תמ"א 38 - מלכודות למחזקים

מרבית היזמים מבקשים לנצל זכויות נוספות השייכות לבניין בנוסף למוקנה בתמ"א 38 - אלא שתוספות אלו אינן פטורות ממס ומחייבות הסכמה פה-אחד

תמ"א 38, שמטרתה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה מול תוספת זכויות בנייה, הינה נושא בחדשות בימים אלה. הכל מדברים על חשיבות חיזוק הבניינים ועל האמצעי לכך - קבלת זכות לשיפור הדיור של בעלי הדירות באותם בניינים, והוספת קומת דירות שמכירתה תממן את החיזוק ואת שיפור הדיור.

אלא שתמ"א 38 וחקיקת העזר הנלווית לא צפו עד הסוף את המצב בשטח, ועל כן התשובות שהם נותנים למצבים יומיומיים אינן מספקות ועלולות לגרום לדיירים להקלע למצבים לא רצויים. נפרט להלן מספר מקרים כאלה.

ההסכמה הנדרשת על-ידי הדיירים: כדי להקל על קבלת ההחלטה על הוספת דירות במסגרת תמ"א 38 על-ידי הדיירים, נקבע בחוק מיוחד שדי בהסכמת שני שלישים מבעלי הדירות בבניין ובאישור המפקח על בתים משותפים כדי להחליט על בניית הקומה הנוספת על גג הבניין.

בפועל, למעט אזורים הנהנים מרמת מחירים גבוהה ביותר, במרבית המקרים פרויקטים אלה לא יהיו רווחיים ויהיה קושי ממשי למצוא יזם שיסכים לבצעם. כדי להפוך את פרויקט החיזוק לכלכלי, מבקשים היזמים כדבר שבשגרה לקבל זכויות בנייה נוספות השייכות לבניין, מעבר לזכויות הבנייה שנוספו במסגרת תמ"א 38, ובמיוחד את הזכות לבנות חדרים על הגג, ובכך להגדיל את שווי הדירות שימכרו באותו פרויקט.

במידה שאכן נכונים הדיירים להסכים להעביר ליזם זכויות בניה נוספות על אלה שמאפשרת תמ"א 38, אין למעשה משמעות להקלה בסדרי קבלת ההחלטות שפורטה לעיל ויש צורך בהסכמת כל 100% הדיירים בבניין לבניית הדירות הנוספות, שכן החוק המיוחד המקל על ההסכמות הנדרשות עוסק אך ורק בהוספת דירות שתמ"א 38 מתירה, ולא בהוספת דירות מכח תוכניות אחרות.

דיכוטומיה זו עלולה לגרום לבלבול ולאי הבנה מצד בעלי דירות, וכבר נתקלתי בדיירים שהיו סבורים, גם לאחר קבלת ייעוץ משפטי, שדי בהסכמת שני שלישים מהדיירים לתוספת הבנייה גם כשמתירים בנייה של חדרים על הגג, ולא היא. הסתפקות בהסכמת שני שליש מהדיירים בלבד לבנייה תגרום בעתיד לבעיות שעלולות לעכב את ביצוע הפרויקט ואת סיומו המוצלח, ועדיף להמנע מתקלה אפשרית זו מלכתחילה.

פטור לא מספיק ממס: כדי להגדיל את הכדאיות הכלכלית של חיזוק המבנים, נקבע שתוספת זכויות הבנייה ושיפור הדיור יהיו פטורים כמעט לחלוטין מהיטל השבחה, שמכירת זכויות בנייה שנוספו במסגרת תמ"א 38 תהא פטורה ממס שבח, ושקבלת שירותי הבנייה לשם שיפור הדיור תהא פטורה ממע"מ.

אלא, שאם יאפשרו הדיירים ליזם לבנות מעבר לקומה המותרת על-פי התמ"א, הם יגלו שחלה עליהם חבות, חלקית, הן לתשלום היטל השבחה והן לתשלום מס שבח, על מכירת הזכויות הנוספות מעבר לזכויות שנוספו על-ידי תמ"א 38. הזכויות הללו אינן נהנות מהפטורים ומההנחות שנקבעו במסגרת תמ"א 38, ולכן על מכירתן יחולו שיעורי מס רגילים. כמו כן, הם עלולים להדרש לשלם מע"מ על חלק מעלות שירותי הבנייה לשיפור הדיור שיקבלו מהיזם.

רצוי שהדיירים יהיו מודעים לכך שתתכנה חבויות בהיטל השבחה, במס שבח ובמע"מ, ועל כן יוודאו שהיזם לוקח את חבויות המס על עצמו ואף נותן ערבויות לתשלומן, שאם לא כן עלולות בוקר אחד הרשויות לדרוש מהדיירים את פרעונן. *

הכותב מתמחה בעסקאות על בסיס תמ"א 38 www.cnlaw.co.il

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988