שמואל סלבין: "אני נראה פרחח, אבל אני טיפוס של נדל"ן"

ש מואל סלבין הוא אחת מהדמויות המעניינות והצבעוניות בעולם הכלכלה והעסקים הישראלי. עם רזומה מפואר ומגוון, שכלל בין היתר תפקידי מנכ"ל במשרד האוצר, משרד העבודה והרווחה ומפעל הפיס ותפקיד יו"ר במבטחים החדשה, אקסלנס חיתום וחברת חדשות ישראל, דמותו המיוחדת של סלבין (54), חובש כיפה, עם שיער ארוך וקול צרוד, הפכה מוכרת לא רק למי שקורא את עיתוני הכלכלה.

אחרי כל התחנות שעבר בדרך, הגיע סלבין לעולם הנדל"ן. כיום הוא משקיע את עיקר זמנו בחברת אזורים שבשליטת שעיה בוימלגרין (כסגן יו"ר) ובחברת סלע קפיטל נדל"ן (יו"ר החברה).

למרות, ואולי דווקא בגלל שהפך לאיש נדל"ן, סלבין לא נשמע ממש אופטימי כשהוא מדבר בכלליות על הענף. גם התחזית שלו לחברות הנדל"ן הציבוריות אינה אופטימית: "אין ספק שבתקופת הפריחה של שוק ההון חברות גייסו אג"ח על סמך תוכנית עלומה במדינה רחוקה. חלק גדול מהאג"חים לא ייפרעו ומי שהשקיע בזה יספוג הפסדים גדולים. בארץ ייפגעו בעיקר חברות חדשות עם פורטפוליו דליל, ובגלל שהיה הייפ גדול בשוק לקחו הכל. כמו שוורן באפט אמר, כשיש שפל בים רואים למי יש את זה ולמי אין את זה.

"השאלה היא אם אנחנו עברנו ממשבר אשראי למחנק אשראי. אם זה משבר, נצא מזה, אבל אם בשל החשש הבנקים יסגרו את ברז האשראי זו בעיה. העולם הכלכלי נמצא בין תאוות הבצע והרצון להתעשר ובין החשש מהפאניקה, כעת אנחנו נמצאים כמעט בקצה של החשש מפאניקה".

המנפיק הבודד של השנה

סלבין יכול להתגאות בתואר חשוב בהחלט של חברת סלע קפיטל, שזכתה להיות ההנפקה הראשונה והאחרונה של מניות בבורסה בתל אביב בשנת 2008 (כהנפקה ראשונה), ודווקא בתחום שחטף את ההתרסקות הגדולה ביותר, הנדל"ן. סלע קפיטל, שהוקמה ביוני 2007 וגייסה כ-96 מיליון שקל בהנפקה פרטית, היא קרן ריט (REIT), כלי השקעה המבטיח לחלק למשקיעים את רוב רובו של הרווח בחזרה, מציע הטבות מיסוי והפך להיט במדינות רבות בעולם. באפריל 2006 הוקמה קרן הריט הישראלית הראשונה, ריט 1 מבית אקסלנס. למרות הציפיות למבול קרנות, סלע קפיטל הייתה הבאה שהרימה את הכפפה, כשגייסה הון לפני חצי שנה, לפי שווי של כ-110 מיליון שקל (ומאז נחתכה בכמחצית).

למרות הפסמיות בשוק, סלבין מתלהב כשהוא מדבר על חזון קרנות הריט. "בארה"ב הנפח של קרנות ריט מגיע ל-800-900 מיליארד דולר וזו השקעה מומלצת לטווח רחוק. בין השנים 1972-2005 התשואה השנתית הממוצעת בריט היא 13.6% מול 8.4% של הדאו ג'ונס או 12.2% של ה-S&P. הגופים שמחזיקים כסף ארוך כמו פנסיה וביטוח, הם שחקנים מאוד משמעותיים בקרנות הריט ויש להם תזרים דיבידנדים. לפני שנה מניות חברות היזמות הממונפות ירדו וקיבלו מכה, בעוד שגם במקום של משבר, קרן ריט היא יחסית יציבה". סלבין מצטט אמירה ידועה של אנליסט במורגן סטנלי, לפיה קרן ריט מריחה כמו נדל"ן, נראית כמו אג"ח והולכת כמו הון עצמי. "חברות יזמיות נכנסות להרפתקאות. הנכסים שלנו בתשואה של 8.4% בסוף החציון, מדובר בתשואה יפה לאורך שנים ואם גם המניה עולה מקבלים תוספת נוספת.

לדברי סלבין, "ריט זה דבר מאוד חיובי, אבל בישראל סיימו לחוקק ב-2006 חוק שמרני, שלא מאפשר ללכת על נכס יזמי, אלא רק על נכס מניב מהיום הראשון. בנוסף, שיעור המינוף של הקרן לא יעלה על 60% משווי הנכסים המניבים, הקרן מחויבת לחלק כדיבידנד לפחות 90% מרווחיה הראויים לחלוקה וגם נקבע פיזור הכרחי - 5 משקיעים או פחות לא רשאים להחזיק ב-50% או יותר מהזכויות בהון או בהצבעה בקרן". עוד תנאים לקרן ריט ישראלית הם שלפחות 95% משווי כלל נכסי הקרן יהיו נכסים מניבים והשקעות פיננסיות ולפחות 75% מנכסי הנדל"ן המניב חייב להיות מושקע בארץ.

תנאי נוסף הוא כנראה המפתח להבנה מדוע סלע, שהוקמה ממש ערב פרוץ משבר האשראי העולמי, הונפקה למרות האווירה השלילית בשווקים במארס 2008 - הכללים מחייבים שמניות החברה בה נרשמה הקרן יסחרו בבורסה תוך שנה מיום הקמתה.

סלבין אומר כי חברות הנדל"ן הגדולות רצו להנפיק ריטים, אבל מכיוון שהן רצו להישאר בשליטה, המודל לא קרץ להן. חוקי מס הכנסה, שהם המסגרת החוקית לקרנות אלה, קובעים היקף נכסים מינימאלי של נדל"ן מניב של 200 מיליון שקל. בדו"ח לרבעון השני של הקרן שהתפרסם בשבוע האחרון הסתכם היקף הנכסים של החברה ב-257.5 מיליון שקל וההון העצמי ב-130 מיליון שקל. בין הגופים שהשקיעו בסלע נמצאים דש, אי.בי.אי, בנק יהב, מגדל ועוד. לקרן 3 נכסים - בניין משרדים באזור, בשטח של 3,360 מ"ר, מרכז תיא ברעננה, בשטח של 16 אלף מ"ר והמכרז הישראלי לריהוט בראשל"צ, בשטח של כ-6,000 מ"ר. סך עלות הנכסים היא כ-210 מיליון שקל. מאז ההנפקה לא רכשה החברה נכסים נוספים, אולם היא בודקת מספר בנייני משרדים בתל אביב והמרכז.

לשאלה האם בשוק בו יש חברות ענק של נדל"ן מניב וגם חברות הביטוח הפכו למתחרות על נכסים לא נותרו לקרן כמו סלע רק פירורים, אומר סלבין כי "בים יש מקום גם לכרישים וגם לדגים בינוניים. אנחנו לא קונים נכסים בלי תשואה טובה עליהם, יש מינוף בנקאי וכדי שהמשקיעים ירוויחו אני צריך למצוא נכסים טובים, גופים גדולים יכולים לקנות גם נכסים בינוניים עם תשואות פחות גבוהות".

סלבין אמנם מסביר את היתרונות של קרן ריט על פני חברה יזמית הרפתקנית, אך אין לשכוח את תפקידו באחת החברות היזמיות הגדולות בישראל, אזורים, בה הוא משמש כסגן יו"ר בחצי משרה, תמורת שכר שנתי של 500 אלף שקל ועלות הוצאות של עד 1.5 מיליון שקל בשנה (125 אלף שקל בחודש).

"יזם בחסד עליון"

סלבין, מתוקף תפקידו, לא מעוניין לדבר על הבוס בוימלגרין, אבל אומר כי "אזורים היא חברה מצוינת שעובדת מאוד יפה בכל הארץ, עם מחירים מאוד יפים וב-2008 נגמור עם מחירים גבוהים מאשר תכננו ועם מספר הדירות הגבוה ביותר שנמכרו בארץ". לגבי הסנטימנט השלילי כלפי הבעלים, אומר סלבין, כי "בוימלגרין הוא יזם בחסד עליון. הוא עשה את זה בארה"ב ויודע לזהות ביקושים בארץ ובעולם גם בעוד 10 שנים".

כמו הרבה אנשי עסקים אחרים, סלבין מאשים גם בחוסר פרגון. "תמיד הכסף החדש אומר שהכסף הישן בא מכל מיני. יש התעשרות עולמית מהייטק, זה לא המשפחות הותיקות של הרוקפלרים והרוטשילדים שעשו כסף מנפט ובנקאות. מדובר על אנשים עם יזמות, כישרון, חריצות, פריצות דרך וגם מזל. צריך להפנים שיש הרבה דרכים לעשות כסף".

סלבין, נשוי פלוס 5, מגדיר את עצמו כמתעסק בתחום הפילוסופיה, הפיננסים והנדל"ן. "נדל"ן זה הענף הכי ממונף במשק, אבל יש בו תחושה של בנייה ושל יצירה. הניסיון הנדל"ני הראשון שלי היה בשנים 1998-2001 כיו"ר חברת הנדל"ן מהדרין. אני נראה פרחח, אבל אני טיפוס של נדל"ן ונכנס לעומק".

באזורים הוא מציין כי הוא בודק כל עסקה גדולה ומנתח אותה בתחום האסטרטגי ובתחום הפיננסי. סלבין מעריך שמחירי הדירות בארץ ימשיכו לעלות ב-2009, גם אם לא בצורה משמעותית כמו בשנתיים האחרונות, בשל ביקושים יציבים, הצטמצמות המלאים והתייקרות התשומות.

לטענה כי חברות רבות לוקחות אותו גם בשל כישוריו וקשריו הפוליטיים ויכולתו לעזור בקידום תוכניות והליכים, הוא עונה כי "הקשר שלי באזורים הוא רק מול שוק ההון. מאז שעזבתי את הממשלה אני לא מתעסק איתה. לא רוצה שתעזור לי ולא שתפריע לי, אם כי יש שרים שבאים ומתייעצים איתי. הכשל בממשלה זה מלאי הקרקעות של המינהל".

ariel-r@globes.co.il