היטל השבחה בחוזה שכירות?

היטל השבחה הוא כידוע מיסוי עירוני, המוטל על מקרקעין שהושבחו. ההשבחה נולדת כשיש תוכנית בניין עיר משביחה, אולם התשלום בפועל לרשות המקומית מתבצע כשיש "מימוש זכויות", כאשר הכוונה היא בדרך כלל למכירה או לבנייה.

לאחרונה נשמעה דעה שונה לעניין מימוש הזכויות. על-פי אותה דעה, שנשמעה בפסיקת האגב של ביהמ"ש העליון (בפרשת נווה הידועה, ובימ"ש שלום אחד כבר פסק לפיה), כל "עיסקה במקרקעין" טעונה קבלת הסכמת הרשות המקומית לכך, ואם ישנה השבחה במקרקעין יש לשלם ההיטל כתנאי לביצוע העיסקה.

כך יוצא, שרישומה של שכירות מגרש לתקופה העולה על 5 שנים, או שכירות פלונית (נכס בנוי) העולה על 10 שנים (תלוי אם מדובר במקרקעין פנויים או במקרקעין בנויים, כפי שמפרש לנו חוק המקרקעין וחוק הגנת הדייר) - יהא תלוי בתשלום היטל השבחה!

יתרה מכך: גם רישום זיקת הנאה או רישום זכות קדימה, שהן כידוע נכללות בגדר "עסקה במקרקעין", מותנית בתשלום היטל השבחה... וברור איזה עיכוב ונזק מיותרים ייגרמו מכך.

ונקנח ברישום משכנתא - שגם היא מעתה תלויה בתשלום היטל השבחה,

על פי לשונו היבשה של החוק. אולם בפסיקה שכזאת יש כדי לגרום לתקלה גדולה ביותר.

ענייני המקרקעין בארץ "רוויים רגולציה". מכירת מקרקעין - ואפילו דירת מגורים - בארץ, הינה אחת מהעניינים המסובכים ביותר. נדרשים אישורים והסכמות משלל גופים שונים, בעיקר בשל העובדה שכל רשויות המיסוי הללו באים בדרישת התשלום לאזרח המוכר את מקרקעיו יום לאחר המכירה, ואז נדרש בעבור מכירת מקרקעין אישור מס שבח (מס המשולם לאוצר המדינה) וכן אישור מס רכישה (מס שמשלם הקונה מקרקעין לאוצר המדינה) וכן אישור מס רכוש (שאמנם הוקפא, אך הוא נדרש עדיין לגבי קרקע פנויה) וכן אישור עירייה לכך בעניין הארנונה העירונית ואגרות והיטלי פיתוח, וכן נדרש אישור הרשות המקומית בעניין היטל השבחה, וכן נדרש אישור מינהל מקרקעי ישראל (שגם הוא "אוחז" בשלל דרישות כספיות כלפי בעל זכויות חכירה בקרקע שרשומה ע"ש המדינה או קק"ל, ו-93% מקרקעות המדינה הן כאלה...) ועוד ועוד, כן ירבו, בבחינת "וישימו עליהם שרי מיסים...".

עתה, אם תתווסף ההחלטה החדשה הנ"ל גם לפעולות "נחותות" יותר כמו אלה שציינו, נראה לי שתוגדש הסאה בכך, ומעבר לכך שעד היום, בפועל, הרשויות השונות אינן נוהגות כך ואף אינן ערוכות לכך.

הייתי מציע שוב, לכל העוסק בעניינים אלו, לנסות ולהקל על אלה המתעסקים בקרקעות ובעיסקות מקרקעין, ובוודאי שלא להקשות עליהם.

הכותב הינו שותף במשרד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' ומומחה לדיני מקרקעין.