פדו את האג"ח וקנו דירה

פתאום כולם מדברים על הירידה הצפויה במחירי הדיור בישראל. אם ארזי הנדל"ן בארה"ב ובלונדון חוטפים בלי הכרה, זה נראה הכי טבעי שגם אזובי הקיר יזדעזעו. כל העולם כבר יודע שמתחוללת סערה רבתי, שראשיתה במחירי הדירות המנופחים בארה"ב, כך שלא סביר שרק אצלנו בישראל תישאר יציבות מחירים. ומכיוון שכל כך הרבה אנשים מנופפים בדגל המחירים המנופחים בארץ כבר שנים (רבים מהם, אגב, מבלים שעות ארוכות בכתיבת טוקבקים בנושא באתרי האינטרנט), נדמה שמדובר בהרבה יותר מעוד תחזית.

גם שוק ההון, שזוכה לקרדיט על כך שהוא יודע לא פעם לנבא את המגמות בשוק, מכה בשבועות האחרונים בחברות הבונות נדל"ן למגורים כאן בארץ. מתחילת השנה נפלו חברות כמו אשדר, אפריקה ישראל מגורים, ב.יאיר, בוני התיכון ואזורים, המזוהות בעיקר עם שוק המגורים הישראלי, בכ-50% ויותר, מה שכאמור מלמד על הציפיות להאטה בשוק ועל ירידה במחירים.

על פניו, יש יותר משמץ היגיון בטענות: האטה כלכלית, אליה צועדת כנראה גם ישראל בעקבות העולם הרחב, היא לא תקופה שבה מצב הרוח או מצב המזומנים של המשפחה הישראלית הממוצעת פנויים להשקעות, ודאי להשקעה מהותית כל כך כמו רכישת דירה. המשבר הנוכחי גם מגדיל את ההסתברות להעלאת ריבית במשק, שתקשה עוד יותר להתחייב למשכנתא.

בד בבד, כדאי לזכור שרבים מאלה שבנו את המגדלים המפוארים בארה"ב ובאירופה הם הרי ישראלים, שביד אחת בונים את נתניה ופתח תקוה וביד השנייה בונים את רומניה ופולין. מצוקה כלכלית שם, וצורך דחוף במזומנים, עשויים לדחוף אותם לזרוק כמה שיותר סחורה כאן, בשוק שבו יש עדיין לא מעט ביקושים.

מרכיב הזרים

רק לאחרונה מכרה חברת אוסיף של גאידמק בתוך 72 שעות את שלוש הקומות העליונות שנותרו לה במגדל משה אביב ברחוב ז'בוטינסקי ברמת גן, תמורת 37 מיליון שקל - נמוך ב-30% מההערכות המוקדמות. גם ההצלחה של חברת אזורים, שמכרה ביום שישי האחרון 119 דירות תוך שעות ספורות לחברי מועדון "חבר" בהנחות מפליגות, מעידה לא רק על עוצמת השוק (שלפחות מייצר ביקושים) אלא גם על כך ששעיה בוימלגרין, בעל השליטה באזורים, זקוק כנראה לכמות גדולה של מזומנים, ודירות בישראל הן כנראה אחד המעוזים האחרונים שיכולים להפוך מהר יחסית לכסף אמיתי.

כלומר, בהנחה שנראה כאן עוד ועוד בעלי שליטה הנדרשים לכסף מיידי (שוק ההון, להבדיל מהבנקים, אינו עושה הנחות במועד הפירעון של החוב), אפילו אם הסיבה המרכזית לכך היא הצרות מעבר לים, אנו עשויים ליהנות במקביל גם מסדרה של מבצעים מקומיים.

בנוסף, צריך כמובן גם לקחת בחשבון את הירידה בכמות הזרים. נכון להיום, לצרפתים טוב מדי בפאריס ולאמריקנים רע מדי בניו יורק מכדי שאלו יקנו דירה בירושלים או בתל אביב. מה גם, שהדלתא בין מחירי הדירות שם ופה הולכת ומתכווצת, כך שמחירי הדירות בארץ כבר לא כאלה אטרקטיביים.

תשכחו מצניחה

ואף על פי כן, בסופו של דבר, תשכחו מצניחה של ממש במחירי הדירות בארץ. זה לא סוד שהזיכרון של המשקיעים קצר. לפני שנתיים ושלוש כתבנו גם כאן בלי סוף על הפער בין העולם לבין ישראל, שרק נחלצה מעשור של משבר נדל"ני. איך בעולם משתוללים המחירים, בעיקר על רקע הריביות הנמוכות, ואילו כאן המחירים יחסית רגועים. אם שכחנו, זו גם הסיבה שמאות קבלנים ויזמים החליטו להעביר את חייהם ופעילותם למזרח אירופה או לארה"ב, בדרך כלל תוך הטחת האשמות על הביורוקרטיה והרווח היזמי הנמוך בישראל.

כדי שמחירים ירדו, בכל שוק, צריך שיתעורר לחץ מצד המוכרים. בנכסים דלא ניידי לא מדובר בניירות ערך, שכותרת בעיתון יכולה לשכנע את ההמונים להיפטר מהם בבת אחת. מרבית המוכרים הם אזרחים רגילים, שהציבו רף של מחיר לדירתם לא רק בשביל המו"מ, אלא כי רק מאותו רף הם יוכלו לקפוץ לדירה חדשה. אם הם לא יקבלו את הכסף, הם יוכלו להמשיך לגור עוד שנים בדירתם.

ובדירות החדשות, שרבים חושבים שהן יחלו להניע את התהליך, אי אפשר לחתוך יותר מדי את המחירים. למעט באי הנקרא תל אביב, שם אגב מי שגזר את מרבית הקופון הם בדרך כלל בעלי הקרקע שפגשו יזמים נלהבים, אל תפנטזו על רווח פנטסטי של היזמים. אפריקה ישראל, לדוגמא, מציינת בדו"ח השנתי האחרון שלה שבמגדל סביון טאואר ברמת גן היא מגיעה לשיעור רווח גולמי של 10%, בסביוני כפר סבא הרווח הגולמי מגיע ל-9% ובגינות סביון שברחובות ל-8%. אמנם בדירות האחרונות שנמכרו נרשמה עליית מחירים, אבל מדובר כידוע בערים חזקות ומבוקשות במרכז הארץ ואף על פי כן הרווח הגולמי אינו מרקיע שחקים.

ומי שחושב שהעובדה שרבים מהקבלנים מסובכים עד צוואר בחו"ל תכריח אותם לממש דירות כמעט בכל מחיר, רק כדי להחזיר הלוואות ולהתגלגל הלאה, מוכרח להבין שגם אם הם יחפצו בכך, הבנק המלווה לא ייתן להם לשחוט כאן את המחירים.

אין כמעט מלאי

נכון להיום, ולהבדיל ממקומות מתוקשרים וחבוטים כמו סין או ארה"ב, אין כמעט בישראל מלאים של המוצר הנקרא דירת מגורים. המשבר הפיננסי ואי הוודאות בנוגע למחירי התשומות (מישהו יכול לתמחר את עלויות האנרגיה בפרויקט הנמשך שנים, כשמחיר חבית נפט קופץ ב-16 דולר ליום?), גם לא מפתים יותר מדי קבלנים לחשוב על פרויקטים חדשים. כישלון המכרז של השוק הסיטונאי בתל אביב, שזכה להצעות מחיר נמוכות בעשרות אחוזים מהתחזית, מעיד על השיתוק בקרב היזמים, שלא ימהרו להוסיף עוד היצע ולקחת עוד הלוואה בתנאים הנוכחיים.

מה זה אומר בשורה התחתונה? שגם אם ימשיך להיות רע, כמו שרבים חושבים, אחד המוצרים עם המחיר הכי קשיח הוא כנראה דירת מגורים. אם אתם מחפשים נכס חסר סיכון, באופן יחסי כמובן, אולי עדיף למכור את האג"ח ולקנות דירה.