשביחה כל אחד מן הבעלים יקבל פטור בגין דירה אחת.

הפועל היוצא של עמדה זו הינו, כי על מנת לנצל הפטורים כאמור יש לתת מתנות לקרובים בטרם אישור התב"ע!

הגישה השלישית תגרוס, כי אין להתחשב בזכויות הקיימות במקרקעין, אלא תבחן את מספר הבעלים בלבד. בעת מימוש הבנייה, כל אחד מן הבעלים יקבל פטור בגין דירה אחת. גם ביחס לגישה זו ניתן לנקוט בשתי עמדות. הראשונה - תבחן את מספר הבעלים במקרקעין בטרם אישור התב"ע המשביחה. השנייה - אף לאחר אישור התב"ע ניתן להעביר זכויות בקרקע, באופן בו כל אחד מן הבעלים החדשים יקבל פטור בגין דירה אחת. נציין כי עמדה זו יש בה כדי להרחיב את האמור בפס"ד חמאיסי, שכן אין היא עומדת בקנה אחד עם הלכת צרי.

אימוץ גישה זו, על שתי החלופות ליישומה, תחייב במשנה תוקף תכנון עיסקה שנעשית במקרקעין באופן בו מעבר ליתרונות אותם ניתן להפיק במישור מס השבח, הרי שהענקת חלקים במקרקעין לקרובים עשויה לצמצם באופן משמעותי ולעיתים אף לאיין את החבות בהיטל השבחה.