יפו ג' תחילה

מכל המקומות, בחרה אוניברסיטת תל אביב להביא את בשורת תמ"א 38 - המעניקה זכויות בנייה תמורת חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה - דווקא לשכונות הקשות של העיר יפו. מכון כצמן גזית גלוב לנדל"ן, הפועל באוניברסיטה, בשיתוף התוכנית למשפט ורווחה מהפקולטה למשפטים ומעבדת המחקר לניתוח תהליכים עירוניים, שוקדים בימים אלה על יישומה של תוכנית המתאר הארצית בשכונת יפו ג' דרום, שכונה שאפילו הרחובות הנמצאים בה מתביישים להיות על שם אנשים, והם מסומנים כמספרים בלבד.

אם שם זה יצליח, מאמינים באוניברסיטה, זה יהיה המבחן הטוב ביותר לכדאיות הפרויקטים לפי התמ"א, לנכונותם של הגופים והרשויות ליטול חלק פעיל ביישומה, ועל הדרך גם לקירוב אקדמאים צעירים לסוגיות חברתיות.

התמ״א לא ממריאה

באפריל 2005 אישרה ממשלת ישראל את תוכנית מתאר ערים לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה (תמ"א 38), המתייחסת לשיפוץ יסודות ושלדים של בניינים שנבנו לפני 1.1.80 בשל החשש מפני רעידות אדמה, והתאמתם לתקן, כאשר בתמורה לכך ינתנו לקבלן ולדיירים אפשרויות לתוספות בנייה ולשיפורים שיעלו את ערכו של המבנה, וכמעט ללא היטל השבחה ומס שבח.

מאז ועד היום התוכנית לא המריאה מסיבות שונות, החל בחוסר עניין כלכלי בשל ערכי קרקע נמוכים וכלה בחוסר שיתוף פעולה מצד הדיירים. כל אלו הביאו למצב בו תמ"א 38 איננה מיושמת בפועל (ראו מאמר בנושא בעמ' 19).

תוכנית נסיונית המשלבת בין יזמות נדל"ן לבין זכויות דיור, הנחשפת לראשונה ב"גלובס", נהגתה כאמור באוניברסיטת ת"א. האוניברסיטה בחרה בשכונת יפו ג' דרום כמודל עליו תיושם התוכנית באמצעות הוצאתו לפועל של פרויקט תמ"א 38 בשכונה, תחילה על-ידי בניית מודל אקדמי, ולאחר מכן מתוך תקווה להביא בסופו של דבר לשיקום המבנים בשכונה תוך יצירת מודל שייושם בעתיד במקומות נוספים.

את היוזמה מטעם האוניברסיטה מובילות ד"ר אפרת טולקובסקי ממכון כצמן לנדל"ן, ועורכת הדין ד"ר אורה בלום, מנהלת התוכנית למשפט ורווחה בפקולטה למשפטים. עו"ד בלום מייצגת בהתנדבות 24 דיירים משכונת יפו ג' דרום, המתמודדים מול עיריית ת"א אשר הוציאה ל-14 מבנים בשכונה צווי 3 (המחייבים שיפוץ יסודות המבנה תוך 90 יום), אך ידם של אלו אינה משגת את הסכומים הנדרשים, והם נאלצים ללכת ולבוא בבתי המשפט.

"אין לאנשים שם את היכולת הכלכלית. מדובר בקשישים החיים מקצבאות ובנתמכי סעד. העירייה מבינה שיש כאן בעיה, ואינה ששה לעמוד בבתי המשפט מול מסכנים. לעירייה ברור שגם הטלת קנסות שספק אם יש דרך לגבות אותם היא אינה הדרך להתמודדות עם הבעיה, ולכן ברור גם לעירייה שחייב להמצא פיתרון ישים לסוגייה", אומרת בלום.

גלובס: מהיכן בא החיבור בין יפו ג' דרום, לבין הניסיון האקדמי ליישם את תמ"א 38?

טולקובסקי: "מכון הנדל"ן, מיסודו, דיבר על הכשרת אנשי נדל"ן לצד מעורבות בנושאים חברתיים קריטיים. מכאן עלתה היוזמה לחבר את עניין תמ"א 38, על יתרונות היזמות שבה, יחד עם הסוגייה החברתית והמשפטית המורכבת של שכונת יפו ג' דרום".

בלום: "העירייה דורשת פתרון, ואנחנו חשבנו על שילוב הכלים הזה ככלי במסגרתו יש אפשרות ריאלית למציאת פתרון לתושבים ביפו ג' דרום. ברור שעליהם לשתף פעולה, והם בלית ברירה עושים זאת, בשל ההבנה שאלמלא כן ימשיכו להיות מטורטרים על-ידי העירייה".

לדבריהן, לתמ"א 38 ישנן לא מעט בעיות, כאשר התמריץ ליזם לא תמיד מספק מבחינתו, בשל ביקושים נמוכים באזורים חלשים ולא אטרקטיביים נדל"נית. לכן, שכונה כיפו ג' דרום, קשה ככל שתהיה ואשר דומה לשכונה בפריפריה, בעצם קירבתה לתל אביב, לחוף הים ולשד' ירושלים, היא מהווה פוטנציאל כדאי ליזם. עוד הן מוסיפות, שבאמצעות הדוגמא של יפו ג' דרום ניתן יהיה לקבל מימד לגביי עלויות של פרויקט מסוג כזה, זאת מגורם אמין ושקוף.

מדוע לא ניתן להסתפק בחיזוק שלדי הבניינים והיסודות?

טולקובסקי: "הבעיה היא כסף. המדינה לא תשקיע כסף בחיזוק בתים פרטיים. לכן ההזדמנות להתחדשות עירונית של שכונות שלמות, יחד עם אופצייה לתוספות כמו חדרי ביטחון שיוסיפו קורת בטון למבנה וירחיבו את שטח הדירות, סגירת קומות עמודים מוזנחות, הוספת מעליות והוספת קומה - אלו הם הזרזים הכלכליים שיבטיחו בסופו של דבר את עמידות המבנה בפני רעידת אדמה".

עשייה חברתית

כבר בשנת הלימודים האקדמית הקרובה ייפתח באוניברסיטת תל אביב קורס משותף למכון כצמן, לפקולטה למשפטים ולמכון לחקר תהליכים עירוניים וסביבתיים של החוג לגאוגרפיה, במסגרתו אמורים הסטודנטים הלומדים משפטים ומינהל עסקים להחשף לסוגיות החברתיות המורכבות כפי שהן באות לידי ביטוי בניסיון לחבר את תמ"א 38 לשכונת יפו ג' דרום.

לדברי טולקובסקי, "הסטודנטים יבצעו חשיבה, ויבנו תוכנית עסקית שתראה את המספרים. אף אחד לא יודע מה יהיו התוצרים. על בסיס זה אפשר יהיה לבנות מודל ולהסתכל הלאה. דרך הפקולטה אנשים יחשפו למורכבויות של אוכלוסיות חלשות, יחד עם יזמות כלכלית. אנחנו נוציא מקרבנו בוגרים שחוו משהו פרקטי בזמן לימודיהם, ובמקביל ישמשו ככח עבודה לקידום הפרויקט. זו יזמות, אם לא מנסים לא מצליחים.

"במצב בו המדינה חדלה להיות מדינת רווחה, ולראייה הקפאתו בשנת 2006 של פרויקט שיקום השכונות, הופכת בעיית הדיור לבעיית עוני, בדומה לבעיות עוני אחרות כמו מחירי המזון או חינוך. כאן מקומה של האקדמיה לפעול לשילובם של כלים יזמיים, תכנוניים, חברתיים ומשפטיים יחד כדי שאפשר יהיה לומר: הנה, כאן זה עבד".

בלום מוסיפה: "חלק מהעניין זה לתקשר בין תרבויות, סטודנטים מול אוכלוסיית מצוקה. תמ"א 38 היא תוכנית שמייצגת לחלוטין היבטים חברתיים. הסטודנטים יחשפו למשמעותה של עריכת דין קהילתית ולא פטרונית, חשיפת סטודנטים ממגדל השן לכאורה, לבעיות יום-יום תביא עימה חשיבה, ובעקבותיה ניירות עמדה שיתנו רעיונות לפתרונות".

בשנת 1999 יזם ראש העיר רון חולדאי את הקמת "המישלמה ליפו", כזרוע ארגונית שתוביל את קידומה ופיתוחה של יפו. מנכ"ל המישלמה, גלעד פלד, מודה שעדיין אין ודאות שתמ"א 38 תוכל להתממש ביפו ג' דרום, "ובסופו של דבר כוחות השוק הם שיקבעו אם התוכנית תצא לפועל". לדבריו, קשה להתנבא באשר לריאליות של יישום תמ"א 38 ביפו ג' דרום, מאחר ויזמים המביעים עניין יש בנמצא - אך בסופו של דבר הקושי העיקרי נובע מבעיות התארגנות של התושבים.

לדברי פלד, התארגנות יזומה של תושבים, שכל אחד מהם בעל אינטרס שונה, דפוסי הבנה שונים ונמצא בשלב אחר של חייו, גורמת לכך שהיכולת שלהם להגיע להסכמה היא מאוד בעייתית, ומהווה מכשול. יצוין, כי לפי חוק דרושה הסכמת שני שלישים בלבד מהדיירים כדי לממש את תמ"א 38.

פלד לא פוסל את האפשרות שבסופו של דבר הפרויקט ייושם בחלק מהמבנים הישנים. הוא מציין שלא הכל קם ונופל על אחוזי בנייה, מאחר וגם במקומות בהם יש אישור לתוספות של אחוזי בנייה באופן משמעותי, כגון בפרדס שייח ופרדס דקה, גם שם החסם העיקרי הוא התושבים, שבמקרה זה דרישותיהם עולות ועולות ומעכבות את ההתקדמות.

בהתייחסו לאפשרות שתמ"א 38 תהיה מחליפתה של התוכנית המוקפאת לשיקום שכונות, אומר פלד, שכל עוד תמ"א 38 לא תהווה תמריץ מוכח לנגד העיניים, אי אפשר יהיה לראות בה תחלופה לשיקום שכונות. יחד עם זאת, העובדה שתמ"א 38 טומנת בחובה בין היתר אלמנטים מתוך פרויקט שיקום שכונות, אז בוודאי שהיישום שלה כתוכנית הכוללת שיקום חזותי והנדסי יתקבל בברכה.

באשר להוצאת צווי 3 בידי העירייה וגרירת התושבים אל בתי המשפט, טוען פלד שהעירייה על-פי חוק חייבת לבדוק את המצב ההנדסי של כל מבנה. מאידך, העירייה מודעת לקשיים, ולכן נעשים מאמצים לתת לתושבים הלוואות בתנאים נוחים באמצעות חברת עזרה וביצרון (10,000 שקל שיוחזרו ב-60 תשלומים שווים), מה שיאפשר את השיקום. "צריך לזכור, שמי שאחראי קודם כל לטפל בביתו הוא הדייר עצמו. תפקידנו כרשות הוא רק לסייע בידו", אומר פלד.

״העיקר שמשהו יזוז״

פלד מציין, שיוזמת אוניברסיטת ת"א מתקבלת בעין יפה בשכונה, מאחר ולא מדובר באליטיזם, אלא באנשים שרואים אותם בשכונה יום-יום. תושב השכונה, משה קופל, המתגורר מזה כ-30 שנה באחד מ-14 הבניינים להם הוצא צו 3, טוען שעל התושבים מפילים את האשמה, שצריכה להיות מופנית כנגד חברת חלמיש, שבנתה את אותם מבנים.

לדבריו, חלמיש מחזיקה ביחידות דיור בודדות בכל אחד מהמבנים, מתנערת מאחריותה ולמעשה מוכנה להשתתף בשיקום חלקה היחסי במבנים בלבד.

עוד הוא מציין, שלמרות שהדירות נמכרו לפני שנים רבות עדיין לא הוסדר עניין הטאבו, וכל קנייה או מכירה של דירה בבניינים חייבת לעבור דרך חלמיש כחברה המשכנת.

הוא מוסיף, שככל שעובר הזמן הולכים ומצטרפים בניינים נוספים למעגל המבנים המסוכנים של עיריית תל אביב, ורק לאחרונה קיבלו דיירי שני בניינים נוספים מכתב ממהנדס העירייה, הדורש מהם ביצוע התיקונים תוך 90 יום.

גם העירייה לדבריו אינה חפה מאשמה, מאחר והיא לא נקפה אצבע בכל אותן עשרות שנים בהם עמדו הבניינים ללא כל טיפול ומצבם התדרדר משנה לשנה. "מדוע נזכרה בהם העירייה רק כעת? העירייה וחלמיש יודעות שיש להן עסק עם אנשים חלשים שלעיתים לא יודעים קרוא וכתוב, ולעיתים אינם מבינים כלל על מה המהומה. רובם קנו את הדירות מבלי לבצע בדיקות כלשהן, וכך קיבלו על עצמם בירושה את ליקויי הבנייה הקשים". לדבריו, העירייה לתומה חשבה שתחת איומי צווי 3, הדיירים ירוצו לתקן את הליקויים. היא לא לקחה בחשבון שחלק מהדיירים הם נתמכי סעד שאין להם שום דרך לשלם על שיפוץ או הרחבה מכיסם. לדבריו, מעולם לא שמע על הכוונה ליישם את תמ"א 38 בקומפלקס הרעוע של המבנים ביפו ג' דרום, אך "לא חשוב איזו תוכנית תבחר, העיקר שמשהו יזוז".

עו"ד עוזי מאיר, שילדותו עברה עליו ביפו ג' דרום, באותה הדירה בה מתגוררת עד היום אימו, טוען שהסיטואציה במסגרתה עיריית ת"א אשר בזרוע אחת שלה מחזיקה ב-50% מחלמיש שבנתה את המבנים, ובזרוע השנייה תובעת את התושבים על ליקויי בנייה - "היא אבסורד אחד גדול". חלמיש, לדבריו, בנתה באיכות בנייה נמוכה, הבניינים התפוררו עם השנים, כשפרט לימיה הראשונים של השכונה לא נעשו בה כל עבודות תחזוקה.

חלמיש, הוא מוסיף, סביר שידעה על איכות הבנייה, וברגע שיכלה הפעילה לחץ על התושבים כדי שיקנו את הנכסים. לדבריו, חלק מהדיירים, ובהם אימו, נאלצו לרכוש את הדירות במחיר מלא בשל לחצים שהופעלו עליהם והחשש שיפונו מהבתים.

הוא מציין, שלמרות שניתן ואושר תקציב לשיקום המבנים המסוכנים באמצעות פרויקט שיקום שכונות, הרי שפרט לבניין אחד ששופץ הפרויקט נעצר. עו"ד מאיר מוסיף, שהדיירים מוטרדים מאוד ממצב המבנים, הרצפות שבורות ושקועות, הביובים שבורים והעמודים מתפוררים, וזה בנוסף לטירדה ולעינוי הדין הנגרם להם מהטרטור המשפטי, שאין ביכולתם להתמודד עימו אלמלא עזרתה של עו"ד אורה בלום מאוניברסיטת תל אביב, המסייעת בידם.

"גם הלוואות נוחות ובפריסה לשנים אינן פתרון למי שחי מקצבה של 1,700 שקל בחודש, ובהתחשב באי לקיחת האחריות מצד העירייה וחלמיש הרי שהיוזמה לשיקום המבנים במסגרת תמ"א 38 היא מבורכת, מאחר ואת השיקום יממן הקבלן שירוויח מהשבחת המבנים".

פינוי-בינוי במקום שיקום שכונות

היועץ המשפטי של עיריית תל אביב, עו"ד עוזי סלמן, טוען שתפקיד העירייה הוא למנוע סכנה למחזיקים ולציבור, ואת זה היא מחויבת לעשות מבחינת החוק באמצעות אכיפה, גם כאשר האוכלוסיה היא חלשה. מהנדס מטעם העירייה חייב להוציא חוות דעת על נכס בעייתי, והעירייה מחויבת להוציא לבעל הנכס צו 3, משלא עמד בדרישה לתיקון הליקוי.

"אם המבנה יקרוס, האוכלוסיה החלשה תפגע. המחוקק לא עושה הבחנה בין חזק לחלש במקרה כזה. תפקידה של העירייה איננו לשפץ בתים של תושבים". לדבריו, לא ניתן ליצור תקדים במסגרתו העירייה תממן פרויקט אחד בלבד, מטעמים ברורים.

ביפו ג' דרום, מוסיף סלמן, יש מגמה ורצון ליצור מנגנון של הלוואה לתושבים, כאשר חברת עזרה וביצרון תוציא את הפרוייקט לפועל. "אמנם יש כאן בעיה תקציבית, כי ברור שתווצר בעייה לגבות את ההלוואה בעתיד מהתושבים, אך למרות זאת אני מנסה להוביל מהלך כזה, מאחר והמטרה היא הסרת הסיכונים הבטיחותיים באופן מיידי". יחד עם זאת, סלמן סקפטי באשר לאפשרות שהדבר יתממש בקדנציה הנוכחית.

התושבים שבים וטוענים שחלמיש כחברה עירונית אחראית למחדלי הבנייה.

סלמן: "מרגע שחלמיש בנתה ומכרה, אין לה אחריות מעבר לחלקים שבבניין שנותרו ברשותה. אמנם יש תקופת בדק על-פי החוק, אך זו בוודאי חלפה כבר לפני עשורים".

איך אתה מסביר שבנייניה המוזנחים של יפו ג' דרום לא נכללו בפרויקטים לשיקום שכונות?

"ראשית, פרויקט שיקום שכונות הוקפא בהחלטה ממשלתית. בכל אופן, הפרויקט עסק בשיקום קוסמטי ולא קונסטרוקטיבי של המבנים. אמנם במקומות מסוימים הצלחתו היתה רבה, אך ספק אם הוא היה פותר את בעיית המבנים הבעייתיים ביפו ג' דרום לטווח ארוך".

לדבריו, עמדת הגורמים ההנדסיים הבכירים בעירייה היא, שפינוי-בינוי שיביא עימו בניין חדש, גינה וחניה בסטנדרטיים מודרניים עדיף על חיזוק לא משתלם לטווח ארוך של בניינים הנמצאים במצב קטסטרופלי. בהתייחסו לתמ"א 38, בהקשר של יפו ג' דרום, אמר סלמן שתמ"א 38 איננה בגדר חוק מחייב, אלא לא יותר מאינסנטיב חיובי שאמור להוות זרז כלכלי לביצוע עבודות שיקום יסודיות, ולכן היכן שאין מוטיב כלכלי מובהק, או הסכמה כללית בין התושבים, הנכונות של היזם לגשת לפרויקט מוטלת בספק.

חברת עזרה וביצרון מסרה, כי החברה הינה חברה עירונית המציעה אין ספור אפשרויות לשיקום מבנים רעועים באמצעות הלוואות נוחות ובפריסה נוחה במיוחד לתושבי יפו. יחד עם זאת, החברה איננה ספונסרית, ולא מבצעת עבודות חינם אין כסף. *

raviv-k@globes.co.il